Biser: как продакшн-студия выиграла аукцион московской мэрии на права аренды помещения (и вы тоже можете)
Biser придумывает и создает программы для Первого канала, ТНТ, ТВ–3, СТС. Обычно компании такого типа набирают персонал под конкретные проекты. А у нас все 65 человек — монтажеры, авторы, съемочная группа — постоянные работники. Чтобы разместиться и проводить съемки, нужно просторное помещение.
Начиная бизнес, мы с партнерами — Александром Романовым, Максимом Пшенниковым и Яной Жарчинской — за 20 тысяч рублей в месяц арендовали чердак у собственников дома на Рождественском бульваре. Тогда у нас было только три-четыре наемных работника. Но студия постепенно разрасталась, мы переезжали с места на место и наконец взяли в субаренду муниципальные помещения на Шмитовском проезде — два подвала общей площадью 300 кв. м, где разместили 50 сотрудников. Субаренда стоила примерно 500 тысяч рублей в месяц (без учета коммунальных услуг).
Штат увеличивался, и мы стали искать новый офис в том же районе. Уезжать с Пресни не хотелось: это почти в центре, несколько станций метро, клиентам удобно к нам ездить.
Чтобы сократить расходы, мы решили участвовать в городском аукционе на права прямой аренды. Изучили информацию на сайте Департамента городского имущества и предложения на сайте «Инвестиционный портал города Москвы». Но боялись, что победители известны заранее.
В Департаменте городского имущества заверили, что наши сомнения напрасны: реальный бизнес приветствуется. Сотрудники мэрии при встрече пообещали содействие.
Эксперимент
Inc. решил проверить эффективность коммуникации с чиновниками Департамента имущества. Корреспондент Inc. позвонила в Департамент и сообщила, что ищет помещения для студии йоги и магазина органической косметики, которые должны располагаться рядом. Сотрудница департамента внимательно выслушала и рассказала об условиях участия в торгах. Она терпеливо отвечала на все наши вопросы и пошагово объяснила, как подать документы на аукцион.
Чтобы увидеть помещение, нужно выбрать объект на сайте и нажать кнопку «Подать заявку на осмотр». Через один-два дня вам перезвонит сотрудник Департамента имущества и договорится о времени осмотра. Поедете по нужному адресу, и сотрудник покажет вам помещение.
Можно недорого арендовать большое помещение, но только «убитое», без какого-либо намека на ремонт. Три помещения в нашем районе повергли нас в шок: фекалии, крысы, с потолка течет вода, а стены в плесени.
Подвал, который мы арендовали, был не лучше: сломанные окна, нет электричества и все те же крысы. Зато он большой — 265 кв. м — и расположен идеально. Это Шелепихинская набережная, которая скоро будет реконструирована, а в 150 метрах от нашего офиса — станция Московского центрального кольца «Шелепиха». Вскоре рядом откроется новая станция метро.
Подвалу требовался капитальный ремонт, но мы решили, что дело того стоит: даже превысив смету ремонтных работ в два раза (так и случилось — ушло 4 млн рублей), мы отобьем стоимость ремонта в течение года, при пятикратной экономии на аренде. Решили подать заявку на аукцион и посмотреть, что будет.
Какие документы вам понадобится для участия в торгах
1. Заявка на право заключения договора аренды нежилого помещения. Оформить ее можно в электронном виде.
2. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Ее нужно получить не ранее, чем за шесть месяцев до появления на сайте информации о будущем аукционе.
3. Копии ваших учредительных документов и устав.
4. Заявление, подтверждающее, что компания не признана банкротом и не находится в стадии ликвидации.
5. Решение об одобрении сделки (сведения о лицах, которые будут заключать сделку, ее максимальная сумма, описание объекта и номер лота), если приобретается имущество стоимостью более 25% балансовой стоимости активов компании по последним бухгалтерским отчетам.
6. Предложение о ремонтных работах, если такие являются условием аренды.
Оформлением заявки и подготовкой документов занимался наш корпоративный юрист. Для участия в торгах нужна электронно-цифровая подпись, которая делается быстро и просто. У компаний, участвующих в госзакупках, она есть. Можно купить ее. Базовый комплект, позволяющий участвовать только в государственных торгах, стоит 3690 рублей.
Участвовать в аукционе может любое юридическое или физическое лицо. Не допустить к торгам могут, только если вы:
- подали неполный пакет документов,
- не внесли задаток,
либо ваша компания признана банкротом или Арбитражный суд вынес решение о ее ликвидации.
Чтобы вас зарегистрировали и назначили дату торгов, необходимо внести трехмесячную плату за аренду помещения (проигравшим эти деньги вернут на счет). Победитель аукциона обязан подписать договор аренды в течение 20 рабочих дней, иначе потеряет право аренды и уплаченный задаток.
Торги идут один день. В этот день все участники получают доступ к закрытому разделу аукциона, где видны действия других участников и оставшееся время торгов. Средний шаг аукциона — от 0,5 до 5% от первоначальной цены. Если несколько участников сделали одинаковый шаг, побеждает тот, кто сделал его первым. Единственный участник аукциона получает право аренды автоматически.
В наших торгах участвовали три компании, но шаг — 34 тысячи рублей — сделали только мы и выиграли право прямой аренды помещения. Сейчас платим за него 112 тысяч рублей в месяц — почти в пять раз меньше, чем платили за такую же площадь раньше.
Договор аренды подписан на десять лет. С учетом инфляции, стоимость аренды может незначительно меняться. По договору, Департамент имущества не может повысить арендную плату после ремонта.
Мы не придали значения пунктам о МОЭСК, Мосэнергосбыте и управляющей организации, о мероприятиях противопожарной безопасности. Думали, это легко. Но все оказалось не просто.
Два месяца ушло на согласование с Московской объединенной электросетевой компанией (МОЭСК). Для этого нам пришлось на собственные средства переустановить электросчетчики. В управляющей организации не было документов для расчета платы за отопление — их мы готовили сами. Немало времени и средств понадобилось, чтобы узаконить перепланировку подвала.
Оформление документов заняло два месяца, ремонт — три. В январе 2017 года мы переехали в новый офис. По закону через три года мы сможем выкупить это помещение и будем первыми претендентами на выкуп — если будем вовремя платить аренду.
Наши бывшие арендодатели могли в рабочее время без предупреждения прийти в офис и начать сверлить. Мы же не имели права сделать ремонт без согласования с ними. А новый офис нас полностью удовлетворяет. Мы максимально удобно оборудовали пространство для бизнеса: установили окна, двери, стекла и перегородки, сделали сауну, душ. Есть переговорная комната с диванами, где можно поспать. У нас все условия для проведения съемок и даже кухня, где мы снимаем кулинарные программы.
Выиграть на аукционе оказалось несложно. Торги проходят каждый день — можно постоянно отслеживать новые помещения. Сейчас мы присматриваемся к еще одному интересному подвалу, площадью в 1600 кв. м, но подозреваем, что с сантехникой и электричеством там все плохо.
Опыт Изольды Костиной, основателя семейного центра «Краски-Клуб»
— Для клуба я искала помещение с кабинетной планировкой, просторными комнатами, чтобы устроить удобную зону ожидания для родителей. Сомневалась, что просто так, «с улицы», можно выиграть аукцион. В нашем случае аукциона не было — он получил статус «несостоявшегося», поскольку мы были единственными участниками, с которыми департамент и заключил договор.
С начала подготовки к аукциону до победы прошло три недели. Мы пользовались помощью юриста, но вполне можно обойтись без нее. Условия проведения аукциона и документация достаточно ясные и прозрачные. Сотрудники Департамента по конкурентной политике поддерживали нас на этапе заключения договора.
Самым сложным для нас оказался ремонт. Помещение было «в бетоне» и без коммуникаций. С собственниками коммерческих помещений легче согласовать арендные каникулы, договориться о ремонте за счет арендодателя или о его частичной оплате. В случае с муниципальной недвижимостью отношения с представителями МОЭСК и коммунальными службами ложатся на плечи арендодателя. Проблема в том, что на заключение договоров электроснабжения и коммунального обслуживания арендатору дается только три месяца с момента подписания договора аренды. За нарушение этого условия предусмотрены штрафы, но выполнить его весьма сложно: регистрация договора аренды отнимает около двух месяцев, а без него заключить договор на электроснабжение и коммунальное обслуживание невозможно.
