Журнал
О проекте
О проекте
Inc. — журнал-икона американских предпринимателей.
Уже 37 лет он рассказывает, как запускать бизнес с нуля.
С 2016 года мы делаем это в России.
Связаться с нами лучше всего по электронной почте
Редакция
editorial@incrussia.ru
Рекламный отдел
ad@incrussia.ru
Адрес редакции
109263, город Москва, улица Шкулева, дом 9, корпус 1, офис II Вакансии
Разобраться

В Москве снесут пятиэтажки. Что это значит для малого бизнеса? (Ничего хорошего)

В Москве снесут пятиэтажки. Что это значит для малого бизнеса? (Ничего хорошего)
Фото: Екатерина Закливенец
Сегодня, четвертого апреля, в Государственной Думе обсуждают новый законопроект — о реновации жилья в Москве. Многие видят в этом законопроекте часть программы Сергея Собянина на выборах мэра 2018 года. Проект закона, который планируется принять к лету этого года, возмутил собственников нежилых помещений и предпринимателей. Снос пятиэтажек затронет десятки тысяч бизнесов, но в законопроекте не прописаны условия компенсации для владельцев и арендаторов нежилых помещений и происходит подмена понятий «равноценное» и «равнозначное». Inc. разобрался, что известно на сегодняшний день о сносе пятиэтажек и как действовать бизнесу, чтобы защитить свои интересы.

Новый проект реновации

Двадцать первого февраля мэр Москвы Сергей Собянин встретился с Владимиром Путиным и обсудил тему сноса ветхих и аварийных пятиэтажек, в которых невозможно провести капитальный ремонт. Президент рекомендовал Собянину снести хрущевки. Уже десятого марта в Госдуму был внесен законопроект о реновации, обеспечивающий сносу пятиэтажек правовую базу.

Глава комиссии Мосгордумы по градостроительству Олег Сорока и префекты Западного и Северо-Восточного округов Москвы сообщили РБК, что массовый снос начнется с блочных и панельных пятиэтажных домов серий I-510 и I-515 1950-1960-х годов постройки.

Первая программа сноса пятиэтажных домов стартовала в 1999 году и должна завершиться в 2018. По этой программе сносятся 1722 дома, из которых на сегодняшний день осталось разобрать 67. Новая программа, по оценке столичных властей, включит в себя приблизительно 25 миллионов квадратных метров ветхого жилого фонда (около 8000 домов) и затронет более полутора миллионов человек. Собственники нежилых помещений впервые столкнутся со столь масштабным переселением их бизнеса на новую территорию.

Фото: Екатерина Закливенец

Что новая программа сноса значит для собственников нежилых помещений

Пока нет точных сведений, скольких бизнесов коснется новый законопроект. При появлении списка сносимых пятиэтажек московские чиновники оценят данные и предоставят информацию собственникам нежилых помещений и владельцам бизнесов. По предварительным оценкам президента «Ассоциации владельцев недвижимости» Владимира Капустина, примерно в 20% планируемых под снос зданий есть нежилые помещения. Это около 1600 домов, а в каждом доме, по его расчетам, примерно 10 бизнесов. Таким образом, реновация затронет десятки тысяч бизнесов. А поскольку бизнесы создают рабочие места, множество людей столкнется с проблемой трудоустройства.

Предвыборная акция

Константин Янкаускас,

депутат районного совета Зюзино

 — Я считаю, что снесут максимум 4-5 кварталов, чтобы обеспечить переизбрание Собянину. А как решать вопрос с переездом магазинов, думаю, пока нет понимания даже у мэрии.

На официальный запрос Inc. в московскую мэрию, каким образом городские власти будут регулировать вопросы с бизнесом в сносимых пятиэтажках, Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы сообщил, что механизм компенсаций пока не готов: «Говорить о конкретных сроках или содержании программы реновации жилья в Москве преждевременно. Конкретика появится не ранее, чем будет принят федеральный закон. Механизмы передачи находятся в проработке. Город учтет интересы предпринимателей».

Инициаторы законопроекта тоже до сих пор не понимают, как будут предоставлять площадь собственникам нежилых помещений взамен старой. Депутат Госдумы и один из авторов законопроекта Михаил Дегтярев через пресс-секретаря передал Inc.: «Сейчас в законе не предусмотрены меры для предпринимателей. Это будут делать постановлением правительства и подзаконными актами. Президент пока не подписал законопроект, и по нему еще будут доработки».

Фото: Екатерина Закливенец

Собственность в аренде

Сами владельцы почти никогда не ведут бизнес в своих помещениях. Кафе, аптеки, ателье и магазины, как правило, арендуют помещения, а собственники — инвесторы в недвижимость. Самая распространенная схема: собственник берет в банке кредит под залог помещения, покупает новое, а кредит оплачивает за счет сдачи в аренду площадей. Сергей Куранов, муниципальный депутат и предприниматель, пояснил Inc: «Это очень скользкая тема — объявить, что первые этажи занимает малый бизнес. Обычно бизнесы, которые там находятся, принадлежат арендаторам, а не собственникам помещений».

После того, как стало известно о законопроекте сноса пятиэтажек, собственники нежилых помещений начали обращаться за помощью в «Ассоциацию владельцев недвижимости» (АВН).

Ассоциация образовалась 4 года назад как общественная организация, оказывает помощь собственникам и владельцам недвижимости: юридическое сопровождение, представительство в суде, — и привлекает с этой целью другие общественные организации. В августе 2016 года, действуя совместно с бизнес-омбудсменом Борисом Титовым, ассоциации удалось добиться от правительства компенсационных выплат тем собственникам, кто решился на добровольный снос своих павильонов.

По мнению президента АВН Владимира Капустина, предпринимательское сообщество очень инертное и поэтому сейчас в Ассоциации состоит всего около 200 человек. «По новому законопроекту о сносе пятиэтажек мы пока активно не призывали новых членов и находимся в режиме наблюдения. Еще нет точного списка зданий под снос. Есть только предположительные. Но мы, собственники, уже решили для себя, что самое главное получить не равнозначное помещение, то есть метр в метр, а равноценное — деньги в деньги».

Фото: Екатерина Закливенец

Почему предпринимателям важно получить равноценное помещение

Разница в терминах принципиальна для собственников: новое равнозначное помещение может оказаться очень далеко от предыдущего места расположения (например, в Новой Москве), и тогда собственник-бизнесмен не сможет организовать равноценный бизнес или сдать помещение в аренду за ту же цену. Поэтому, по словам Капустина, основная цель ассоциации — отстаивать право на такую же цену: «Упускать этот момент нельзя. Сейчас в ассоциации немного участников, но скоро их будет больше, потому что закон коснется десятков тысяч помещений по всему городу».

Чем отличается «равноценность» и «равнозначность» помещения

Критерий равноценности: оценщик определяет стоимость помещения с учетом его износа и месторасположения. Собственник получает новое помещение, той же рыночной стоимости. Критерий равноценности учитывает в первую очередь стоимость помещения, а не его площадь.

Критерий равнозначности: собственнику выдается новое помещение, которое по размерным характеристикам соответствует старому. Но этот критерий не учитывает район города и расположение в доме — например, имеется ли прямой доступ с проходной улицы или только со двора.

Юрист «Ассоциации владельцев недвижимости» Станислав Дегтярев видит в новом законопроекте неоправданное ужесточение процедуры переселения: «Действующее в настоящий момент законодательство предоставляет собственнику право отказаться от переселения и выбрать денежную форму возмещения в случае сноса дома, а в сделке по переходу прав собственности не ограничивает его временными рамками. Предлагаемый законопроект лишает граждан возможности отказаться от переселения и получить выкуп за изымаемое помещение. Срок в 60 дней, предоставленный для выбора, депутаты напрямую обосновывают текущей экономической конъюнктурой, под которую недопустимо подгонять федеральное или местное законодательство».

Принудительное отчуждение

Игорь (фамилию назвать отказался),

один из собственников нескольких нежилых помещений

— Что это за слово «понуждать»? Как такое слово вообще может быть в законе? Это просто не укладывается в голове, когда на дворе 2017 год.

К тому же текст нового законопроекта противоречит статье 35 части 2 Конституции РФ, которая гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Как мы видим, правительство Москвы и депутаты Госдумы, ставшие инициаторами внесения этого законопроекта в Госдуму, совершают подмену понятий. Конституция предлагает возмещение равноценным объектом недвижимости, а мэрия — равнозначным.

«Конституция говорит, что передача имущества возможна в случае предварительного и равноценного возмещения. А законопроект предлагает критерий равнозначности. Это грубейшее нарушение основного закона», — подтверждает юрист Дегтярев.

Игорь приобрел свое помещение у физического лица в 2015 году за 10 миллионов рублей и имеет на руках договор купли-продажи. Для покупки он взял кредит в 6 миллионов на десять лет, банк же взял в залог его помещение. Игорь платит банку из поступлений от арендаторов. Он недоволен предлагаемым законопроектом: «Если по прихоти Собянина и строительной мафии у меня отнимут мое имущество и дадут более дешевое, что тогда сделает банк? Он попросит меня вернуть деньги — а мне осталось платить около 5,5 миллионов рублей. Где гарантия, что предоставленное мне новое помещение будет стоить хотя бы эту сумму? Мне же могут дать на любой окраине, а не в центре Москвы, как у меня было. Такое помещение может стоит дешевле — 3-4 миллиона рублей. В законе же не сказано, что оно должно быть новым. Сказано: любое помещение, находящееся в собственности Москвы, а у города много старых помещений в цоколях, подвалах, которые никто не хочет покупать даже на аукционах. Получается, что на мне висит долг за помещение, а мэрия хочет его снести и дать новое, более дешевое».

Фото: Екатерина Закливенец

Депутат Мосгордумы Андрей Клычков сообщил по итогам встреч с жителями северных районов Москвы, что у собственников нежилых помещений много вопросов: «Они вкладывали средства, чтобы получить нежилое помещение в определенном районе, а теперь им надо будет менять территорию. И прибыльность, на которую они рассчитывали, будет другой. Это вызывает у них большие вопросы. Собственникам нежилых помещений обещают по метрам столько же, но точка не обязательно будет в районе сноса. Им предлагают получить помещение на территории всей Москвы, даже Новой».

Какое помещение могут предложить собственнику по новому закону

В законопроекте сказано, что собственнику нежилого помещения предложат равнозначное нежилое помещение на территории всей Москвы, но не обязательно именно в том районе, где сейчас располагается его собственность. Если же в течение 60 дней собственник не подпишет договор, то, как сказано в Статье 7 нового законопроекта, «уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соответствующий договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение». На сегодняшний день не определено, кто будет заниматься поиском компенсационных мест: город или компании-застройщики.

Предприниматели и собственники столкнулись с проблемой равноценности в ходе первой волны сноса пятиэтажек, которая началась в 1999 году. Сергей Куранов в начале 2000-х годов имел помещение в пятиэтажке, которую планировали снести: «Поскольку предоставленное мне помещение было новым, а мое предыдущее здание было 1963 года постройки, то мне выдали справку о том, что мое старое помещение обладает износом более 80%, и вместо 1170 метров, которыми я владел, мне предложили совсем немного. Только благодаря постоянному участию в совещаниях, встречах у префекта и суду я смог сохранить свою площадь».

Равноценность дает больше рычагов защиты при изъятии имущества, рассказал Inc. юрист Дегтярев: «Во время первой волны сноса пятиэтажек, когда оценка места шла по его стоимости, у собственников нежилых помещений было право оспорить решение в суде. Сейчас такого нет. Критерий равнозначности несет в себе больше коррупциогенного элемента, чем принцип равноценности. Если в новом законопроекте будут руководствоваться критерием равнозначности — метр в метр, то собственнику однозначно дадут помещение такого же размера. Но месторасположение может ухудшиться и коммерческий потенциал сильно при этом пострадает».

Фото: Екатерина Закливенец

Что делать, если вы владеете помещением в сносимом доме

Хотя пока еще нет официального списка домов под снос, предприниматели и собственники, которые предполагают, что их пятиэтажка может быть снесена, уже сейчас должны обращаться в ассоциации и союзы, которые занимаются поддержкой предпринимателей и умеют разговаривать с чиновниками на профессиональном языке, считает Куранов:

Что нужно делать сейчас, если вы собственник

— Готовиться к суду. Первым делом напишите официальное письмо в мэрию, чтобы вас проинформировали о возможных сроках и перспективе сноса. Вам обязаны дать ответ, и это должно быть первое, что вы сохраните из документов. Сразу переходите к формату официальных писем. Только так можно будет в дальнейшем защитить себя — без документов суд не будет рассматривать иск. Поэтому важно также сохранять протоколы собраний собственников помещений и предпринимателей. Следуйте простому правилу — никаких душевных разговоров с чиновниками и застройщиками, только документы.

Что будет с бизнесменами-арендаторами

Несмотря на то, что закон в первую очередь касается собственников помещений, арендаторы — владельцы аптек, цветочных магазинов, кафе и других бизнесов — также пострадают в результате сноса. Им необходимо будет искать другие помещения, заново делать ремонт и получать при необходимости согласования, а их сотрудникам искать новую работу.

Судебные тяжбы

Зиннятуллин Зиннур,

адвокат юридической компании «Князев и партнеры»

 — У арендодателя и арендатора обязательно должны быть прописаны правила расторжения договора аренды. Если собственник бизнеса заключил договор аренды с собственником нежилого помещения, то его могут расторгнуть в одностороннем порядке. Тогда тяжбы имеют шансы затянуться на месяцы. Если же город, а не физлицо, владеет нежилым помещением, то в таких случаях он обычно заключает договор аренды на срок менее года. Тогда арендатор успеет съехать прежде, чем дом начнут сносить.

Корреспондент Inc. прошелся по нескольким десяткам пятиэтажек серий I-510 и I-515, которые, вероятно, пойдут под снос. Все кафе, салоны красоты и магазины оказались бизнесами арендаторов. Несколько владельцев бизнеса знали о том, что их дом планируется сносить, остальные узнали новость от Inc.

В ателье «Два шва» в Краснопресненском районе работники слышали, что их дом планируют сносить, и не знают, что делать. Собственник ответил им, что еще много лет пройдет, прежде чем что-то снесут, поэтому можно дальше продолжать спокойно работать.

Директор ветеринарной аптеки «Гомеовет» Георгий Трум арендует помещение в районе Краснопресненской уже 15 лет. Дом, в котором он ведет бизнес, планируется сносить, но никаких собраний на эту тему с жителями и предпринимателями района не было. «Я арендую это помещение у пожилого человека, который совершенно не в курсе того, что происходит. Я знаю гораздо больше, чем сам собственник. Мы располагаемся на проходной улице, а не во дворе, и для меня важно, чтобы по проходимости и площади нам выдали такое же помещение. Также нужен отдельный вход и доступ к сантехническим помещениям».

«В свое время мэр с нашей подачи принял решение о переводе жилого фонда в нежилой, — заявил Inc. вице-президент „Опоры России“ Александр Жарков. — В этих помещениях на первых этажах работает малый бизнес в тех формах, которые начали активно развиваться после сноса палаток. Это большая польза для города. И в связи с новым законопроектом предприниматели взволнованы. Власть иногда ущемляет их права, и сейчас опасения собственников нежилых помещений понятны: у них есть четко отработанные места и клиентура, которая ходит к ним за определенными услугами. Бизнесмены боятся, что взамен могут получить помещение меньшей площади или не в том районе».

Фото: Екатерина Закливенец

Как будет приниматься законопроект о реновации

Законопроект о реновации обсуждается четвертого апреля в Государственной Думе. Пока что в нем не прописан корректный порядок предоставления нежилых помещений взамен располагавшихся в сносимых домах.

Президент «Ассоциации владельцев недвижимости» Владимир Капустин сообщил Inc., что, на его взгляд, собственникам и предпринимателям рано паниковать и необходимо просто вести конструктивный диалог с властью: «Мы добились участия, мы начали сплачиваться. Вышегородцев (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Москве — Inc.) будет представлять наши интересы на обсуждении в Госдуме».

Михаил Вышегородцев рассказал Inc., что к нему уже обращаются собственники помещений и просят до принятия закона провести совещания и собрания. Их волнует, что закон может быть принят без учета всех нюансов ситуации. На заседании в Госдуме четвертого апреля Вышегородцев планирует представить поправки к законопроекту и обсудить все неточности: «Бизнесмены боятся, что им выдадут неравнозначное по доходности бизнеса помещение. Но мы уже все это проходили в ходе первой волны сноса». В то же время первая волна сноса по примерным оценкам бизнес-омбудсмена составила лишь 15% от того, что планируют снести сейчас и не так сильно затронула бизнес.

Читайте нас в Facebook, Twitter и ВКонтакте.

Поделиться
Подписаться на самые важные материалы
о бизнесе и технологиях в России