Семь шагов по «муравьиной тропе»: как выбрать идеальную локацию для бизнеса у дома

Исследуем локацию и аудиторию

Когда предприниматель выбирает помещение для магазина, салона или небольшого кафе в шаговой доступности, самое важное — не торопиться и внимательно изучить район. Директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова советует в первую очередь оценить реальный поток людей.

Оценка целевой аудитории — базовый параметр для предпринимателей, особенно для новичков, которые хотят начать свой путь в стрит-ретейле и подбирают помещение на первом этаже жилого комплекса, подчеркивает руководитель по реализации коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Ярымов.

Оптимальные маршруты для передвижения между точками с ключевыми ресурсами эксперты называют «муравьиной тропой». Как объясняет президент Magic Group Александр Перемятов, в жилых комплексах это пути максимальной концентрации пешеходного трафика между логистическими центрами и точками притяжения, например между транспортными узлами, парковками и общественными местами отдыха, магазинами, инфраструктурными центрами.

Соотносим аудиторию со сферой бизнеса

Перед открытием всегда полезно провести мини‑аудит локации: посмотреть уровень арендных ставок, спросить у местных жителей, какие форматы бизнеса они поддерживают, какие точки закрывались и почему, инструктирует Светлана Ярова.

Подбираем помещение

Важный момент, на который нужно обращать внимание, — это визуальная доступность магазина/салона/кафе, указывает старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов.

Впрочем, визуальная доступность критична не для всех форматов. Если вы открываете популярный пункт выдачи заказов, то достаточно, чтобы в шаговой доступности было 200–400 квартир. При этом трафик мимо фасада совсем не важен, так как клиенты найдут вас в интернете, подсказывает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Поэтому для открытия такого бизнеса подойдут более дешевые помещения на вторых линиях, с торца дома.

В зависимости от вида бизнеса предприниматель должен узнать о наличии вентиляции и вытяжки для кафе, зоны разгрузки для магазинов и в отдельных случаях — двух входов для организации потока с двух сторон, добавляет Сергей Ярымов.

Но в любом случае, даже если эти концепции находятся в рамках ЖК, но вне «муравьиной тропы», они все равно не должны быть критично далеко от основного трафика. До них должно быть просто добраться.

Причем, по мнению Перемятова, даже мелкие факторы, будь то высотность застройки, наличие лестниц, пандусов, визуальная составляющая (что видит человек по пути к магазину), наличие помоек, лужи по дороге, обшарпанность соседних зданий могут снизить мотивацию потребителя выбрать именно ваш магазин/салон/кофейню.

Оцениваем арендодателя

Очень важно понять, кто ваш арендодатель и как вы будете выстраивать с ним отношения. Даже самый подробный и продуманный договор аренды не способен предусмотреть все мелочи, но документы необходимо проверить и в разумных пределах учесть в договоре ключевые риски, предупреждает Светлана Ярова.

Андрей Шувалов из CMWP, в свою очередь, предлагает начинающим бизнес-энтузиастам обращать внимание на детальный расчет финансовой модели предполагаемого бизнеса, не руководствуясь эмоциональными решениями, основанными на Big Data. Часто приходят новые, молодые инвесторы, которые на адреналине, на вере в успех готовы переплатить за помещение, не понимая, что к ним могут не прийти посетители или их чек будет не соответствовать целевой аудитории.

Работаем с конкурентами

Конкуренты в той или иной нише бизнеса — это вовсе не красный сигнал светофора, уверены эксперты. Более того, в больших городах есть сформированные гастрономические и барные кластеры, которые отлично работают за счет эффекта «точки притяжения», объясняет директор департамента торговой недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.

Перед открытием любого магазина, салона или кафе необходимо, по словам Антона Белых, провести аудит конкуренции и понять, есть ли конкуренты, как они себя чувствуют, какие ниши занимают и какие «боли» испытывают.

По мнению Белых, в числе конкурентных преимуществ могут быть: известный бренд (франшиза крупной сети), более высокий уровень и качество или, наоборот, более низкая цена, наличие уникальных товаров или услуг, которых нет у конкурентов рядом, наличие собственной базы клиентов, которые ради вас поедут и из других районов.

Встраиваемся в бизнес-ауру

Аура места формируется годами. Это как сложившаяся традиция: если улица много лет известна своими магазинами тканей, то люди продолжают приезжать туда даже после смены отдельных арендаторов, рассуждает Светлана Ярова. В Москве таких примеров много, и успешные предприниматели умеют чувствовать этот накопленный потенциал.

Такие проекты живут за счет лояльности посетителей, соглашается Андрей Шувалов, отмечая, что этого все равно недостаточно. Время требует постоянного обновления концепции и работы с посетителями. При этом если магазин с наработанной базой клиентов закрывается и переезжает на новое место, то туда уже придет половина, а то и меньше старых клиентов, обращает внимание он.

Однако ориентироваться сугубо на ауру места, по мнению Антона Белых, не стоит, может оказаться, что именно ваш пятый магазин тканей в локации, где их уже четыре, в итоге разрушит всю эту ауру и переполнит чашу.

Работаем над ошибками

Ошибки, просчеты и неудачи в бизнесе неизбежны. Поэтому потребители то и дело наблюдают на знакомых улицах смену торговой и сервисной картины. Так, например, на центральных улицах Санкт-Петербурга в 2025 году отмечается тренд на высокую ротацию арендаторов: за шесть месяцев с начала года открылись 270 новых магазинов, заведений общественного питания и сферы услуг, но закрылись 300, приводит данные Анна Лапченко.

Чаще всего малый бизнес «прогорает» не из-за плохой локации, а потому что недооценен подготовительный период. По словам Яровой, нужно трезво оценить, какой объем площади действительно необходим данному бизнесу, какой функционал критичен, а без чего можно обойтись.