Второй паспорт, первая линия. В каких странах россиянам выгоднее всего вложиться в недвижимость

Турция

Причины популярности

Начиная с 2022 года и до сих пор россияне остаются самыми активными иностранными покупателями турецкой недвижимости. Это объясняется тем, что «входной билет» на рынок жилья Турции ниже, чем в ОАЭ или ЕС, говорит основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская.

Схема покупки

Татьяна Бурлаковская поясняет, что покупка жилья в Турции делится на следующие основные этапы.

• Проверка объекта и ограничений (зоны, квоты по району/военные территории). Сделки с недвижимостью регистрируются только в земельных управлениях (ТКGM).

• Обязательная оценка стоимости объекта от лицензированного (SPK) оценщика для иностранных сделок — без него TAPU (свидетельство о праве собственности) не выдадут.

• Оформление обязательной страховки от землетрясений (DASK) — без нее нельзя подключиться к коммуникациям.

• Регистрация перехода права (TAPU) и уплата налогов и сборов. Размер базового налога на передачу составляет 4% от стоимости жилья в TAPU.

Средние цены на жилье

Средняя цена 1 кв. м в городах Турции на данный момент составляет:

• в Стамбуле — $1,4 тыс. (113,1 тыс. руб.);

• в Анталье — $1,2 тыс. (97 тыс. руб.);

• в Измире — $1,1 тыс. (88,9 тыс. руб.);

• в Мерсине — $800 (64,6 тыс. руб.);

• в Анкаре — $750 (60,6 тыс. руб.).

Плюсы и минусы покупки жилья в Турции

Один из главных плюсов покупки жилья в Турции — это получение гражданства за $400 тыс., стабильный спрос на аренду, сильная внутренняя диаспора. Покупатели продолжают инвестировать, даже небольшое укрепление рубля или выгодная рассрочка активизируют спрос. При этом сделки проходят быстро, рынок привычен, местные агентства давно работают с русскоязычной аудиторией.

Турция привлекает доступными ценами на жилье. По сравнению с большинством европейских стран они остаются относительно низкими.

Эксперты также отмечают высокий туристический потенциал. Популярность турецких курортов формирует стабильный спрос на краткосрочную аренду жилья.

Среди минусов эксперты называют риски мошенничества. Без помощи юриста можно нарваться на мошенников, которые торгуют объектами без документов.

Минусом можно назвать и высокие коммунальные платежи, и взносы на обслуживание элитных жилых комплексов.

Перспективы рынка

Спрос россиян на жилье в Турции будет стабильным. За последние два года граждане России адаптировались к новым условиям, выстроили устойчивые связи с местными агентствами и перешли от спонтанных сделок к продуманной стратегии — с проверкой документов, консультациями с юристами и выбором надежных партнеров, говорит генеральный директор агентства недвижимости CMP GROUP Алексей Котлов.

Турция не воспринимается как экзотика. Это уже привычный рынок — со своими понятными правилами, своими схемами и своими людьми. Здесь давно выстроились инвестиционные и бытовые маршруты, добавляет директор по франчайзингу агентства недвижимости CMP GROUP Олег Жиманов.

Грузия

Причины популярности

Грузия сочетает сразу несколько факторов, которые сделали ее одной из главных точек притяжения для покупателей из России. Во-первых, это мягкий климат и удобная география: прямой перелет из Москвы занимает менее трех часов, а само расположение страны позволяет совмещать отдых у моря и в горах. Во-вторых, простые визовые условия, россиянам для въезда в страну нужен только загранпаспорт, а также есть возможность получить вид на жительство при покупке недвижимости, говорит основатель агентства недвижимости BD Realty Дарья Бородина. По словам эксперта, очень важна инвестиционная составляющая: цены в Грузии до сих пор ниже, чем в большинстве европейских стран, при этом арендный рынок растет очень динамично. Важна и общая атмосфера — россиянам здесь комфортно как в повседневной жизни, так и с точки зрения ассимиляции.

Схема покупки

Процесс покупки недвижимости в Грузии максимально прозрачен. Сделку можно оформить буквально за день, и для россиян нет ограничений на приобретение жилья. Основной нюанс — при покупке земли иностранцы не могут приобретать сельскохозяйственные участки, но это никак не мешает сделкам с квартирами или коммерческой недвижимостью.

«Все сделки проходят через Дом юстиции, после регистрации собственность закрепляется за покупателем в реестре. Я всегда рекомендую проводить сделку с юристом, чтобы исключить даже минимальные риски», — поясняет Дарья Бородина.

Средние цены на жилье

Средние цены на жилье в Грузии сильно зависят от города, района и стадии строительства. На данный момент они выглядят следующим образом.

• В Тбилиси 1 кв. м в новостройке на этапе котлована стоит в среднем $1,5 тыс. (121,2 тыс. руб.), а ближе к сдаче в эксплуатацию — $1,9 тыс. (153,6 тыс. руб.). Хорошая квартира формата 1+1 (одна спальня и гостиная, совмещенная с кухней), с ремонтом и мебелью, обойдется примерно в $100 тыс. (8,08 млн руб.). Если речь идет о премиальном проекте, то стоимость аналогичной квартиры начинается от $200 тыс. (16,17 млн руб.).

• В Батуми ценовой диапазон похожий: от $1,4 тыс. (113,1 тыс. руб.) за 1 кв. м на старте продаж и от $1,8 тыс. (145,5 тыс. руб.) при сдаче дома. Квартира 1+1 с ремонтом стоит около $85 тыс. (6,8 млн руб.), а в премиальных комплексах — $120 тыс. (9,7 млн руб.).

Плюсы и минусы покупки жилья в Грузии

Главный плюс — это простота сделки, оформить покупку можно быстро и прозрачно, без сложных бюрократических процедур. Второе — доходность: в курортных городах аренда приносит 7–12% годовых, в столице доход ниже, но более стабильный благодаря долгосрочным контрактам. Для многих это одновременно и инвестиция, и возможность иметь второй дом у моря или в горах, говорит Дарья Бородина.

Еще один плюс — возможность получить вид на жительство при покупке недвижимости от $150 тыс. (12,12 млн руб.). Для многих клиентов это становится дополнительным аргументом в пользу выбора именно Грузии.

А главные риски, по словам Дарьи Бородиной, связаны не с законодательством, а с самим рынком. В стране много недостроев и долгостроев, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Некоторые проекты могут затягиваться на годы или сдавать жилье низкого качества. Поэтому рекомендуется тщательно проверить документы и разрешения на строительство.

Еще один отрицательный момент — реальные доходы от сдачи жилья иногда оказываются ниже, чем обещают девелоперы в рекламе. Однако при грамотной проверке и выборе надежного застройщика все эти риски можно свести к минимуму.

Перспективы рынка

Рынок заметно меняется. Если еще несколько лет назад основной спрос приходился на бюджетное жилье, то сейчас покупатели все чаще смотрят в сторону премиум-сегмента. В страну заходят международные бренды — Wyndham, Hilton, Radisson, что меняет всю картину рынка, привлекая новых покупателей.

Сербия

Причины популярности

Сербия сегодня — востребованное направление у российских покупателей. Главная причина такой популярности — страна сохраняет дружественное отношение к россиянам, здесь до сих пор можно переводить средства в некоторые банки напрямую из России в рублях. Это значительно упрощает процесс покупки. При этом предложение в стране остается доступным: за $150 тыс. (12,12 млн руб.) можно приобрести качественную квартиру бизнес-класса в новом доме с красивым видом, говорит директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF GROUP Анна Ларина.

Схема покупки

Основные этапы покупки жилья выглядят следующим образом:

• резервация объекта на срок, оговоренный с продавцом (обычно он составляет один месяц);

• внесение депозита (обычно 5% от общей суммы сделки);

• заключение предварительного договора купли-продажи (у нотариуса);

• заключение основного договора купли-продажи;

• регистрация сделки в кадастре недвижимости.

Средние цены на жилье

Средняя цена 1 кв. м в городах Сербии на данный момент составляет:

• в Белграде — $1,9 тыс. (153,6 тыс. руб.);

• в Нови-Саде — $1,7 тыс. (137,4 тыс. руб.);

• в Нише — $1,2 тыс. (97 тыс. руб.);

• в Шабаце — $1 тыс. (80,8 тыс. руб.);

• в Панчеве — $950 (76,8 тыс. руб.).

Плюсы и минусы покупки жилья в Сербии

Среди главных плюсов Анна Ларина отмечает возможность перевода денег из российских банков, прозрачность сделки и невысокие по сравнению с другими европейскими странами цены на жилье.

К минусам можно отнести затягивание сроков сдачи некоторых новостроек и риск покупки жилья на вторичном рынке, у которого могут оказаться фальшивые документы. Поэтому эксперты рекомендуют действовать только через нотариуса.

Перспективы рынка

Эксперты считают, что спрос россиян на покупку жилья в Сербии в ближайшие годы будет только расти. Так, в белградском агентстве недвижимости Feniks Rent фиксируют увеличение интереса россиян к жилой недвижимости в стране примерно на 25% за год.

Белоруссия

Причины популярности

Причин популярности жилья в Белоруссии у россиян довольно много. Одна из главных — это общая граница между государствами и возможность менее чем за сутки добраться до любого города Белоруссии. По словам Алексея Котлова, привлекает и возможность использовать собственное жилье для проживания во время деловых визитов или отдыха. Ведь не придется тратиться на гостиницу или аренду частной квартиры.

Еще одна причина — прозрачность процесса покупки и законность юридического оформления сделки. Это позволяет иностранцу приобрести жилье в Белоруссии без риска потерять деньги.

Схема покупки

Никаких ограничений для граждан России на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках нет. Россияне могут приобретать квартиры в разных населенных пунктах на тех же правах, что и местные граждане.

Для этого достаточно обратиться к застройщику и заключить с ним договор о покупке квартиры. На вторичном рынке достаточно заключить с собственником договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности. Когда гражданин России покупает частный дом, то сам объект он оформляет в частную собственность, при этом земля берется в долгосрочную аренду сроком до 99 лет.

Для проведения всех сделок россиянину понадобится только внутренний паспорт. Регистрация права собственности проводится в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ).

Средние цены на жилье

Средняя цена 1 кв. м в городах Белоруссии на данный момент:

• Минск — $1,5 тыс. (121,3 тыс. руб.);

• Витебск — $750 (60,6 тыс. руб.);

• Могилев — $700 (56,6 тыс. руб.);

• Брест — $850 (68,7 тыс. руб.);

• Гродно — $750 (60,6 тыс. руб.).

Плюсы и минусы покупки жилья в Белоруссии

В числе плюсов эксперты называют простоту и прозрачность процедуры приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.

Перспективы рынка

В ближайшие годы рынок жилья Белоруссии будет развиваться, продажи будут расти, а активность покупателей из России возрастет. А повышение интереса к белорусской недвижимости, соответственно, приведет к росту цен.

ОАЭ

Причины популярности

ОАЭ остаются приоритетным направлением для покупки недвижимости у россиян. Процесс покупки жилья довольно прост и прозрачен: сделку можно оформить быстро и без визовых препятствий, поясняет коммерческий директор NF GROUP Middle East Катерина Алексейчук.

Схема покупки

Алгоритм приобретения жилья в ОАЭ выглядит следующим образом.

Поиск подходящего объекта и переговоры с застройщиком. На этом этапе оговариваются все условия будущей сделки — через агентство, онлайн-портал или напрямую у застройщика.

Подписание Memorandum of Understanding (MOU) или контракта F. В этом документе фиксируются условия сделки, обе стороны подписывают его в присутствии агента, который выступает в роли свидетеля.

Внесение залога. Обычно он составляет 10–12% от общей суммы сделки и либо идет в счет покупки, либо возвращается покупателю после завершения сделки.

Получение No Objection Certificate (NOC). Без этого сертификата переход права собственности невозможен. Документ свидетельствует об отсутствии возражений у застройщика, подтверждающего отсутствие задолженностей по сервисным сборам.

Официальное вступление в права собственности. Для этого надо нанести визит в офис земельного департамента, который называется Dubai Land Department (DLD), где происходит передача прав собственности.

Получение Title Deed — свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Средние цены на жилье

Средняя цена 1 кв. м в эмиратах на данный момент составляет:

• Дубай — $3,9 тыс. (315,3 тыс. руб.);

• Абу-Даби — $4,1 тыс. (331,5тыс. руб.);

• Рас-эль-Хайм — $3,2 тыс. (258,7 тыс. руб.).

Плюсы и минусы покупки жилья в ОАЭ

Одним из главных плюсов эксперты называют отсутствие в ОАЭ налога на прибыль, налога на доходы физических лиц и налога на недвижимость. Еще один плюс — простая процедура покупки, в том числе удаленно.

Недвижимость ОАЭ отличается высокой инвестиционной привлекательностью, цены быстро растут, что способствует выгодной перепродаже или сдаче в аренду.

А главный минус — это высокие дополнительные расходы, в которые входят страховка и ежегодные сборы за обслуживание жилого комплекса. Есть и ограничения для иностранцев — не вся недвижимость доступна для покупки, в некоторых зонах это возможно только по предварительному разрешению, которое могут и не дать.

Перспективы рынка

По мнению экспертов, популярность ОАЭ у россиян будет сохраняться в ближайшие годы. Это объясняется сочетанием экономической стабильности в стране, налоговой привлекательности и комфортных условий для ведения бизнеса и жизни.