Переделка на миллион: как работает флиппинг на рынке вторичного жилья

Вместо спонтанности — расчет

За модным и популярным теперь словом флиппинг (от английского to flip, что означает «переворачивать» или «быстро менять». — Прим. ред.) скрывается довольно практичный способ заработать на перепродаже жилья, увеличив его стоимость за счет ремонта, грамотной презентации и, соответственно, выходе на нового, более состоятельного покупателя.

На российском рынке эту стратегию освоили сравнительно недавно. Как говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, на фоне роста цен на недвижимость и интереса к инвестициям многие рассматривают флиппинг как способ вложиться и получить прибыль в относительно короткий срок.

Так по словам исполнительного директора компании «Этажи» Юлии Бочарниковой, например, правильно выбранное освещение в совокупности с профессиональной фотосъемкой, как правило, способны увеличить интерес к объекту кратно, а вместе с этим обычно растет и его цена.

Из «уставшей» в желанную

Вот как по словам Елены Мищенко выглядит классическая схема флиппинга. Инвестор покупает квартиру ниже рыночной стоимости в неудовлетворительном состоянии, с устаревшим ремонтом, неудачной планировкой или просто «уставшую». А затем делает ремонт — от простой «косметики» до перепланировки, устраняет недостатки, добавляет визуальные и функциональные улучшения. И выставляет объект на продажу по цене, значительно превышающей исходную..

Это всегда должна быть четко просчитанная экономика в плане соотношения покупки, вложений и дальнейшей прибыли. Юлия Дымова добавляет, что у каждого инвестора должен быть расчет, какую прибыль он может получить.

Профессиональные флипперы, как правило, постоянно анализируют баланс спроса и предложения в конкретных локациях на рынке жилья и четко знают реальную цену и скорость продажи того или иного объекта недвижимости.

В большинстве своем они приобретают требующие ремонта квартиры с хорошим дисконтом от их рыночной стоимости. Чем выше последний, тем лучше: это не только повышает потенциальную доходность объекта при перепродаже, но и защищает флиппера от форс-мажоров на рынке недвижимости.

Юлия Бочарникова уточняет, что, как правило, их интересуют квартиры с дисконтом 15–20% от реальной рыночной цены.

Как выбрать квартиру

По мнению Елены Мищенко, для флиппинга лучше всего подходят квартиры, которые выглядят непривлекательно, но имеют хорошие «исходные данные», под ними подразумеваются:

• правильная планировка;

• много света;

• окна не во двор-колодец;

• нормальный подъезд;

• приличные соседи;

• развитая инфраструктура района.

Особенно важны юридическая чистота и история квартиры: отсутствие обременений, арестов, судебных споров, прописанных несовершеннолетних и других сложностей.

Если еще пару лет назад флиппинг был практически беспроигрышным вариантом за счет стабильной динамики роста цен, то теперь на фоне ограниченного спроса к выбору квартир надо подходить более тщательно.

На первом плане оценка ликвидности приобретаемого объекта, ведь главное во флиппинге — это быстрая оборачиваемость средств с хорошими показателями доходности по ним. Юлия Бочарникова предупреждает, что поэтому сначала стоит обращать внимание на востребованность квартир такого формата в данной локации, диапазон реальной цены продажи, уровень покупательской способности целевого клиента.

Как понять, что потенциал есть

Стоит оценить, насколько стоимость квартиры может вырасти после ремонта. Простой ориентир — если после вложений рыночная цена жилья увеличивается на 15–25%, то объект подходит.

Понять, что у квартиры есть потенциал для получения требуемой доходности от проведения улучшений и перепродажи, можно лишь путем анализа реальной рыночной цены, баланса спроса и предложения, необходимых инвестиций в покупку и предпродажную подготовку, а также скорости реализации подобных объектов. Поэтому, по словам Юлии Бочарниковой, нужен системный анализ рынка и факторов.

Как проверить квартиру

Процедура проверки стандартная, как и при любых других сделках с недвижимостью. Нужно проверить юридическую чистоту самого объекта, правоустанавливающие документы на него, а также продавца.

Юлия Дымова добавляет, что собственника квартиры необходимо попросить предоставить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;

• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые доказывают, что продавец не состоит на учете в данных диспансерах;

• выписку из домовой книги, включающей сведения обо всех, кто прописан в квартире и имеет право ею пользоваться;

• историю переходов права собственности на квартиру (содержится в выписке из ЕГРН);

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

«Простой и понятный» ремонт

Ремонт в рамках флиппинга должен быть сбалансированным — привлекательным визуально, но без избыточных затрат.

Основные акценты — это освещение, зеркала, грамотная расстановка мебели, чистые швы, аккуратные двери и светлая кухня. По словам Елены Мищенко, не стоит вкладываться в дизайнерские решения, дорогие материалы или модные приемы — они могут не окупиться. Лучше вложить средства в качественную черновую отделку, надежную сантехнику и исправную электрику.

Ремонт должен быть продающим, а значит отвечать ожиданиям целевого покупателя, так что выстраивать стратегию переделки стоит исходя из этого.

Плюсы и минусы флиппинга

В качестве плюсов флиппинга эксперты отмечают:

• быстрый оборот капитала. Деньги не замораживаются на годы, как при аренде, а приносят прибыль уже через три–четыре месяца;

• высокий потенциальный доход. При удачных сделках доходность может достигать 50% от вложений.

Что касается возможных минусов и рисков, то это:

• финансовые потери. Например, можно недооценить объем работ при ремонте, ошибиться при выборе подрядчика или попасть на спад спроса на рынке вторичного жилья;

• юридические сложности сделок. Есть риск попасть на проблемы с наследниками или неузаконенную перепланировку.

Юлия Бочарникова предупреждает, что затяжные сроки продажи могут создать риски снижения цены, тогда флиппер может остаться либо без ожидаемой доходности, либо заморозить оборотные средства на более длительный период.

Откуда брать деньги

Профессиональные флипперы стараются использовать только собственные денежные средства, поскольку это ограждает их от эмоциональных решений, которые могут стать причиной ошибки при покупке или продаже объекта. Но, как поясняет Юлия Бочарникова, на стадии расширения пула объектов иногда привлекают инвесторов, с которыми делят будущую прибыль.

Можно рассмотреть и разные ипотечные программы по ипотеке. У многих профессиональных флипперов есть хорошие консультанты, чтобы рассчитать финансовую нагрузку. Юлия Дымова добавляет, что флипперы, у которых есть большой собственный капитал, покупают сразу несколько объектов и потом на них зарабатывают.

Как быстро нужно продавать

По словам экспертов, здесь все зависит от скорости оформления, объема ремонта и правильности выбранной стратегии. Для того, чтобы флиппинг стал стабильным источником дохода, важно работать системно: вести учет, анализировать результаты, не бояться менять подход и искать объекты с реальной добавленной стоимостью.

Елена Мищенко резюмирует, что в этом случае он может стать не только выгодным вложением, но и полноценным направлением бизнеса.