Жить • 22 августа 2025
Гараж на минималках. Как машино-места стали объектом желания инвесторов
Гараж на минималках. Как машино-места стали объектом желания инвесторов
Автор: Екатерина Щеглова
Фото: Unsplash
Пока одни покупают квартиры, другие вкладываются в то, что под ними, — машино-места. Их дефицит остро ощущается: только в Москве и Подмосковье зарегистрировано около 9 млн автомобилей, и показатель этот постоянно растет. Рост цен на машино-места поражает: 195% за пятилетку, при этом порог входа ниже, чем при покупке жилья, а аренда стабильная — до 80 тыс. руб. в месяц. Разбираемся, стоит ли менять привычные активы на квадратные метры бетона, как не ошибиться с выбором и что учесть.
Пока одни покупают квартиры, другие вкладываются в то, что под ними, — машино-места. Их дефицит остро ощущается: только в Москве и Подмосковье зарегистрировано около 9 млн автомобилей, и показатель этот постоянно растет. Рост цен на машино-места поражает: 195% за пятилетку, при этом порог входа ниже, чем при покупке жилья, а аренда стабильная — до 80 тыс. руб. в месяц. Разбираемся, стоит ли менять привычные активы на квадратные метры бетона, как не ошибиться с выбором и что учесть.
Все дело в терминах
Машино-местом называется специально выделенная площадка для автомобиля в закрытом паркинге рядом с многоквартирным домом или в самой многоэтажке. От общей парковки для автомобилей такая недвижимость отличается тем, что ее можно оформить в собственность. Так, при строительстве многоквартирного дома с подземной парковкой вместе с квартирой можно приобрести и машино-место.
Руслан Сырцов
управляющий партнер компании «Метриум»
«Наиболее распространены классические, или стандартные машино-места. Это самый ликвидный и удобный формат, соответственно, они лучше подходят для инвестиций. Реже встречаются так называемые зависимые, или «семейные», места, где одна машина блокирует другую. Они, как правило, стоят на 30–40% дешевле, но подходят не всем. Также на рынке представлены механизированные парковки с подъемными системами, позволяющие разместить два автомобиля на одном месте, — это экономичный, но технически более сложный вариант».
Все дороже
По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», средняя стоимость машино-места в новостройках Москвы за последний год выросла на 9,9% и на начало августа 2025 года зафиксирована на отметке 8,8 млн руб. — то есть почти как стоимость квартиры.
Наибольший рост цен пришелся на новостройки комфорт-класса, где парковочные лоты за год подорожали на 22%, до 3 млн руб. Далее идет бизнес-класс, где средняя стоимость машино-места составила 3,7 млн руб., что на 14,1% больше показателя годичной давности.
Премиум-класс подорожал за год на 12,8%, до 7,7 млн руб. А цена на парковочное место в столичных новостройках элит-класса выросла за год на 6,7%, до 20,9 млн руб.
За пять лет подорожание, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», оказалось еще более существенным. По сравнению с началом августа 2020 года машино-места в элит-классе выросли в цене в 2,95 раза (+195,7%). В премиум-классе зафиксировано подорожание в 2,26 раза (+126,7%), в комфорт-классе — в 2,25 раза (+125,6%). А в бизнесе цены выросли за пять лет на 43,1%.
Стоит ли покупать
В целом машино-место — специфичный объект инвестирования, а ситуация со спросом и предложением в рамках одного ЖК может меняться. Появление общественных парковок или дополнительных мест на стихийных стоянках тоже может сказаться на эффективности инвестиций.
Порог входа также очень разнообразный, что прямо влияет и на сроки окупаемости, и на доходность. Прежде всего это, конечно, класс жилого комплекса и его расположение, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам эксперта, важную роль играет и тип самого паркинга: подземные отапливаемые паркинги обычно дороже наземных многоуровневых «этажерок».
На цену влияют и более специфические моменты: уровень, на котором расположено место, его площадь, удаленность от лифта и удобство заезда.
Несомненно, машино-места на подземных паркингах проектов обеспечивают повышенный комфорт автомобилистам. Вместе с тем это ликвидная недвижимость, которая дорожает так же быстро, как квартиры. Поэтому подобные активы отлично подходят для целей аренды либо последующей перепродажи, считает генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Для такой инвестиции порог входа гораздо ниже, чем при приобретении квартиры. При этом с ростом стадии строительной готовности также растет и стоимость парковочного слота. Ценообразование в новостройках происходит по аналогии с квартирами. Как правило, на начальном этапе строительства цены ниже, чем в уже введенных в эксплуатацию жилых комплексах.
Паркинги тоже дорожают — в среднем на 20–24% за весь период строительства, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Сколько можно заработать
По мнению экспертов, доходность от таких инвестиций зависит от типа инвестирования. Есть две основные стратегии. Первая — это покупка с целью перепродажи, а вторая — под аренду для получения постоянного дохода.
Последние два-три года застройщики уменьшали обеспеченность машино-местами в проектах. Поэтому в некоторых районах существует дефицит слотов в подземных паркингах. Средняя стоимость аренды — от 30 до 80 тыс. руб. в месяц в зависимости от места и района. Исходя из этого, окупаемость в среднем составляет 10−12 лет, говорит Елена Чегодаева.
Давид Худоян
генеральный директор компании Optima Development
«Учитывая дефицит машино-мест в большинстве современных проектов, доходность от них зачастую превышает темпы инфляции. При этом парковочные пространства характеризуются медленной амортизацией, очень долго без ремонта сохраняют товарный вид».
Как правильно инвестировать
В первую очередь стоимость зависит от локации, класса проекта и площади объекта. Также на цены может влиять техническое оснащение и дизайн паркинга, наличие дополнительного сервиса, например валет-парковщиков, когда сотрудник встречает гостя, меняет ключ от машины на парковочный талон и обратно, говорит Давид Худоян.
Помимо базовых характеристик, на ценообразование серьезно влияет общая ситуация в районе и обеспеченность проекта местами для парковки: чем меньше этот коэффициент, тем выше будет стоимость отдельного лота, как дефицитного и более ценного актива, добавляет Руслан Сырцов.
Наиболее перспективными считаются проекты в локациях с высоким спросом и очевидным дефицитом: это центр города, районы с плотной застройкой и новостройки с концепцией «двор без машин», говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
По словам эксперта, надо обращать внимание на коэффициент обеспеченности паркингом: если мест значительно меньше, чем квартир, ценность и, соответственно, цена будет только расти. Особенно в ЖК, которые только заселяются. Также выгоднее приобретать места в жилых комплексах бизнес-класса и выше, где аудитория более платежеспособна.
Для этого нужно сначала выбрать для себя одну из двух стратегий инвестирования: для сдачи в аренду или же для перепродажи. В первом случае нужно изучить локальный рынок спроса, средние ставки, обеспеченность машино-местами проектов в локации и их ценовую политику, добавляет НДВ.
Ярослав Гутнов
основатель компании SIS Development
«Максимальную доходность можно получить, покупая место на ранней стадии строительства, когда цены минимальны. Однако застройщики не всегда выводят паркинги в продажу одновременно со стартом продаж квартир. Часто это происходит на завершающих этапах, поэтому покупателю лучше отслеживать конкретные проекты. При этом инвестору стоит ориентироваться не только на спекулятивную перепродажу, но и на арендный доход, который обеспечивает стабильный денежный поток, ведь спрос на парковку очень волатильный».
Среди плюсов таких инвестиций эксперты называют следующие.
- Низкая цена по сравнению с квартирами. Во всех сегментах рынка новостроек машино-место может стоить в несколько раз меньше, чем квартира в том же жилом комплексе.
- Минимальные затраты на обслуживание. По сравнению с платой за квартиру коммунальные платежи невысоки.
- Не нужен дорогостоящий ремонт.
- Машино-место можно быстро продать, на рынке наблюдается дефицит.
- Можно получать стабильный доход от сдачи в аренду.
Именно это делает такое вложение привлекательным по сравнению с другими видами недвижимости, особенно на фоне постоянного повышения тарифов на платную парковку.
Основные минусы инвестиций в машино-места.
- Долгая окупаемость; в среднем 10–12 лет.
- Возможные сложности при сдаче в аренду. На этом рынке нет работающих агрегаторов, где можно было бы найти арендатора. Именно это затрудняет поиск.
- Сложность прогноза реального спроса в той или иной локации.
- Не всегда стабильная потребность в паркингах. Например, если рядом с жилым комплексом вдруг откроют бесплатную парковку.
Стоит ли вкладываться
Доходность от машино-мест сопоставима с капитализацией от квартир и коммерческих помещений, при этом порог входа для вложений в этом случае значительно ниже. Это выгодная инвестиция, считает Давид Худоян.
Ярослав Гутнов соглашается, что инвестировать средства в машино-место зачастую выгодно. Но при этом эксперт предупреждает, что ценность актива сильно привязана к конкретному жилому комплексу, поэтому неудачный выбор локации может свести на нет всю потенциальную выгоду.
Елена Чегодаева
руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Стоимость машино-мест растет более высокими темпами, чем стоимость квартир, причем во всех сегментах первичного рынка. Исходя из этого, на горизонте инвестирования в пять-восемь лет такая покупка — все же довольно прибыльная инвестиция».
