Где заканчивается туризм и начинается теневая экономика: что происходит с гостевыми домами

Что за эксперимент и почему его уже признали удачным

Эксперимент по легализации гостевых домов запускался 1 сентября 2025 года как попытка вывести из тени один из самых массовых и наименее прозрачных сегментов внутреннего туризма. Как поясняет Сергей Ромашкин, гендиректор туроператора «Дельфин», эксперимент изначально задумывался как попытка «описать» сегмент, который десятилетиями существовал вне правового поля. У гостевых домов не было ни статуса, ни требований, ни формального контроля — при этом спрос на них рос быстрее, чем на отели.

В Общенациональном союзе индустрии гостеприимства (ОСИГ) считают, что эксперимент впервые показал реальные масштабы сегмента и запустил процесс его легализации.

Что пошло не так

Антон Басин, владелец компании BASINN Hotel Development и глава Ассоциации загородных отелей, напоминает, что эксперимент регулируется №127-ФЗ и постановлением правительства о классификации гостевых домов. Чтобы попасть в реестр, объект должен

• быть индивидуальным жилым домом на землях населенных пунктов,

• иметь не более 15 комнат (до 45 гостей),

• одного собственника — физическое лицо,

• а также соответствовать минимальным требованиям по оснащению и сервису.

С 1 января 2026 года оказывать услуги без внесения в реестр и даже размещать рекламу без реестрового номера запрещено.

Проблемы начались на этапе практической реализации. Реестр, требования к объектам, расходы на приведение домов в соответствие — все это оказалось для части владельцев либо слишком сложным, либо экономически нецелесообразным.

Дополнительным триггером стала реакция агрегаторов: крупнейшие площадки начали убирать из своих баз гостевые дома, не вошедшие в реестр — не сами по себе, закон обязывает их это сделать. По данным Российского союза туриндустрии, с онлайн-витрин уже исчезли от 2 тыс. до 5 тыс. объектов — цифра, сопоставимая с целыми курортными регионами. Эти же данные подтвердили в ОСИГ: в реестр уже внесено более 5 тыс. гостевых домов, еще около 2 тыс. объектов агрегаторы убрали из своих баз из-за отсутствия регистрации.

Решение об исключении автоматически лишило владельцев основного канала продаж и подтолкнуло часть бизнеса обратно в неформальный сегмент.

За время действия эксперимента реально в реестр вошло около 25% гостевых домов (по отдельным регионам), рассказал Сергей Ромашкин.

В итоге получилась лоскутная карта страны.

Почему бизнес уходит в серую зону

На практике легализация для гостевого дома — это не только подача заявления в реестр. Это бухгалтерия, соответствие требованиям, возможные расходы на переоборудование и рост операционных затрат.

Георгий Мохов, вице-президент РСТ, генеральный директор юридического агентства «Персона Грата», отмечает, что в регионах эксперимента (17 регионов плюс федеральная территория «Сириус» — итого 18 юрисдикций) гостевые дома не вправе работать без регистрации, за это может последовать предписание о запрете деятельности.

Сергей Ромашкин объясняет, что многие владельцы сознательно выбрали уход из гостиничного поля в формат посуточной аренды: без агрегаторов, но и без требований реестра. Для домов на две-три комнаты это зачастую экономически рационально.

Для многих владельцев легализация означает резкий рост издержек — от налогов и белых зарплат до затрат на соответствие требованиям. Это, в свою очередь, может привести к росту цен и увеличению неформального размещения, отметил в свою очередь Алексей Волков.

По оценке Антона Басина, формальные правовые требования — наличие одного собственника и соответствующая категория земли — либо уже соблюдены, либо нет и обойти их невозможно. Но фактические требования к оснащению и сервису требуют вложений: приведение одного номера к минимальному стандарту обойдется примерно от 300 тыс. руб., а уровень, сопоставимый с отелем 3*, — уже 1–1,5 млн руб. Если ранее дом фактически работал без отопления, полноценной уборки и базового оснащения, разница в себестоимости может вырасти кратно — и тогда минимальная цена размещения тоже меняется.

При этом для части небольших домов отказ от регистрации не означает автоматического закрытия. Если объект остается жилым домом, его можно сдавать по договору аренды — формально это законно. В таком случае речь уже идет не о гостиничных услугах, а о краткосрочном или сезонном найме жилья.

По словам Сергея Ромашкина, владельцы домов на 2–3 комнаты часто делают именно такой выбор: уходят из гостиничного поля в формат аренды и работают с постоянными гостями напрямую, без агрегаторов и без статуса средства размещения. Бизнес в этом случае может продолжать существовать — но уже вне системы туристического регулирования и без отраслевого контроля.

Что с рынком в цифрах

По оценкам участников рынка, гостевые дома, несмотря на то что это не самый популярный вид размещения в целом в стране, остаются одним из самых массовых форматов для курортных регионов — особенно на юге России, в Крыму, Краснодарском крае, на Кавказе.

Точная доля сегмента до сих пор оценивается приблизительно: значительная часть объектов никогда и не была учтена официально. Именно это и стало одной из причин запуска эксперимента.

Сейчас на всю страну, по оценкам Сергея Ромашкина, всего 50–60 тыс. гостевых домов, однако ранее спрос в этом сегменте рос на 20–30% в год — против 8–10% у отелей. В первую очередь, конечно, потому, что гостевые дома — серьезный конкурент отелям по цене.

По подсчетам Алексея Волкова, всего в стране может быть более 30 тыс. гостевых домов. Значительная их часть сосредоточена в Крыму, Краснодарском крае, на Северном Кавказе и Алтае.

Что это значит для туристов

Для туристов «серая» зона означает не только потенциально более низкую цену. Это еще и отсутствие формальных гарантий.

По словам Георгия Мохова, путешественник рискует не заселиться по уже оплаченному бронированию, если у владельца возникнут проблемы с законом. Кроме того, гостевые дома вне реестра не подпадают под требования по базовой безопасности — освещению, пожарным нормам, оснащению.

Юлия Высоканова подтверждает: туристы стали чаще обращать внимание на наличие регистрационного номера и задавать вопросы о статусе объекта. Однако в краткосрочной перспективе отсутствие номера не всегда снижает загрузку — значительная часть путешественников по-прежнему ориентируется на цену и локацию.

А Сергей Ромашкин добавил, что для части туристов отсутствие объекта в агрегаторе не стало стоп-фактором — особенно если речь идет о постоянных клиентах. Однако это означает отказ от механизмов защиты, возвратов и претензий.

Что будет дальше

По информации гендиректора «Дельфина», в Минэкономразвития сейчас обсуждается отказ от экспериментального режима и распространение правил для гостевых домов на всю страну — чтобы убрать правовую асимметрию между регионами.

А пока рынок балансирует между тремя сценариями.

Ужесточение контроля

У властей появилось больше инструментов для проверок, и летний сезон может стать показателем того, насколько активно регионы будут ими пользоваться.

Адаптация правил

Упрощение требований и донастройка реестра, чтобы добросовестным владельцам было проще легализоваться.

Двоемирие

Сосуществование «белых» гостевых домов и полностью «серого» сегмента, ориентированного на прямые бронирования и неформальные каналы.

В ОСИГ считают, что без дополнительных стимулов — земельной и строительной амнистии, грантов на модернизацию, льготного кредитования или налоговых послаблений — ожидать массового выхода гостевых домов «вбелую» не стоит.

Антон Басин полагает, что без расширения перечня допустимых категорий земли легализация упрется в структурные ограничения: значительная часть гостевых домов в сельской местности формально не подпадает под критерий «земли населенных пунктов». Кроме того, пока остаются нерешенными вопросы налогового режима, коммерческих тарифов на коммунальные услуги и возможности легально предоставлять питание.