Гринвошинг — вещь опасная: почему девелоперам все сложнее продавать экомифы за миллиарды

Клиенты, интересующиеся элитным жильем, все чаще приходят с конкретными вопросами.

• Как объект влияет на здоровье и самочувствие?

• Сколько стоят эксплуатационные расходы?

• Насколько дом автономен от городских инфраструктурных рисков?

• Как ведет себя в изменяющихся климатических условиях?

• Насколько он защищен от внешних факторов?

Причем это касается не только дома и приусадебного участка, но и территории поселка или квартала в целом.

Практический подход к экологии

Есть распространенное мнение, что близость к лесу уже гарантирует экологичность, а использование светодиодной подсветки — энергоэффективность. На деле же экологичность и энергоэффективность обеспечивается просчитанным жизненным циклом зданий.

Сейчас он может составлять 100 и более лет, если при строительстве используются современные технологии. Чтобы рассчитать жизненный цикл наших 165 коттеджей, мы сначала создали для каждого интеллектуальную 3D-модель. Они помогли эффективнее спроектировать и построить и сами дома, и территорию поселка.

На основе запросов наших клиентов — состоятельных людей с высоким социальным статусом, семейных, 40+ — я определил ключевые экологические и климатические параметры, которые важны в элитной недвижимости.

• Качество воздуха. То, чем мы дышим, влияет как на повседневное самочувствие, так и на состояние здоровья в будущем. Плюс есть уязвимые группы — дети, пожилые, аллергики, — для которых чистый воздух жизненно необходим.

• Тишина. Отсутствие посторонних шумов необходимо для качественного сна и продуктивной работы. Существуют исследования, показывающие, что близость к трассам и звуки автомобильного трафика негативно сказываются на сердечно‑сосудистой системе.

• Доступ к природе. Жизнь на природе не только красивая картинка для глаз. Прогулки в зеленых зонах помогают снизить уровень стресса, а значит, приносят пользу здоровью.

• Отсутствие плотной застройки. Низкоэтажные дома, широкие пешеходные зоны и небольшая концентрация людей благоприятно сказываются на психическом самочувствии. Кроме того, это создает ощущение приватности и безопасности.

• Качество воды. Как важно для здоровья качество воды, известно с древнейших времен. С годами требования только растут.

• Автономность инженерных систем. Жизнь за городом имеет массу преимуществ, однако все они сходят на нет, если поселок не обеспечен собственной инженерной инфраструктурой и не готов к авариям и слложным погодным условиям.

Обесцененный знак качества

Каждый второй проект взял в оборот экологическую риторику: «зеленая среда», «устойчивое развитие», «экологичный формат жизни». На деле же часто это просто красивые слова.

Гринвошинг (от англ. greenwashing, дословно — зеленое отмывание) — маркетинговая практика, при которой компании вводят потребителей в заблуждение относительно экологичности своих продуктов, услуг или деятельности.

Часто за ярлыком «экопроект» не стоит ничего: ни расчеты качества воздуха, ни данные по шуму, ни климатическая модель, ни отчет по перегреву. Возьмем для примера качество воздуха. Даже если поселок находится в лесу, близость мегаполиса влияет на его атмосферу: здесь можно обнаружить различные загрязнители, пыль, грибки, бактерии, токсичные газы и другие вредные вещества.

Например, мы использовали систему приточно-вытяжной вентиляции с двухступенчатой фильтрацией. Она отсекает мелкодисперсную пыль и поддерживает в помещениях уровень углекислого газа не выше 600–800 ppm (частей на миллион). Это международный стандарт. Таких показателей не получится достичь открытой форточкой.

Документально подтвержденное эко‑

Доверие — главный актив девелопера на рынке элитной недвижимости. Можно один раз реализовать псевдозеленый проект, но второй раз к вам уже никто не придет. Даже если экофактор не был ключевым для покупателя, он все равно заметит обман и сочтет застройщика недобросовестным.

Что же мы понимаем под экологичностью, когда речь заходит о недвижимости? Простыми словами — это набор измеряемых параметров, которые можно показать в документах:

• сколько дом потребляет;

• как он переживает экстремальные условия;

• как долго сохраняет свои характеристики.

Необходимый минимум

Вот что нужно сделать застройщику, чтобы создать объект, который впоследствии не разочарует покупателя.

• При проектировании опираться на конкретные цифры: энергомодель и прогноз потребления.

• Учитывать, как проект работает с участком: есть ли продуманная ливневая система, расчет инсоляции и учет розы ветров.

• Уточнить, подтверждена ли энергоэффективность официально: если заявляется сертификация, должен быть понятен уровень и статус.

• Изучить материалы: какой у них срок службы, как ведут себя через 10–15 лет.

• Позаботиться об эксплуатации: обязательные элементы — система мониторинга, автоматизация, регламент обслуживания и резервные сценарии.

• Обеспечить прозрачность: если проект действительно устойчивый, девелопер раскрывает данные. Когда вместо цифр только образ, это повод задать дополнительные вопросы.

Основные технологии

Расскажу о технологиях, которые помогают создавать среду, учитывающую внешние климатические факторы. Мы применяем их в нашем коттеджном поселке «Папушево Парк».

1. Охлаждение и микроклимат

Сюда мы относим в первую очередь грамотную вентиляцию. В коттеджном поселке мы используем рекуперацию.

Как это работает: система кондиционирования забирает тепло у выходящего воздуха и отдает его входящему, сохраняя до 85% тепловой энергии.

Чтобы запустить эту систему после окончания строительства, требуются квалифицированные специалисты так называемого умного строительства (это подход к проектированию и возведению зданий, основанный на внедрении цифровых технологий, автоматизации, интернета вещей и систем управления на всех этапах — от проектирования до эксплуатации. — Прим. ред.).

К охлаждению и микроклимату также относятся:

• управление влажностью;

• планирование сценариев работы инженерных систем при пиковых нагрузках;

• методы охлаждения и нагрева.

2. Энергоустойчивость

Это резервное питание, разделение критических контуров, локальная генерация/накопители. Хотя здесь все начинается с расчетов. Мы использовали динамическое моделирование энергопотребления, которое позволило еще на этапе проекта предсказать затраты электроэнергии с точностью до 95%.

Разумеется, в загородном поселке собственная централизованная система инженерных коммуникаций — это база, особенно для элитного объекта. У нас на территории действуют два источника электроснабжения. По мощности каждый из них способен питать энергией весь комплекс жилых строений, становясь резервным на случай аварии. Мы закладываем резервирование мощности и инерционность конструкций, чтобы здание могло держать холод или тепло до 48 часов в случае полного блэкаута.