Текст: Евгений Соркин

Фото: Sean Gallup/Getty Images

На сегодняшний день ипотека является самым популярным и простым способом приобрести недвижимость, чтобы жить или работать. В условиях нестабильной экономики и изменяющихся рыночных условий кредит на коммерческие квадратные метры становится все более востребованным и актуальным. Он позволяет предпринимателям и инвесторам реализовать свои бизнес-идеи, а также получить доступ к необходимым площадям, не вкладывая все свободные средства сразу. Inc. выяснил, что нужно знать о ключевых тенденциях рынка коммерческой недвижимости, ипотечных программах и особенностях этого вида ипотеки.

Под коммерческой недвижимостью подразумеваются склады, ангары, торговые павильоны, офисные центры, объекты узкой направленности (например образовательные и спортивные центры, заведения общепита), и т. д. В погоне за собственным бизнесом или расширением существующего многие предприниматели задумываются о приобретении коммерческой недвижимости. Аренда удобна, но она не дает гарантий долгосрочного стабильного развития, а покупка помещения — особенно в крупных городах — требует значительных вложений. Здесь на помощь приходит ипотека на коммерческую недвижимость, которая дает возможность овладеть собственным пространством и не тратить при этом все свои сбережения за один раз.

Спрос и предложение

Спрос на коммерческую ипотеку напрямую зависит от финансового положения в стране и активности предпринимателей. Он особенно возрастает в периоды экономического роста, когда бизнес активно развивается и, следовательно, ищет возможности расширения. В то же время предложение ипотечных продуктов для нежилых помещений также зависит от банковской политики и привлекательности этого сегмента для кредитования.

По словам исполнительного директора консалтинговой компании WEWALL Евгения Тамошина, в последнее время крупные застройщики жилья проявляют повышенный интерес к сегменту коммерческой недвижимости, выделяя отдельные подразделения и суббренды (например компания Parametr от ГК «ПИК»). Эксперт уточнил, что с активным выходом на рынок новых игроков наблюдается значительный рост числа новых объектов недвижимости. Это, в свою очередь, привело к ужесточению требований и изменению параметров классификации офисных зданий.

В ответ на эти изменения девелоперы проектируют свои объекты, чтобы сохранить их ликвидность на быстро меняющемся рынке. «Тем не менее особое внимание уделяется оценке локального потенциала будущего проекта, который учитывает транспортную доступность и особенности жилой застройки в месте расположения объекта, — добавил Тамошин. — В связи с ужесточением кредитной политики ЦБ сегодня мы наблюдаем миграцию инвесторов из жилого сектора в коммерческий, где маржинальность на текущий момент составляет 30–40% от старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию».

Выгоднее купить

Генеральный директор строительной компании «Реновель» Андрей Опарин отметил, что многие владельцы бизнеса стали больше покупать коммерческую недвижимость, чем арендовать, что обусловлено повышением цен на аренду из-за нехватки офисных помещений. Из-за роста арендных ставок — если раньше они составляли 5–8%, то сейчас примерно 12–13%, — доходность такой недвижимости повысилась. Это еще одна причина, по которой компаниям стало выгоднее покупать квадратные метры.

Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует стабильный спрос на покупку в ипотеку, несмотря на высокие процентные ставки и экономическую неопределенность, считает управляющий партнер агентства Delta Estate Елена Земцова. Она подчеркнула, что на кредитование серьезно влияет ключевая ставка Центробанка в 21%, делая условия более жесткими и увеличивая стоимость обслуживания кредита. В перспективе нужно готовиться к дальнейшему росту ставки, требующему от заемщиков еще более тщательной подготовки и финансового планирования.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, Земцова из Delta Estate советует позаботиться о создании резервного фонда, который в случае непредвиденных ситуаций позволит обеспечить стабильные выплаты по кредиту. «Ипотека на коммерческую недвижимость при ключевой ставке 21% и возможном ее дальнейшем росте требует особенно взвешенного подхода, — говорит она. — Высокая стоимость кредитов при рыночной неопределенности требует от заемщиков тщательной оценки своих финансовых возможностей, детального планирования и выбора максимально выгодных условий, чтобы минимизировать процентную нагрузку и риски».

Современные форматы

Среди типов коммерческой недвижимости на сегодняшний день особой популярностью пользуется стрит-ретейл — магазины, рестораны, кафе и другие торговые точки, размещенные на первых этажах жилых домов и в пешеходных зонах. Такое расположение максимально заметно для потенциальных покупателей и обеспечивает большую проходимость.

Однако здесь не все так просто. На основании Федерального закона №116-ФЗ торговую точку на первом этаже жилого дома теперь можно открыть только с разрешения владельцев квартир. На первый план выходит новый формат коммерческой недвижимости — многофункциональные комплексы с управляющей компанией и определенной специализацией.

По словам руководителя сети комплексов SMART девелопера Smart Commerce Михаила Темкина, такие проекты за счет синергии обеспечивают больший доход и арендатору, и инвестору. Например, человек, который отдал ребенка в спортивную секцию, может увидеть, что по соседству занимаются йогой, и в следующий раз воспользоваться еще и этими услугами. А после занятий вся семья может выпить кофе в этом же комплексе. Таким образом, люди оставляют больше денег, а инвесторы остаются в выигрыше.

Условия и требования

Важно понимать, что взять в ипотеку коммерческую недвижимость сложнее, чем жилье. Она отличается более высокими процентными ставками и первоначальным взносом, а также жесткими требованиями к заемщику. В частности, банки тщательно анализируют финансовый бэкграунд предпринимателя, его бизнес-план и потенциал квадратных метров для оценки степени риска. Кроме того, коммерческие ипотечные программы часто имеют более короткие сроки кредитования, что обусловлено более высокими рисками для банков.

По словам Романа Букалова, начальника управления финансирования строительных проектов ПАО «Совкомбанк», ключевым элементом в оценке риска заемщика является скоринговая модель. В сфере жилой недвижимости основным критерием для этого выступает кредитная история заявителя, а также коэффициент его текущей долговой нагрузки. В коммерческой недвижимости типичный клиент банка — ИП или ООО. Компании должны соответствовать требованиям к доходам, подтвержденным выпиской по расчетному счету или отчетностью за последний год, в размере не менее суммы будущих процентных платежей.

Документы для банков

Важно учесть, что банки уделяют особое внимание оценке объекта недвижимости. Специалисты финансовых организаций должны убедиться, что на объекте нет обременений, он не подлежит сносу, не нуждается в капитальном ремонте и не находится на территории закрытого города.

Кроме того, чтобы здание можно было приобрести в ипотеку, у него обязательно должен быть кадастровый паспорт.

Полный список документов, необходимых для получения коммерческой ипотеки, может отличаться в зависимости от банка и конкретного кейса. Например, могут потребовать лицензии и сертификаты, разрешающие ведение деятельности. Также финансовые организации нередко запрашивают кредитные договоры и соглашения лизинга у партнеров, с которыми заявитель ведет сотрудничество.

Основной перечень документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

В текущих реалиях очень важно подготовить подробный бизнес-план, учитывающий доходность объекта и финансовую устойчивость бизнеса, который должен содержать: