Жить • 4 июля 2025
Ипотека выжила. Как рынок недвижимости адаптировался к отмене льгот
Ипотека выжила. Как рынок недвижимости адаптировался к отмене льгот
Текст: Виталий Романов
Фото: Unsplash
Завершение программы льготной ипотеки под 8%, которое случилось ровно год назад, должно было кардинально изменить российский рынок недвижимости. При высокой ключевой ставке покупка жилья в кредит казалась непосильной для большинства россиян. Однако «Инк» выяснил: доля ипотечных сделок у крупнейших застройщиков по-прежнему превышает 50%, а в некоторых компаниях достигает 75–90%. Секрет выживания — в массовом переходе на семейную ипотеку под 6% и создании новых финансовых инструментов.
Завершение программы льготной ипотеки под 8%, которое случилось ровно год назад, должно было кардинально изменить российский рынок недвижимости. При высокой ключевой ставке покупка жилья в кредит казалась непосильной для большинства россиян. Однако «Инк» выяснил: доля ипотечных сделок у крупнейших застройщиков по-прежнему превышает 50%, а в некоторых компаниях достигает 75–90%. Секрет выживания — в массовом переходе на семейную ипотеку под 6% и создании новых финансовых инструментов.
Доля ипотеки, безусловно, стала с июля 2024 года постепенно проседать, а у каких-то компаний и не постепенно. Покупатели, конечно, были в курсе, когда закончатся 8%. И пытались успеть к дате. Те, кто планировал взять ипотеку попозже, вынуждены были спешить, а завышенная активность до 1 июля породила резкий спад.
Но после затишья во второй половине 2024 года и вялого начала года 2025-го, когда у большинства игроков рынка доля ипотеки в продажах заметно упала, ситуация стала улучшаться. В последние месяцы можно насчитать с десяток компаний с долей ипотеки 50% и выше.
Семейная ипотека заменила массовую
Расхожее мнение про «отмену льготной ипотеки» не совсем верно. Закончилась главная программа кредитования под 8%, запущенная в 2020 году. А те варианты, что остались, называют адресными, но от этого они не перестают быть льготными и не перестают работать.
В первую очередь, для многих по-прежнему остается доступной семейная ипотека под 6% годовых. До 1 июля 2024 года эта программа несмотря на ограниченный круг потенциальных пользователей соперничала по популярности со всеобщей льготной 8%-й ипотекой.
Ольга Шихова
руководитель управления ипотеки и банковских продуктов компании «Самолет»
«Структура ипотечных сделок делилась 45% на 45% между семейной ипотекой и программой господдержки 2020 года. Доля сделок по стандартным программам и ИТ-ипотеке была в сумме 10–15%».
После отмены всеобщей 8%-й льготной программы семейная ипотека под 6% стала лидером по популярности. Более того, девелоперы стали делать ставку на ее продвижение и искать возможности снизить этот и без того невысокий процент.
Татьяна Боева
руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Гранель»
«Для нивелирования рисков при отмене льготной ипотеки мы сделали упор на продвижение семейной. Заемщикам, которые использовали ее при покупке квартиры, мы предоставляли дополнительную скидку. От одного из ведущих банков, с которым у нас была совместная программа, клиенты получали также дополнительное снижение льготной ставки».
По словам Боевой, в прошлом году по одной из акций можно было купить жилье по программе семейной ипотеки под 3,9% годовых, причем без удорожания квартиры, то есть не делался ход с предварительным повышением ценника и взиманием сниженного процента с завышенной суммы.
Продавцы недвижимости готовились к «часу икс» заранее. «Кортрос» еще до отмены льготной ипотеки использовала возможности субсидирования базовых ставок. В компании признают, что отмена льгот негативно сказалась на продажах. Клиенты не готовы оформлять ипотеку по ставкам выше 10% годовых: ее доля у компании сейчас на уровне 45–50%, а до июля 2024 года составляла 70–80%.
Рунар Бурганов
руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов компании «Кортрос»
«Для сохранения высокой доли ипотечных продаж мы сейчас активно используем различные вариации по семейной ипотеке. Например, субсидирование на короткие сроки, комбо-ипотеку, снижение ставок на весь срок кредитования. Используем специальные программы по стандартной ипотеке от банков-партнеров».
Усилия игроков рынка не прошли даром, семейная ипотека нарастила свою долю. Сам рынок, конечно, просел, но не на тот уровень, который был до введения в 2020 году льготной ипотеки.
Ольга Шихова
руководитель управления ипотеки и банковских продуктов компании «Самолет»
«Примерно последние девять месяцев рынок соответствует среднему уровню продаж 2021–2022 годов. При этом на фоне роста ключевой ставки доля сделок по семейной ипотеке достигла 90% от всех ипотечных сделок».
По-прежнему актуальна и ИТ-ипотека под 6%. Учитывая растущее разнообразие профессий в цифровой сфере, можно надеяться на рост, хотя сейчас ее доля в общем объеме на российском рынке снизилась.
Траншевые кредиты и рассрочка
Другие действующие льготные программы менее популярны, в первую очередь, как раз из-за их адресности. Арктическая и дальневосточная ипотеки под 2% ограничены соответствующими регионами, а также возрастом и профессией участников. Сельская ипотека под 3% — размерами населенного пункта, этажностью дома, к тому же она не работает в Москве, Подмосковье и Петербурге.
Но не только государство стремится через льготные программы облегчить гражданам покупку квартиры. Продавцы недвижимости со своей стороны предлагают более удобные для покупателя схемы выплат по кредитам.
На рынке, например, в ходу такой зарекомендовавший себя прием, как траншевая ипотека при покупке квартир в домах, находящихся на стадии строительства. По этой схеме кредиты выдаются частями (траншами). Обычно это символическая сумма в начале отношений с заемщиком, а затем основная сумма кредита после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, человек начинает платить «по полной программе» уже после заселения.
Выросла и доля рассрочки, в которую бросились многие игроки рынка недвижимости. Но не все. Татьяна Боева отмечает, что «Гранель» сознательно не допускала рост доли таких сделок в объеме продаж выше 10%.
Все это делается в сотрудничестве с банками, которым тоже выгодно искать схемы привлечения покупателей.
Татьяна Боева
руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Гранель»
«У нас доля ипотеки в объеме продаж сократилась, в целом, на 20% по сравнению с прошлым годом, сейчас этот показатель составляет около 75%. Для сохранения высокой доли ипотеки компания активно развивает сотрудничество с банками, с которыми мы выстраиваем взаимовыгодные долгосрочные отношения».
Цифровизация спасает сделки
Все понимают, что без ипотеки жилье очень сложно себе позволить, особенно в Москве и других больших городах. Под условия семейной или IT-ипотеки подходят не все.
Ольга Шихова
руководитель управления ипотеки и банковских продуктов компании «Самолет»
«В текущей ситуации покупатели, которые пользуются стандартными программами, берут обычно недостающие 1,5–2 млн руб. с четким пониманием ближайшего погашения. Поэтому госпрограммы сейчас играют ключевую роль».
В условиях сокращения госпрограмм компании находят возможность убедить покупателей не только содержанием своих предложений, но и формой. Например, дают максимум удобств: «вы только примите решение, все остальное сделаем быстро».
Стремительная цифровизация оказалась очень кстати. Растущая популярность оформления сделок в формате онлайн привела к тому, что сейчас таким способом приобретает жилье подавляющее большинство покупателей.
Татьяна Боева
руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Гранель»
«Мы постоянно улучшаем цифровые технологии. Экономия времени заемщиков и повышение качества сервисного обслуживания — факторы, которые мы ставим в приоритет. Например, доля онлайн-ипотеки у нас превышает 90%».
Ключевая ставка решит судьбу рынка
Снижение Банком России ключевой ставки даст возможность уменьшить ипотечные требования и сделать жилищные кредиты более доступными.
Ольга Шихова считает, что рынку недвижимости нужна, по крайней мере, не двузначная ключевая ставка. И если она станет ниже 10%, потребности в госпрограммах не будет.
Ольга Шихова
руководитель управления ипотеки и банковских продуктов компании «Самолет»
«До пандемии ставка по семейной ипотеке была 5,5%, стандартные программы — до 9%. Сниженная ставка по семейной ипотеке была, скорее, приятной возможностью для целевых аудиторий, а не единственным возможным вариантом. Проблем с покупкой по ставке 8–9% не возникало, как и потребности снижения ставки за счет застройщиков».
Татьяна Боева после снижения ключевой ставки ждет оживления покупательной активности, особенно в сегменте бизнес-класса. Все же сейчас программы государственной поддержки работают, в основном, с более демократичным по стоимости комфорт-классом.
Представитель «Самолета» говорит и о таком аспекте, как отложенный спрос, возникший в условиях высоких ипотечных ставок. При стабилизации ситуации он создаст условия для увеличения продаж, считает она.
Татьяна Боева
руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Гранель»
«При оптимистичном сценарии ключевая ставка к концу года может опуститься до 13–15%. И тогда вслед за стагнацией последует рост рынка недвижимости».
В «Кортросе» заявляют, что с оптимизмом смотрят на вторую половину 2025 года и далее.
Рунар Бурганов
руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов компании «Кортрос»
«Последние решения ЦБ дают основания предполагать последующие снижения ставок по кредитованию. Соответственно, ожидаем увеличение спроса. С уменьшением ключевой ставки будет снижаться и доходность по вкладам, люди будут искать новые возможности для сбережения и приумножения средств, а недвижимость в этом случае — бесспорный лидер».
