Жить • 3 декабря 2024
Как лопнул пузырь на рынке недвижимости в Китае и сколько миллиардов это стоило стране
Как лопнул пузырь на рынке недвижимости в Китае и сколько миллиардов это стоило стране
Текст: Светлана Гоар
Фото: AerialPerspective Works/Getty Images
В Китае строительный сектор, который в нулевые годы был одним из драйверов быстрого экономического роста страны, оказался в затяжном кризисе. Ведущие китайские застройщики — Evergrande и Country Garden — объявили дефолт по своим долгам. На этом фоне за первое полугодие 2024 года торговая площадь новой недвижимости в Поднебесной сократилась на 19% и составила примерно 479 млн кв. м, а объем ее продаж снизился на 25% по сравнению с 2023 годом.
В четырнадцатом пятилетнем плане на 2021–2025 гг. Министерство жилищного строительства Китая поставило цель предоставить 8,7 млн единиц субсидируемого государством съемного жилья. По официальным данным, к концу 2023 года было поставлено две трети от запланированного объема, но при этом ожидается, что доступность жилой недвижимости в будущем будет только расти. Рейтинговое агентство S& P Global подсчитало, что социальное жилье составило 8% первичных продаж в крупных городах в 2023 году и может достичь 20% в 2026 году.
В целях урегулирования ситуации Пекин начал выпуск сверхдлинных облигаций (бумаг со сроком обращения 30 лет и более. — Прим. ред.), а также снизил минимальный размер первоначального взноса по ипотеке. Городские администрации получили разрешение выкупить непроданную недвижимость и использовать ее в качестве доступного жилья.
Жилье для всех
Такие меры поддержки — это шаг в правильном направлении, но они все еще ничтожны по сравнению с масштабом проблемы, считает экономист Moody’s Analytics Гарри Мерфи Круз. «Щупальца рынка недвижимости проникают глубоко. Когда сектор страдает, боль ощущается по всей экономике», — говорит он.
Власти Китая надеются, что со временем увеличение доступа к жилью может окупить часть избыточных площадей, построенных в годы бума, и стимулировать внутреннее потребление за счет снижения потребности домохозяйств в сбережениях.
На сегодняшний день в Поднебесной существует три основных типа доступного жилья: государственное съемное; субсидируемое государством (рассчитанное для новых городских жителей и молодежь); дома с долевой собственностью (они ориентированы на семьи с низким доходом в городских районах).
Правительство Китая рассчитывает, что города с населением более 3 млн человек станут лидерами в развитии доступного жилья. Большую часть финансирования обеспечивали местные органы власти, но поскольку кризис недвижимости нанес удар по бюджетным доходам, в дело вступают центральные власти.
В 2023 году Министерство финансов выделило 42,5 млрд юаней ($5,87 млрд) субсидий на проекты строительства доступного городского жилья в 2024 году. Уже в январе Центральный банк Китая заявил, что увеличил квоту выделенных дополнительных кредитных средств (PSL) на 500 млрд юаней ($69 млрд) для строительства доступного жилья, обновления городов и развития инфраструктуры. В мае регулятор также запустил механизм рекредитования на 300 млрд юаней ($42 млрд) для доступного жилья. Банки могут использовать эти средства для кредитования государственных предприятий, чтобы они покупали нераспроданные квартиры по «разумным ценам» и превращали их в доступное жилье.
Китайские власти также надеются, что зарождающаяся индустрия инвестиционных фондов недвижимости сможет привлечь социальный капитал для строительства доступного жилья. Кризис в сфере недвижимости продолжается несколько лет и сопровождается подавленным настроением потребителей, сокращением иностранных инвестиций и снижением доверия местных предприятий. Чтобы привлечь покупателей жилья и поднять падающие продажи, китайские застройщики даже дарят покупателям подарки (новые автомобили, бесплатные парковочные места, телефоны и другие потребительские товары).
Экономический застой
Как отметила в своей научной работе востоковед Юлия Погудина, жесткие ограничения на продажу домов и квартир в Китае действовали задолго до начала жилищного бума. В 80-е годы ХХ века местные власти начали активно вкладывать деньги в строительство, чтобы выбраться из столетий экономического застоя. Благодаря уступкам правительства в стране был создан общенациональный рынок жилой и коммерческой недвижимости. Власти предполагали, что в рамках «агрессивной урбанизации» переезд сельского населения в города обеспечит большое количество рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет страны и, следовательно, экономика начнет расти.
Уже в начале ХХI века цены на недвижимость в Китае подскочили, равно как и располагаемые доходы жителей городов и поселков. Это дало колоссальные плоды в виде быстрого роста ВВП: в нулевые годы показатель неоднократно превышал 10% в год, хотя еще в 1970-м году почти в пять раз уступал ВВП СССР (сейчас ВВП Китая почти в 10 раз превышает показатели России).
Для населения покупка квадратных метров стала защитным активом, так как никто не верил, что рынок будет сокращаться. В то же время девелоперы, сколотившие состояние на продажах жилья, не собирались останавливаться на достигнутом. Подъем в сфере строительства и девелопмента способствовал экономическому росту Китая на протяжении 30 лет. По некоторым оценкам, на пике своего развития стоимость недвижимости в стране составляла $60 трлн, что сделало ее крупнейшим классом активов в мире.
По мере того как стоимость недвижимости росла, а домохозяйства набирали все больше долгов, Пекин пытался охладить рынок жилья и обуздать рискованное поведение бизнеса. На фоне этого напуганные китайские потребители постепенно начали отказываться от покупки недвижимости.
Хотели как лучше
О возможном пузыре, который сейчас сформировался на китайском рынке недвижимости, эксперты начали говорить еще несколько лет назад. Сегодня исследователи признают, что в 2000-е годы рынок уже был сильно перегрет в мегаполисах наиболее развитых восточных регионов страны — Пекине, Шанхае, Ханчжоу, Нинбо и Чанше. Позже ситуация распространилась и на небольшие города. Цены на жилье резко выросли из-за существенного увеличения спроса со стороны инвесторов и населения, которым было достаточно просто получить кредит на покупку недвижимости из-за мягкой политики банков.
Спрос продолжал расти еще долгое время, даже несмотря на охлаждающие меры правительства — налог на недвижимость, повышение процентных ставок по кредитам и ограничения на продажу жилья иностранцам. «Растрясти» рынок помогла пандемия и жесткие ограничения по всей стране. После смягчения мер имущественный рынок начал быстро восстанавливаться — этому способствовали и дешевые кредиты. В то же время местные городские администрации, значительная часть доходов которых зависит от продажи государственной земли, подстегивали строительство, что помогало выполнять амбициозные цели коммунистической партии по растущей экономике.
Долг для финансирования строительства рос в геометрической прогрессии: в 2009 году китайские девелоперы выпустили облигаций на $675 млн, тогда как в 2020 году — уже на $65 млн. Тогда власти стали опасаться, что строительный сектор слишком сильно зависит от заемного капитала, а спекуляций на рынке становится все больше, и в 2020 году решили ограничить кредитование девелоперов.
Для этого в стране был введен комплекс ограничений под названием «Три красные линии». В рамках этих правил заемщик должен был отвечать трем определенным требованиям к уровню задолженности: коэффициент «долг к активам» должен быть не менее 70%, «долг к капиталу» — не менее 100%, «денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» — не менее единицы.
Кампания правительства имела кардинальные последствия, поскольку большая часть компаний не соответствовала как минимум одному из условий меры. В итоге ограничения вместе с пандемией привели к тому, что рекордно разбогатевшие ранее застройщики лишились огромной доли прибыли, а выплачивать долги им становилось все труднее. Тогда же появились первые просрочки по выплатам долга у крупных игроков на рынке: 30 из 50 крупнейших застройщиков имели к 1 сентября 2023 года серьезные просрочки по кредитам.
Бизнес в тени
Вскоре партия осознала свою ошибку и на фоне слабого восстановления экономики после пандемии снова стала давить на банки, призывая наращивать кредитование застройщиков. Главным опасением было то, что финансовая система Китая может развалиться из-за массовых дефолтов.
В какой-то момент кризис вышел на новые обороты: в стране стало слишком много невостребованного жилья — цены и количество сделок падали, а застройщикам было просто неоткуда брать деньги на достройку объектов. Чтобы брать дальше средства в долг и не попасть под правила, китайские застройщики решили обратиться к теневому банковскому сектору. Строительные компании начали открывать зарубежные фирмы, в основном в офшорных зонах, и брать займы под круглогодичные обязательства застройщика (кроме двух дней в году) в так называемых теневых банках, которые не подпадают под правительственное регулирование любой из стран.
Используя такую схему, компании продолжали брать займы. Чтобы не попасть под санкции, не делали этого 30 июня и 31 декабря, в те дни, когда регулирующие органы Китая снимают финансовые отчеты. И данная схема работает до сих пор. Для сравнения: теневой банкинг Китая оценивается в $1,5–$15 трлн, в то время как в США и Европе — $15–$25 трлн.
По оценкам специалистов, на сегодняшний день, в Китае построенного жилья хватит, чтобы с комфортом расселить около 3,7 млрд человек при населении в 1,4 млрд. То есть можно переселить почти все население Индии. Перенасыщение рынка недвижимости достигло таких масштабов, что правительству и застройщикам уже пришлось неоднократно прибегать к сносу недостроенных зданий в целых районах и даже городах.
