Микростудии как бизнес: как превратить квартиру в источник дохода

В серой зоне

Феномен микростудий — это не просто очередная схема заработка, а отражение глубинных изменений в городской культуре жилья. Рынок подтверждает: инвестирование в небольшие студии для краткосрочной аренды — весьма прибыльное предприятие.

Как считает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов, в Москве студии составляют заметную часть рынка посуточной аренды. На лоты стандартного метража (27–40 кв. м) приходится около 20% всего арендного фонда города, на микростудии (17–27 кв. м) — 17%. Пять лет назад эти цифры были значительно меньше — 7% и 4% соответственно.

По данным «Циан. Аналитики», помещения до 20 «квадратов» в Москве сдаются в среднем за 4,1 тыс. руб. в сутки, 20–28 «квадратов» — за 4,5 тыс. руб., 30–40-метровые студии — за 5,1 тыс. руб. Премия за размещение на новогодние праздники равна +20–25% к базовым уровням, на длинные выходные (в марте, мае, июне) она составляет + 6–12%.

Так называемые квартиры-конструкторы на первых этажах, когда выкупается «двушка» или «трешка» на нижнем этаже, в ней делается ремонт с переносом мокрых зон и она нарезается на 3–5 небольших жилых помещений, на рынке посуточной аренды не столь заметны. Их доля не превышает 1–3%.

Все «но» перепланировки

Владелица компании «Национальный центр перепланировок и реконструкций» Светлана Гоненко подтверждает, что деление квартир на мини-студии имеет ряд ограничений по нормам, которые необходимо соблюдать.

Риелтор Александр Харыбин подчеркивает, что перепланировка с последующим разделением на студии — сложное мероприятие, которым должен заниматься профессионал. Нужен опыт, чтобы знать все подводные камни и понимать технологию процесса.

Гоненко обращает внимание, что очень часто при совершении таких перепланировок уменьшается площадь комнат и нарушаются требования к их минимальной «квадратуре», но по правилам:

— в однокомнатной квартире одна из комнат должна быть не менее 14 квадратных метров.

— в многокомнатных одна из комнат должна быть не менее 16 квадратных метров.

Также нельзя, по словам эксперта «Национального центра перепланировок и реконструкций», заводить водопровод и канализацию на территорию комнат. Невозможно согласовать на территории комнат кухни-ниши, так как в квартире может быть только одна кухня, добавляет она.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит подчеркивает, что также не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности несущих конструкций здания, работ инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Гоненко уточняет, что есть варианты, где можно согласовать дополнительные санузлы на любом этаже: в квартирах с широкими коридорами, кладовыми, но для согласования нужен полный пакет документов: проект перепланировки, распоряжение администрации или жилинспекции, акт приемочной комиссии, новый техплан, новая выписка ЕГРН с согласованными санузлами.

При неграмотной «нарезке» с множеством санузлов канализация не выдерживает нагрузку. Кроме того, насосы для подачи воды в новые санузлы создают шум, что вызывает жалобы соседей. Если вскроется факт незаконной перепланировки, собственника обяжут восстановить первоначальный вид квартиры за свой счет.

Новая арифметика инвестиций

Юрий Пустовит напоминает о том, что перепланировка квартиры требует внесения изменений в ЕГРН. Однако, по мнению Гоненко, как правило, раскадастрирование — разделение квартиры на разные объекты недвижимости — при таких перепланировках не происходит. Деление большой квартиры на меньшие по новым Строительным нормам и правилам (в Москве действуют с 2024 года, а в Московской области — с января 2025 года) в принципе возможно. Но при условии, что минимальная площадь вновь образованных студий будет равна 28 кв.м.

Необходимо заказать у специалистов анализ: подходит ли в принципе данная квартира под создание инвестиционной недвижимости. Если квартира большая, да еще и с двумя санузлами, то ее получится поделить на две. Например, из евродвушки сделать два отдельных объекта с общим тамбуром, одной кухней-столовой, одной кухней в зоне коридора и санузлами. В каждом, в итоге, — более 28 кв. м.

По мнению Гоненко, доходность в таком случае от долгосрочной аренды увеличивается вдвое, а при краткосрочной — почти на два млн руб. в год.

Налоговые риски

Незаконную «нарезку» жилья на студии часто обнаруживает не жилищная инспекция, а налоговая служба. Поэтому даже при правильно оформленной перепланировке нужно учитывать требования налогового законодательства.

Партнер, руководитель практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова поясняет, что владелец может сдавать недвижимость как физлицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель.

Физлицо может сдавать недвижимость по налоговой ставке от 13% до 22% по прогрессивной шкале. Также собственник заключает с жильцами договор найма жилого помещения согласно главе 35 ГК РФ добавляет Юрий Пустовит.

Эстетика минималистичной прибыли

Архитектор Елена Хламова, руководитель студии «Архип» заявляет, что тенденцию к переоборудованию квартир под мини-студии замечают и дизайнеры интерьеров. Это непростая задача с точки зрения норм и удобства арендаторов. Вот базовый набор требований, игнорировать которые, по словам дизайнера, точно не стоит:

• Размещение мокрых зон. В жилых квартирах их можно располагать только над такими же и нежилыми помещениями, например, коридорами и кладовыми.

• Шумоизоляция. Каждая комната-студия должна быть изолирована, это нужно заложить в смету сразу.

• Индивидуальные замки. Каждая студия оснащается отдельными замками, желательно системой умного замка.

​​Для оформления заказчики обычно просят: «Дешево, неубиваемо, стильно».

А вот декор в таких случаях, по ее мнению, не нужен, так как он зачастую удешевляет интерьер. В качестве основного оформления дизайнер использует свет и большие зеркала.

Меблировать квартиру под краткосрочную или среднесрочную аренду тоже нужно грамотно. Архитектор, руководитель студии архитектуры и дизайна по проектированию коммерческих пространств Екатерина Дятлова рекомендует следующий минимальный набор для подобного пространства:

— удобная кровать с очень качественным матрасом и подушками, хорошим постельным бельем;

— багажная тумба, небольшой шкаф с полками и вешалками;

— стол с двумя стульями.

Из бытовой техники должен быть телевизор, чайник, СВЧ и мини-холодильник. В студии с мини-кухней можно разместить небольшую варочную панель.

Страхование

По мнению директора проектов СберСтрахования Никиты Тырина, квартиру, которая сдается в краткосрочную или среднесрочную аренду, следует обязательно застраховать. Факт аренды необходимо указать при заключении полиса. Причем застраховать жилье может как собственник, так и сам арендатор, однако в случае инцидента компенсация выплачивается не страхователю, а владельцу квартиры.