Жить • 12 декабря 2024
Сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость за границей, и какие страны доступны россиянам
Сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость за границей, и какие страны доступны россиянам
Текст: Галия Бердникова, основатель PropTech-стартапа владения премиальной недвижимостью BIRDNECK share
Фото: Gael Gaborel — OrbisTerrae
Иногда покупка недвижимости может быть невыгодной, но желанной. Например, если речь идет о домике в горах, куда собственник планирует приезжать в отпуск дважды в год. В подобных случаях люди обращаются к модели flexible ownership. Что это такое, какие у концепции есть преимущества и недостатки, а также сколько можно на ней заработать, разобралась для Inc. основательница PropTech-стартапа владения премиальной недвижимостью BIRDNECK share Галия Бердникова.
Модель flexible ownership (англ. «гибкая собственность»), которую также называют co-ownership (англ. «совместное владение»), — это инвестиционный инструмент, который позволяет одновременно владеть недвижимостью, останавливаясь в ней для личных целей, и зарабатывать на сдаче ее в аренду в то время, когда вы ею не пользуетесь. Это не аренда или временное использование, а реальное владение долей.
История модели
История co-ownership началась в Южной Европе (в таких странах, как Франция, Испания и Португалия) в конце 1970-х годов. Главной целью модели было сделать премиальную недвижимость более доступной для людей, которые могли бы пользоваться ею на основе долевого владения, сохраняя при этом преимущества полной собственности.
В США такая модель получила свое развитие на горнолыжных курортах Скалистых гор в начале 1990-х годов. Люди осознали, что нет смысла покупать для отдыха целый дом, ведь он будет использоваться лишь несколько недель в году. Появились первые проекты долевого владения, где инвесторы могли приобрести часть недвижимости и пользоваться ею на протяжении оговоренных периодов. Согласно данным исследовательской компании Ragatz Associates, к 2017 году в Северной Америке существовало более 312 проектов долевого владения, большинство из них были сосредоточены в горных районах США. Наиболее популярной активностью для владельцев таких объектов в регионе Скалистых гор остается катание на лыжах.
За пределами США некоммерческая форма долевого владения существует уже несколько десятилетий. В этой модели независимые люди создают частные синдикаты для приобретения недвижимости или других активов, таких как яхты или автомобили. В отличие от коммерческих проектов, такие синдикаты действуют на основе членства и не ставят целью получение прибыли, а просто распределяют расходы и пользование активами.
Co-ownership (или flexible ownership) важно не путать с концепцией timeshare (англ. «разделение времени»). Главным отличием является то, что при «таймшере» вы покупаете время в объекте, а при долевом владении — реальный объект недвижимости. В результате покупатели получают юридическое право собственности на долю объекта, которая пропорциональна их инвестициям, но не на весь объект целиком.
Что здесь интересного?
Современные данные подтверждают растущую популярность моделей долевого владения и аренды недвижимости. Согласно отчету GITNUX за 2024 год, 54% покупателей своей второй недвижимости приобретают ее специально для отдыха, а 42% планируют сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду. Однако опция сдачи доступна не во всех проектах, приобретаемых по модели co-ownership, про это также важно помнить, выбирая объект для инвестиций.
Во-первых, чтобы каждый раз не тратиться на отели, можно приезжать в место, которое уже принадлежит вам. Это существенно экономит деньги. Во-вторых, когда вас там нет, недвижимость не простаивает, а превращается в источник пассивного дохода. Как это работает? Можно приобрести часть недвижимости, например ⅙ доли, и пользоваться ею как полноценным объектом. Это дает возможность наращивать капитализацию, жить в доме или квартире, сдавая собственность в аренду, когда вы ей не пользуетесь, а также продать свою долю при необходимости. Управление жилплощадью осуществляется через личный кабинет, где есть календарь для бронирования свободных дат, — это похоже на использование собственного Airbnb.
Вместо того чтобы инвестировать в один объект, можно распределить средства на несколько объектов в разных местах, что помогает снизить риски и увеличивает стабильность доходов за счет диверсификации. Важно, что вы не привязаны к своему объекту: даже если в конкретные дни ваша квартира пуста, благодаря системе совместного владения и управления, вы получаете свою долю от дохода, который приносят другие объекты в той же сети. А управляющая компания делает все за вас — от маркетинга до управления арендой.
Flexible ownership по-русски
Эта модель инвестиций в недвижимость привлекает россиян разными возможностями по всему миру. В Дубае, например, российские инвесторы нашли настоящую «золотую жилу» — премиальная недвижимость здесь пользуется устойчивым спросом, особенно в сезон, когда туристы заполняют отели и квартиры. Турция же берет близостью и доступностью. Недвижимость здесь сравнительно недорогая, а логистика удобная, так как лететь недалеко.
На востоке Таиланд и Бали в 2024 году стали одними из самых горячих точек для российских инвесторов. Красота этих мест и высокая привлекательность для отдыхающих сделали их идеальными для вложений, которые могут не только приносить доход, но и быть домом во время личных отпусков.
Кипр, всегда популярный среди соотечественников, привлекает возможностью получения вида на жительство при покупке недвижимости — идеальный вариант для тех, кто ищет не только прибыль, но и возможность упростить въезд в Евросоюз. Испания и Португалия, тоже на слуху, они стали направлениями для тех, кто задумывается о жизни в Европе. Правда, логистика в эти страны непростая, но они все же остаются востребованными для инвестиционных целей.
Отдельно стоит Япония — страна, где иностранцы могут без сложностей покупать недвижимость с низкими ипотечными ставками. А Южная Корея с ее развитым внутренним туризмом и ростом стоимости земли стала актуальной для тех, кто видит выгоду в увеличении цен на недвижимость. Эти локации в целом сейчас являются для русскоязычных инвесторов новым и растущим рынком.
Как это выглядит на практике?
Предположим, вы решили инвестировать в апартаменты Lyvin Melasti на Бали в соответствии с концепцией совладения (flexible ownership) и стоимость вашей доли (⅙ части) составила $108 тыс. Этот объект представляет собой апартаменты с одной спальней, бассейном и видом на океан в премиальном комплексе.
Основные параметры
- Стоимость доли: $108 тыс.
- Средняя цена за ночь (ADR): $320.
- Средняя заполняемость: 76% в год (учитывая высокий и низкий сезоны).
Так как доля составляет ⅙,
- доход за год составит $9,9 тыс.;
- доход за вычетом share fee — $9,4 тыс.;
- доход за пять лет — $46,9 тыс.;
- доход за пять лет с ⅙ доли + продажа доли — $194,7 тыс.
Дополнительные расходы:
- комиссия управляющей компании — 20%,
- налоги на дивиденды, которые платятся на Бали, —10%.
А минусы будут?
Конечно, инвестирование по модели совладения звучит привлекательно, но есть моменты, которые могут стать проблемой. Например, не все банки готовы предоставить кредит на долевую покупку недвижимости, поэтому вам, возможно, придется искать другие способы финансирования. А если вы захотите продать свою долю, то сделать это можно не сразу, а только на третий или пятый год владения.
Одним из недостатков модели также может стать обязательный минимальный срок владения долей с момента покупки, который, в зависимости от договора, может быть разный. Это ограничение усложняет быструю перепродажу недвижимости, если возникает необходимость в срочном доступе к капиталу.
Еще один момент — ограниченные возможности для путешествий. Вроде бы можно купить доли в нескольких объектах, но в большинстве случаев вы будете возвращаться в одно и то же место. Конечно, можно отдыхать и в других местах, но тогда это потребует дополнительных затрат и планирования. Сейчас даже прорабатывается возможность, когда люди обмениваются свободными днями в своих объектах и ездят друг к другу «в гости» — туда, где у них нет недвижимости.
Инвестиции в недвижимость по модели совладения — современный способ уберечь и приумножить свой капитал. Она особенно нравится цифровым кочевникам, потому что позволяет пользоваться собственной премиальной недвижимостью в любимых странах за адекватные деньги. Но и минусы у данной модели имеются, поэтому прежде чем выбирать для себя flexible ownership, нужно все очень тщательно взвесить.
