Склад, паркинг и еще 3 варианта инвестирования в недвижимость кроме покупки квартиры

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», считает. что ставки по рыночной ипотеке сейчас носят заградительный характер, достигая 25–30% годовых, а рассрочки, даже беспроцентные, как правило, переходят в те же жилищные кредиты по высоким ставкам.

Апартаменты

Купив апартаменты вместо квартиры, можно заработать на инвестициях при условии входа в проект ниже, чем в жилую недвижимость. Апартаменты так и не получили статус жилья, поэтому их количество каждый месяц пропорционально сокращается. На сегодняшний день в реализации находится 4 тыс. лотов, что составляет всего 10% от совокупной экспозиции рынка старой Москвы. По мнению Вадима Кашкина, еще пять лет назад эта доля была в два раза больше (22,2%). При этом эксперт добавляет, что апартаменты можно рассматривать с точки зрения пассивных инвестиций — сдачи в аренду. Тем более что средняя цена одного кв. м в сегменте апартаментов составляет 574,4 тыс. руб., что на 18,6% меньше, чем в квартирах. А по классам разница еще больше — от 15,6% в элитном сегменте до 26,6% в бизнес- и премиум-классах.

В настоящее время апартаменты для собственного проживания постепенно теряют популярность. Во многом это происходит, так как  власти уже дали понять, что не готовы давать им официальный статус жилья.

Однако для съемщиков формат недвижимости принципиального значения не имеет — важна прежде всего цена. Поэтому инвестиции в апартаменты особенно подходят инвесторам-рантье, соглашается Руслан Сырцов.

Эксперт добавляет, что такие клиенты могут приобретать подобную недвижимость с дисконтом к рынку, а затем выгодно сдавать в аренду. В особенности это касается апарт-комплексов, которые расположены рядом с парками и посещаемыми туристическими достопримечательностями.

Машино-место

Руслан Сырцов объясняет, что типовое машино-место на первичном рынке стоит в 10–12 раз дешевле среднестатистической квартиры в новостройке. При этом девелоперы обычно запускают продажи ближе к вводу комплексов в эксплуатацию, создавая отложенный спрос.

Таким образом, по словам эксперта, формируется определенный дефицит предложения, подкрепленный еще и низким коэффициентом обеспеченности парковочным пространством в большинстве проектов. Соответственно, инвестиции в такие гаражи — надежный способ в сжатые сроки приумножить вложенные деньги.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», средняя стоимость паркинга на первичном рынке Москвы составляет 3,9 млн руб. Она довольно сильно варьируется в зависимости от класса:

• в комфорт-классе — 2,5 млн руб.;

• в бизнес-классе — 3,3 млн руб.;

• в премиум-классе — 7,5 млн руб.;

• в элитном сегменте — 27 млн руб.

Вадим Кашкин добавляет, что для инвестирования в машино-места есть две основные стратегии.

Первая — это покупка с целью дальнейшей перепродажи. В последние два-три года застройщики уменьшали обеспеченность машино-местами в проектах. Поэтому в районах существует дефицит. И если приобрести точку в такой локации, то можно получить прибыль. По словам эксперта, вложение в покупку паркинга интересно из-за низкого порога входа по сравнению с квартирами.

Вторая стратегия — это приобретение машино-места и сдача его в аренду в тех районах и проектах, в которых сформирован определенный дефицит. Например, купить за 2,5 млн руб. и сдавать в среднем за 25 тыс. руб. в месяц. Окупится такая инвестиция за 8,3 лет. Это в два раза быстрее, чем при покупке и дальнейшей сдаче квартиры в аренду.

Небольшие склады

Эксперты говорят о возросшей популярности для инвестиций небольших складских помещений, используемых под хранение товаров, логистику или распределительные центры.

Вадим Кашкин поясняет, что спрос на такой формат значительно вырос за последние годы из-за бурного развития интернет-торговли и доставки, особенно в крупных городах. В условиях возросших логистических потребностей рынок такой недвижимости оценивается специалистами как перспективный для инвестиций.

Здесь есть свои плюсы:

• высокая и стабильная доходность — особенно для форматов «склад — ответственное хранение»;

• постоянный спрос со стороны локальных производителей, без складских площадей в современном бизнесе cложно обойтись;

• простая эксплуатация, таким помещениям не требуется дорогостоящий ремонт;

• минимальные вложения в содержание.

Но есть и минусы:

• более дорогой входной порог по сравнению с небольшим коммерческим помещением на первом этаже жилого комплекса или офисом;

• требуется только удачная локации, так как критически важны транспортная доступность и близость к транспортным узлам;

• для небольших складов могут быть затруднительны долгосрочные контракты с арендаторами.

Коммерческие помещения в ЖК

Это нежилые помещения, расположенные на первых этажах новостроек, чаще всего с отдельным входом и витринами, ориентированные на малый бизнес: магазины, кофейни, аптеки, салоны красоты и прочее.

По словам Вадима Кашкина, за последние годы коммерческие помещения в новостройках становятся все более востребованными и привлекательными для потенциальных инвесторов. Застройщики изначально проектируют коммерческие площади в ЖК, чтобы обеспечить инфраструктуру для жителей комплекса.

В новых районах спрос со стороны арендаторов стабилен, так как жильцы предпочитают пользоваться сервисами шаговой доступности. В перспективе, с расширением жилой застройки, спрос будет только расти.

Коммерческое помещение в жилом комплексе — это в целом неплохая инвестиция. Такому пространству практически гарантирован постоянный клиентский поток. Но, по мнению Руслана Сырцова, нужно учитывать, что некоторые форматы ретейла устаревают в связи с бурным развитием онлайн-торговли.

Но есть и минусы: зависимость от числа и платежеспособности жильцов данного ЖК, риски простоя, если дом или район малонаселен. Больше внимания требует коммерческая эксплуатация (контроль за арендаторами, техническое состояние). Не всегда можно согласовать необходимое назначение или перепланировку помещения.

Небольшой офис

Это коммерческое помещение площадью 20–50 кв. м, предназначенное для работы малого бизнеса, стартапов, фрилансеров или представительств компаний. Часто располагается в бизнес-центрах, жилых комплексах (на первых этажах) или отдельных зданиях. По мнению Сырцова, это весьма перспективное направление для инвестиций, что обусловлено рядом причин:

• рост спроса на коворкинги и гибкие офисы — малый бизнес ищет недорогие решения без долгосрочных обязательств;

• развитие гибридного формата работы — компании сокращают большие офисы, но сохраняют компактные помещения для встреч;

• интерес со стороны микро-бизнеса (юристы, бухгалтеры, риелторы, страховые агенты), которым не нужны большие площади.

В числе плюсов такой инвестиции Вадим Кашкин называет более низкие затраты на содержание по сравнению с большими офисами и небольшой входной порог, маленькие офисы подходят для начинающих инвесторов. Помещение можно использовать под собственный бизнес или сдавать в аренду. Такая недвижимость обычно быстрее сдается, чем большие офисные площади.

Но, по мнению экспертов, есть и минусы. Например, высокая конкуренция из-за большого предложения. Возможен простой из-за нестабильности спроса, экономических колебаний, роста популярности удаленной работы. А офисы за пределами делового центра зачастую малопривлекательны для арендаторов. Если такое помещение находится в жилом фонде, могут возникать юридические сложности с переводом в нежилой фонд.