Двухуровневые пространства, окна на три стороны, выход на террасу — в новостройках премиум-сегмента такие квартиры могут стоить на 30% дороже стандартных. Тогда как на вторичке нестандартная планировка превращается в головную боль: дисконт до 10%, низкая ликвидность, риски незаконной перепланировки. «Инк» выяснил, как отличить выгодную уникальность от дорогостоящей ошибки застройщика.
Двухуровневые пространства, окна на три стороны, выход на террасу — в новостройках премиум-сегмента такие квартиры могут стоить на 30% дороже стандартных. Тогда как на вторичке нестандартная планировка превращается в головную боль: дисконт до 10%, низкая ликвидность, риски незаконной перепланировки. «Инк» выяснил, как отличить выгодную уникальность от дорогостоящей ошибки застройщика.
Оценка цены и ценности
Квартиры нестандартной планировки массовым трендом не становятся: рынок по-прежнему тяготеет к понятным решениям. Доля подобных лотов на московском рынке невелика — не более 2–3% от всего жилого фонда, приводит данные главный аналитик «Циана» Алексей Попов.
Леонид Львович
управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках»
«В России до сих пор не сформировалась культура продуманных решений. У нас укоренилось представление о «правильных» формах, которое часто основано на шаблонах, а не на реальном комфорте. Поэтому нестандарт воспринимается настороженно».
На вторичном рынке такие варианты чаще всего являются результатом серьезной перепланировки, отражающей, скорее, личные пристрастия владельца, чем стремление к эргономике, рассуждает Леонид Львович. Разумеется, в перекроенных на свой вкус квартирах присутствуют риски неузаконенных изменений, что дополнительно снижает интерес покупателей. Поэтому руководитель «Центра перепланировок, регистрации, кадастра» Тамара Басова предупреждает: если хозяин настаивает, что все законно, расслабляться рано.
Тамара Басова
руководитель «Центра перепланировок, регистрации, кадастра»
«Законно — значит, зафиксировано в документах. На квартиру имеются два основных документа: это выписка ЕГРН об объекте недвижимости и технический паспорт БТИ. Планы объекта в этих документах должны совпадать как между собой, так и с тем, что есть по факту в помещении».
По причине возможных рисков или странной планировочной вкусовщины собственника нестандарт на вторичке не только не увеличивает, а, напротив, часто снижает стоимость. Покупатели предъявляют много претензий к таким квартирам. Это подтверждает Алексей Попов, указывая, что дисконт на такие лоты может достигать 7–10%.
В новостройках ситуация обстоит иначе. Там, по словам Леонида Львовича, больше свободы — например, многие дома сдают без внутренних стен. И если девелопер умеет грамотно подать идею, работает с архитектурой, тогда нестандарт может стать частью концепции и поддержать ценность.
С этим соглашается директор по продажам Asterus Татьяна Шибанова, подчеркивая, что уникальная геометрия превращается в ценность только тогда, когда она повышает функциональность и качество проживания, а не усложняет его.
Татьяна Шибанова
директор по продажам Asterus
«Наценка формируется не за необычный угол или округлую стену. Стоимость таких лотов определяется набором характеристик: высотой потолков, террасами, приватными входами, видовыми качествами и ограниченностью предложения».
Федор Ушаков
директор по продажам девелоперской компании «Мангазея»
«Уникальная планировка квартиры в новостройке сама по себе может добавить 5–15% к стоимости квартиры. Но если мы говорим о редких элементах вроде двухуровневых пространств, каминов, то наценка может достигать 20–30%».
Эксперт «Мангазеи» предупреждает, что такой нестандартный продукт требует особого подхода в продажах. Нужно находить тех, кто готов инвестировать в уникальность. По словам Федора Ушакова, неформатные квартиры становятся объектом внимания коллекционеров недвижимости.
Форматы нестандартности
Удачными примерами нестандартных планировочных решений, по словам Алексея Попова, можно считать окна на три стороны, выход на террасу, высокие потолки, минимум несущих стен внутри помещения.
Юлия Дымова
директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet
«Если уникальная планировка обеспечивает достаточную функциональность и удобство, то это значительно повышает стоимость объекта и увеличивает его ликвидность».
Важно учитывать, что нестандартные планировки на первичном рынке все-таки продукт класса бизнес+ и выше. Ведь покупатели таких лотов могут позволить себе пригласить для оформления интерьера дизайнеров, которые удачно обыграют особенности планировки, замечает Юлия Дымова.
Впрочем, даже в премиальном сегменте покупатели часто предпочитают рационально распределять жилое пространство, отдавая предпочтение компактным и функциональным квартирам.
Юлия Дымова
директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet
«Если при 70 кв. м общей площади квартиры 40 кв. м из них отводятся на кухню-гостиную, а остальное — на одну спальню, то сегодня такая покупка является неэффективной и экономически невыгодной».
Говоря о нестандартных планировках, стоит упомянуть двухуровневые квартиры и антресольные конструкции, добавляет Юлия Дымова. Хотя такие решения и выглядят привлекательно, иногда лестницы занимают значительное количество полезной площади. Если в квартире высокие потолки, можно сделать антресольный этаж. При этом важно помнить, что антресоли не должны занимать больше 40% и перекрывать второй свет, предупреждает она.
«Где нестандарт работает, а где — нет»
Нестандарт = актив
- Премиальные новостройки (бизнес+ и выше).
- Окна на три стороны, терраса, высокие потолки.
- Проекты с продуманной архитектурой и маркетингом.
- Покупатели с бюджетом на дизайнера.
Нестандарт = риск
- Вторичный рынок (особенно с неузаконенной перепланировкой).
- Геометрия, усложняющая расстановку мебели.
- Нерациональное распределение площади (40 кв. м на кухню-гостиную при общей площади 70 кв. м).
Дизайн по индивидуальным меркам
По словам дизайнеров, идеальным объемом для жизни является стандартный параллелепипед. Именно в нем проще всего разместить нормальные спальню, кухню, столовую, хранение. Даже квадратное помещение уже сложнее в расстановке мебели, чем вытянутое прямоугольное, не говоря про «лепестки», трапеции и полукруги.
Наталья Соло
дизайнер интерьеров, руководитель студии Planirovka Plus
«Все, что выбивается из этой формы, почти всегда стоит владельцу денег, нервов и полезных метров».
То, что застройщик продает как особенную архитектуру и изюминку, дизайнеры воспринимают как задачку со звездочкой.
При этом Наталья Соло подчеркивает, что с точки зрения дизайна нестандартные квартиры интересны, они действительно заставляют искать нестандартные решения. Иногда из сложной геометрии рождаются очень эффектные интерьеры.
Наталья Соло
дизайнер интерьеров, руководитель студии Planirovka Plus
«Самый рабочий инструмент в таких квартирах — корпусная мебель на заказ. Ею можно буквально «подрезать» неправильный контур и собрать внутри все изломы».
В качестве примера дизайнер приводит собственную гостиную в форме однобокой трапеции. «Я сделала вдоль “кривой” стены систему хранения: с одной стороны — узкий стеллаж на глубину книги, с другой — полноценная кладовая. В итоге комната визуально превратилась в нормальный прямоугольник, а мы получили жизненно важное хранение», — говорит эксперт.
Как проверить, что нестандарт не ловушка: чек-лист
- Это функциональность или эффект? Окна на три стороны и выход на террасу — плюс. Полукруглая стена, которая «съедает» 2 кв. м полезной площади под нишу, куда не встанет шкаф, — минус.
- Сколько стоит привести квартиру в порядок? Если нестандарт требует мебели на заказ, дизайнера и перепланировки — заложите в бюджет еще 15–20% от стоимости квартиры.
- Легко ли будет продать? Посмотрите, сколько времени висят похожие лоты на «Циане». Если больше полугода — это сигнал низкой ликвидности.
- Все ли законно? Если планировка изменена собственником, требуйте технический паспорт БТИ и выписку ЕГРН. Планы должны совпадать с реальностью — иначе при продаже придется узаконивать изменения за свой счет.
- Есть ли альтернативы? Сравните цену стандартной квартиры аналогичной площади в том же доме или районе. Если разница меньше 5–10% — возможно, стоит взять типовую планировку и сэкономить нервы.
Дизайнер интерьеров, руководитель студии дизайна Lashku-design Надежда Лашку называет ряд приемов, которые помогают формировать плюсы из нестандартных планировочных решений.
- Неровности «выпрямляются» за счет переходных зон: комнаты становятся более правильными, а неудобную форму принимают второстепенные помещения — коридоры, холлы, места хранения или гардеробные.
- Комнаты можно объединить. Чем больше помещение, тем меньше будет бросаться в глаза неправильность формы и тем больше возможностей для расстановки крупных предметов меблировки.
- Хорошо помогает окрашивание стен и потолка в один цвет.
Золотое правило: если сомневаетесь — берите типовую планировку. Ее проще продать, проще сдать, проще обставить. Нестандарт — это игра для тех, кто точно знает, что делает.
