Архитектура выжидания: когда квартиры в новостройках станут доступнее

Спрос просел

По данным компании «Метриум», число сделок на рынке строящегося жилья в Москве в первом полугодии 2025 года составило немногим более 14 тыс., что на 12% ниже, чем за аналогичный период 2024 года. Но при этом за первое полугодие столичные новостройки подорожали в среднем на 24%. Девелоперы продолжают повышать цены, чтобы компенсировать растущую себестоимость строительства, чтобы соответствовать требованиям банков по проектному финансированию, а также чтобы компенсировать растущие издержки на обслуживание дорогого кредита, поясняют в компании.

Хотя себестоимость строительства растет, застройщики в ущерб маржинальности стремятся сохранить доступность жилья. Именно это и стало одной из причин, почему покупательская активность за прошедший год не упала критично, несмотря на рекордную высокую ставку и сворачивание льготной ипотеки.

Эксперты пришли к единому мнению: падение спроса обусловлено снижением доступности рыночных ипотечных кредитов на фоне высокой ключевой ставки.

Завершение самой массовой ипотеки с государственной поддержкой в июле прошлого года, ограничения действующей семейной ипотеки, недоступность рыночных ипотечных программ в совокупности с ростом цен в сегменте первичного жилья, естественно, охлаждают спрос на рынке.

Но если сравнивать спрос с июлем прошлого года, когда отмечались проблемы с выдачей семейной ипотеки и уже перестала действовать ипотека с господдержкой, то ситуация не самая плохая, добавляет Юлия Бочарникова.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов замечает, что объем нереализованных квартир в готовых домах в Москве и области вырос вдвое по сравнению с предыдущим годом, достигнув 820 тыс. квадратных метров. Однако это не значит, что следует ждать глобальную распродажу.

Застройщики имеют запас прочности, чтобы переждать период низкого спроса, и вернутся на рынок, когда предложение сократится. При этом эксперт замечает, что старты продаж новых проектов уже замедлились, поэтому расчет девелоперов вполне осмысленный.

А цены держатся

На фоне падения спроса возникает закономерный вопрос — как это отразится на ценах квартир в новостройке.

Руслан Сырцов не исключает, что до конца этого года Центробанк заметно снизит ключевую ставку и тогда средние ставки по рыночным ипотечным кредитам опустятся ниже 20% годовых. В этом случае возможно небольшое оживление спроса, но полностью компенсировать снижение продаж в текущем году не удастся.

По мнению эксперта, ситуация с ценами, скорее всего, не изменится. Финансирующие стройку банки не согласятся на уменьшение стоимости 1 кв. м, так как это напрямую угрожает финансовой модели проектов. К тому же себестоимость строительства не уменьшается, что также не оставляет пространства для ценового маневра. Поэтому прямого и повсеместного снижения цен, скорее всего, не будет. И вместо этого рынок перейдет к другим механизмам стимулирования.

По мере снижения ставок по рыночной ипотеке конкуренция между первичным и вторичным рынком станет выше. Это должно помочь сдержать рост цен на строящееся жилье, но есть риски снижения объемов нового строительства, а значит, и объемов доступного предложения в будущем. И это при повышении доступности рыночной ипотеки и реализации накопленного отложенного спроса может спровоцировать очередную волну роста цен на новое жилье, прогнозирует Юлия Бочарникова.

Что с ключевой

Для большого пласта потенциальных покупателей покупка в ипотеку стала недоступной, ведь одновременно резко выросла ключевая ставка ЦБ. Условия по семейной и IT-ипотеке тоже пересматривались не в пользу заемщиков. На фоне высокой ключевой ставки Центробанка коммерческие банки вынуждены предлагать займы по заградительным ставкам (свыше 25%), говорит Руслан Сырцов.

Гутнов считает, что даже недавнее понижение регулятором рынка ключевой ставки до 18% принципиально ситуацию на рынке жилья не меняет. Ипотека под 20–22% годовых едва ли доступнее той, что предлагается под 25–29%, поясняет эксперт.

Эксперты обращают внимание на тот факт, что на активность покупателей на рынке новостроек и продажи первичного жилья главным образом влияет политика Центрального банка России.

Резкое смягчение денежно-кредитной политики, безусловно, станет главным катализатором оживления на рынке новостроек. Если ключевая ставка опустится до условных 10–12%, это отразится на рыночных ипотечных программах, ставки по которым составят примерно 12–14% годовых — более привычный для российских заемщиков уровень процентов, говорит Руслан Сырцов.

Эксперт также замечает, что прогноз ЦБ на 2026 год стал более позитивным: ключевая ставка может опуститься до уровня 14–16%, но для ипотечных заемщиков это скорее много, чем мало (16–18% годовых по ипотеке). Более вероятный сценарий — запуск новых программ субсидирования ипотеки для более адресной аудитории заемщиков (скажем, для определенных категорий бюджетников), считает Сырцов.

Пиковая переплата по стандартной ипотеке в 2025 году превышала 600%. Этот показатель серьезно сокращается по мере понижения ключевой ставки. Безусловно, популярность данного механизма вновь вырастет. Хотя рассрочки для клиентов выгоднее, далеко не все заемщики способны справиться с оплатой долга в сжатые сроки. Ипотеку же можно растянуть на 25–30 лет, добавляет Ярослав Гутнов.

Пути обхода

Чем больше снижается спрос и появляются различного рода ограничения, тем больше приходится застройщикам инвестировать в развитие альтернативных инструментов стимулирования спроса в виде рассрочек и субсидий, говорит Юлия Бочарникова. По словам эксперта, это в конечном итоге также сказывается на росте средней стоимости «квадрата» на первичном рынке.

Поскольку застройщики жестко ограничены обязательствами перед банками в рамках проектного финансирования, они не могут позволить себе прямое снижение цен. Поэтому в ближайшее время девелоперы будут применять гибкие условия продаж. Например, развивать рассрочку.

При этом Ярослав Гутнов замечает, что на волне отложенного спроса застройщикам не так нужно привлекать внимание к вполне ликвидным проектам дисконтированием. Более того, по мнению эксперта, у потенциальных покупателей сохраняется возможность воспользоваться финальными специальными предложениями.

Таким образом, для конечного покупателя квартира действительно может стать доступнее, но это будет результатом точечных маркетинговых программ.