Restart наследия: как девелоперы зарабатывают на реставрации и перезагрузке исторических зданий

«Сохранение исторического здания — это сложнейшая задача, требующая огромных усилий и ресурсов. Это колоссальные затраты, объем работы с документацией, привлечение огромной команды профессионалов: инженеров, дизайнеров, архитекторов. Чтобы восстановить даже небольшой особняк, необходимы значительные вложения».

«В случае с городской усадьбой XIX века А.А. Петрово-Соловово — М.А.Шиллер на Долгоруковской улице общественность была против поэлементной разборки здания. Хотя микологические исследования и техническое обследование показали утрату несущей способности деревянных конструкций исторического дома.

В Департаменте культурного наследия также не разрешили заменить материалы на современные и было выставлено строгое требование восстановления деревянных конструкций сруба. Основанием такого решения со стороны органа охраны стало то, что наша усадьба — единственное деревянное здание на Долгоруковской, сохранившееся после пожара 1812 года».

«Мы в партнерстве с ПИК и архитектурным бюро Aprel работали с охраняемым объектом на территории «ЖК Яуза Парк» — водонапорной башней конца XIX века ансамбля Мытищинского вагоностроительного завода. Нам удалось ее сохранить и интегрировать в современную жилую среду с бульварами и общественной площадью. Но это было непросто, приходилось с большим вниманием обсуждать и исследовать с разными комиссиями каждый кирпичик».

«В 2022 году Asterus взял в управление территорию бывшего ликеро-водочного завода “Кристалл” в Лефортове. Здесь целый пласт промышленной культуры. Его ядро — ансамбль Казенного винного склада конца XIX века, в июле он включен в реестр ОКН регионального значения. Охранная зона составляет 3.4 га, предметы охраны определены — и это не только исторический облик, но и оригинальные элементы, от кирпичной кладки до чугунных лестниц.

На предпроектной стадии было важно создать имидж территории, которая долгое время оставалась полузаброшенной, показать ее многослойность и этим привлечь публику. Мы начали с создания социокультурного пространства, придумали бренд “Кристалл 19.01”, зашифровав в него год основания завода и время окончания рабочего дня, когда наступает отдых и пора веселиться».

«Историческое наследие может стать ключевым продающим фактором, если решения реставрируемого здания отвечают современным требованиям и тенденциям. Для люксовой аудитории наследие — это подтверждение элитарности, ощущение духа места и истории».

«Люди все больше ценят не стилизованное, а подлинное. Спрос смещается в сторону аутентичных мест со своей историей и вайбом. Мы видим, как наследие становится не декорацией, а живой частью городской жизни — с арт-событиями, выставками, бизнесом, гастрономией, общественными пространствами».

«Как правило, такие объекты располагаются в самом центре города, где получить площадку практически невозможно. Обычно застройщики строят там элитные апартаменты, имеющие ценность трофейного актива для их владельцев».

«В процессе редевелопмента мы нередко сталкиваемся с необычными находками, которые впоследствии становятся частью истории объекта. Чаще всего это не элементы архитектуры, а отдельные предметы, обладающие исторической или культурной ценностью. Например, на одном из объектов была обнаружена замурованная оружейная комната с винтовками ИЖ-22, в другом — картина художника Виктора Дубровина. А в подвале одного из наших последних бизнес-центров — Sugar Factory — нашли большое собрание довоенных немецких научных книг по химии, часть из них мы потом использовали в декоре пространства. Факт находок не сказывается напрямую на цене или интенсивности продаж, но может повлиять на концепцию объекта».

«Главное, не навязать функции, а раскрыть потенциал, который уже заложен в локации. На “Кристалле” мы сознательно отказались от сетевого ретейла и однотипных профилей. Ставка сделана на креативный, культурный, гастрономический микс — он привлекает прогрессивную публику и создает качественный арендный пул. По итогу за два года ретейл-стратегия позволила увеличить на 40% арендный поток и на 20% — доходность коммерческих площадей».

«Здание прачечной жилого дома Наркомфина — уникальный памятник конструктивизма, часть знаменитого архитектурного ансамбля. Реставрация корпуса началась в 2018 году параллельно с проведением реставрационных работ самого Дома Наркомфина. Проект предусматривал восстановление конструкций, заполнений оконных и дверных проемов, исторической пространственно-планировочной структуры и внешнего облика здания на момент постройки.

В интерьере здания был музеефицирован фрагмент камышита — оригинального утеплителя стен, что стало своеобразным напоминанием о строительных технологиях 1930-х годов. Также реставраторы воссоздали световой иллюминатор, являвшийся важным элементом первоначального проекта.

После завершения реставрации здание прачечной обрело новую жизнь. В нем планируется открыть ресторан. Такое решение не только обеспечит сохранность отреставрированного здания, но и сделает его доступным для широкой публики».

«Зарабатывать на этом можно, примеры тому — знаменитые универмаги и гостиницы. Довольно часто головные офисы крупных компаний хотят разместить свой офис в знаковом объекте с историей, чтобы подчеркнуть свой статус».

«Если исторический объект — единственный проект застройщика, то финансовая нагрузка может быть значительной. Но, как правило, работа с наследием является лишь частью портфеля проектов компании. Основной доход формируется за счет строительства масштабных жилых комплексов, где можно оптимизировать финансовые потоки и обеспечивать высокую прибыльность».