«Построим свой Сити – и заживем». Нужны ли российским городам деловые районы

Мода на бизнес-районы с небоскребами захватила мир: Европу и обе Америки, Восточную Азию и страны Залива, даже Африку. В Москве есть Сити, не отстают и другие российские города — здесь, правда, все чаще в виде проектов и амбиций.

В Китае печально известны города-призраки вроде Ордоса и Тяньдученга — целые районы с небоскребами, которые застроены жильем и офисами, но никому не нужны. Хотя справедливости ради скажем, что шанхайский Пудун тоже когда-то напоминал декорации для антиутопии, а теперь это знаменитый на весь мир деловой район. В мировом градостроительстве сегодня все чаще говорят о концепции «15-минутных городов», где все необходимое находится в пешей доступности, и о смешанной застройке вместо монофункциональных районов. Получается, пока мы строим свои Сити, мир уже поворачивает в другую сторону?

Во всем виноват Лондон

Принято считать, что первым деловым районом стал лондонский Сити, по сей день вдохновляющий на подобные проекты градостроителей по всему миру.

Если иметь в виду именно современный облик подобных районов — а это небоскребы, много небоскребов, — то образцом, на который по-прежнему равняются, можно считать Манхэттен в Нью-Йорке. Вряд ли можно назвать его Сити, это район смешанного типа, но застройка высотками сделала свое дело: теперь так хотят все.

Надо признать, в ряде случаев эксперимент вышел удачным: «леса из небоскребов» в Сингапуре, Шанхае или Токио вполне себе выполняют деловую функцию. При этом специализация успешных бизнес-районов обычно шире, чем у лондонского Сити, отмечает Косарева: они несут также торговую, развлекательную, спортивно-оздоровительную функцию и стали знаковыми для мегаполисов местами.

А это не карго-культ?

Всем известен феномен карго-культа, когда меланезийцы, пришедшие в восторг от колы, бейсболок и консервных банок, стали подражать американским военным, которые все это привезли. Ходить строем с деревянными ружьями, строить самолеты из палок, веря, что духи и им тоже пошлют эти дары развитого общества потребления, если повторять за пришельцами их «ритуалы». Нечто похожее зачастую происходит с Сити.

Кажется, стоит только построить свой Сити, понаставить небоскребы — и это будет точка роста, куда, как в компьютерной игре-стратегии, побежит бизнес. На деле слепое копирование не всегда приносит результат. Часто новые офисные площади пустуют и их отдают под жилье, парковки и даже государственные учреждения.

Что это, ошибка планирования или уже обратная тенденция и Сити становится не символом будущего, а, скорее, приметой уходящей эпохи?

По мнению Косаревой, все большее значение приобретает застройка, в которой разумно сочетается множество функций.

Такой подход помогает решить сразу несколько задач: сделать короче путь от дома до мест проведения досуга и социальных объектов, создать новые рабочие места, бороться с маятниковой миграцией от дома до работы и обратно, которая все равно не исчезает, но хотя бы снижается, экономя время людям и уменьшая транспортную нагрузку на инфраструктуру. В конечном счете — позволяет повышать комфортность городской среды и развивать экономику городов.

Цифры не врут

А что говорит статистика? В «Москва-Сити» доля свободных офисов к 2024 году упала до 8,6% — это десятилетний минимум. В целом по столице доля вакантных площадей снизилась до 9,1% в офисах класса, А и до 5,9% в офисах класса В. Выходит, спрос все-таки есть, и немалый.

Чистое поглощение офисов в Москве в 2024 году выросло на 186% — цифра впечатляющая, особенно на фоне всех разговоров об умирании офисной культуры. Правда, цена вопроса тоже серьезная: аренда в Сити может в разы превышать ставки в спальных районах. Для бюджетов городов это палка о двух концах: с одной стороны, налоги с дорогой недвижимости и высокооплачиваемых сотрудников, с другой — огромные инвестиции в инфраструктуру, которые не всегда окупаются быстро.

Москва полицентричная

И все же в России от создания деловых районов не отказываются. Но стремятся подходить к этому с учетом опыта и набитых шишек, своих и чужих. Строятся и целые районы, и бизнес-кластеры поменьше, которые меняют облик и функционал окрестных территорий.

Деловая инфраструктура здесь уже сформирована, высотки с офисами явно не пустуют, но бизнес-активность выходит за пределы этих локаций. Формируются новые центры за пределами Третьего транспортного кольца, и теперь не все районы здесь можно назвать исключительно спальными.

У города масштабные планы по созданию шести новых экономических хабов в пределах МКАД. Первым из них должен стать «Южный порт» в Печатниках, который кто-то называет «третьим центром» Москвы, кто-то — «вторым Сити».

Развитие новых деловых зон позволяет учесть ошибки прошлых проектов, говорит Светлана Мазур. Ошибки того же Сити, где, по ее словам, резидентам не хватает уединения в условиях шумной жизни делового района. В новых бизнес-районах делается попытка соблюсти баланс между работой и отдыхом, в том числе закладывается объемная культурно-развлекательная инфраструктура.

Распределенность деловых центров по территории мегаполиса необходима и для того, чтобы избежать транспортных проблем, говорит декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.

Петербург и не только

За пределами Москвы также есть место полицентричному подходу, говорит Светлана Мазур из «Галс-Девелопмента». В Петербурге, где в историческом центре места для застройки почти не осталось, потенциал для превращения в крупный деловой район имеют территория у «Лахта-Центра», район Охты с офисом «Газпром нефти». Примером возрождения депрессивного района Мазур назвала реализованный ее компанией проект «Невская Ратуша» в Песках.

Про деловые кварталы и даже районы говорят не только в столицах. Целесообразность создания своего Сити обсуждают в Самаре и Волгограде, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге, Иркутске и Хабаровске.

Успешность создания деловых районов будет зависеть от специфики городской среды и особенностей реализации таких проектов, говорит Евгений Михайленко. Позитивное влияние таких районов на развитие городов вполне возможно, пусть имеются и сопутствующие риски.

В частности, можно улучшить имидж города. Если проект предусматривает развитую инфраструктуру, внедрение передовых технологий и многофункциональность, то деловой район может стать центром притяжения для компаний, горожан и туристов. И даже если не удалось обеспечить многофункциональность, концентрация одной или похожих функций в любом случае работает на привлечение внимания.

По словам Михайленко, главной движущей силой здесь становятся городские администрации, заинтересованные в увеличении налоговых доходов. Концентрация деловой активности в одном месте, в насыщенных бизнес-инфраструктурой высотных зданиях подстегивает и развитие здесь сферы услуг: если в офисах много работников с высокой зарплатой, здесь будет как выгодный этому бизнесу высокий чек, так и соответствие высоким ожиданиям от обслуживания.

И другие города

Делаются попытки построить свой Сити и в городах поменьше. В Чечне деловые районы созданы не только в Грозном, но и в более скромном Гудермесе, и даже в 45-тысячном Аргуне, в центре которого тоже есть Сити с тремя высотками.

В Екатеринбурге, четвертом по населению городе России, амбиции тоже нешуточные. Новый генплан до 2035 года предусматривает создание нескольких деловых кластеров, хотя конкретные проекты высоток пока больше существуют в планах, чем в металле и стекле. Зато есть понимание: уральской столице с ее промышленным прошлым действительно нужны современные офисные пространства, чтобы удержать растущий IT-сектор и финансовые компании.

Нижний Новгород ставку делает не на один большой Сити, а на точечное развитие — здесь появляются современные бизнес-центры, но без фанатизма высоток. В сибирских городах ситуация еще более сдержанная: Новосибирск и Красноярск, скорее, экспериментируют с отдельными высотными проектами, чем планируют целые деловые районы. И это, возможно, мудрее — ведь создание искусственного спроса там, где его нет, чревато теми самыми городами-призраками.