Что купить, пока не подорожало. Настоящее и будущее рынка загородной и коммерческой недвижимости

Все на дачи

В 2020 году после пандемии начался спрос на загородную недвижимость. На этот рынок начали выходить крупные застройщики с предложением качественного продукта. Большой спрос на дома комфорт-класса среднего ценового сегмента площадью до 200 кв.м. сохранился и сейчас.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева считает, что намечаются тенденции к сокращению площади лотов и унификации планировочных решений.

За прошлый год рынок загородной недвижимости пережил достаточно жесткую трансформацию на фоне введения проектного финансирования в индивидуальном жилищном строительстве: бум сменился временной стагнацией.

Руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков добавляет, что спрос на загородном рынке стабильно рос с пандемии. Его подогрели доступные кредиты по различным льготным программам: сельской, семейной и ипотеке с господдержкой. А более низкая цена одного квадратного метра в индивидуальном жилье в сравнении с городскими квартирами только усилила интерес к строительству частных домов.

По словам эксперта, после завершения ипотеки с господдержкой и ограничения сельской ипотеки, осталась семейная. Сейчас она — основной драйвер, а те, кто не имеет на нее права, предпочли отложить строительство.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», поясняет, что сейчас загородный рынок недвижимости в состоянии снижения общего спроса на рынке недвижимости, которое произошло еще в 2024–2025 годах. Происходит это, во-первых, из-за чрезмерно высоких цен, во-вторых, из-за отмены этой льготной ипотеки. Наконец, свою роль сыграло и то, что масштабные проекты так и не появились. Даже крупные застройщики заявляли большие проекты, но выводили в них малые объемы. Девелоперы заинтересованы в том, чтобы держать цены и сохранять определенный уровень продаж.

Тренды загородного рынка

Татьяна Алексеева, директор департамента загородной недвижимости компании NF Group, называет главные тренды рынка загородной недвижимости.

Формат «закрытого комьюнити»

Клубные коттеджные поселки, проекты с охраной и развитой инфраструктурой становятся всё более популярными. Это компромисс: сочетание приватности частного дома с безопасностью и сервисом, характерными для городской среды. Особым спросом этот формат пользуется у семейных пар.

Развитие экологического строительства

Использование натуральных материалов и энергосберегающих технологий: покупатели всё чаще обращают внимание на материалы, энергоэффективность и инженерные решения. Дерево, камень, панорамные окна, энергосберегающие технологии, системы очистки воды и воздуха — все это уже является базовыми требованиями.

Увеличение интереса к удаленным местам

Люди готовы рассматривать жизнь вдали от Москвы, если имеется быстрый выезд на платные трассы и поселок предлагает полноценную экосистему. Тишина, вода, лес становятся не менее важными факторами выбора, чем расстояние.

Инфраструктура и среда играют ключевую роль

Сегодня покупатели ориентируются не только на участок или дом, но и на образ жизни. Школы, детские клубы, спортивные объекты, рестораны, прогулочные зоны, сервис — без этих элементов проект не воспринимается как премиум.

Комфорт и технологии

«Умный дом», системы контроля климата, автоматизация, безопасность и сценарии освещения — все эти элементы воспринимаются как обязательные. Для клиентов важно, чтобы дом управлялся с таким же удобством, как автомобиль или смартфон.

Минимализм в архитектуре

Покупатели все чаще отдают предпочтение продуманной архитектуре и функциональности и склоняются к минимализму: чистые линии, панорамные виды, лаконичные формы, большое количество света.

В сегменте круглогодичных домов важна социальная и инженерная инфраструктуры, а вот при выборе дачи — чаще видовые характеристики, близость водоема, леса.

На фоне сокращения средней площади домовладений большим спросом начали пользоваться одноэтажные дома от 60 кв. м и небольшие таунхаусы до 100 кв.м.

Изменились покупательские предпочтения. Теперь всё чаще приобретают не большие владения, а компактные и удобные участки, которые проще обслуживать и быстрее застраивать.

Главные вызовы

Татьяна Алексеева называет наиболее актуальные проблемы современного загородного рынка.

Дефицит ликвидных лотов

На рынке мало предложений, в которых соединены основные потребительские предпочтения: высокий уровень транспортной доступности и развитая инфраструктура.

Дефицит качественной земли

Сегодня это уже не просто рыночный фактор, а стратегический. Свободных участков с необходимыми юридическими и техническими характеристиками для девелопмента становится все меньше. Ужесточение законодательства по ИЖС, сельхозземлям, зонированию, санитарным и лесным регламентам только усиливает этот дефицит.

Рост себестоимости строительства

Материалы, инженерия, рабочая сила, логистика — всё дорожает. Дешевых премиальных домов больше не будет.

Покупатель стал гораздо требовательнее

Если раньше продавался метраж, то сегодня продается концепция жизни: архитектура, сервис, комьюнити, экология, логистика. Продать «просто дом» уже невозможно.

Еще одна важная проблема — высокие ставки по рыночным кредитам, поэтому пока основной драйвер — семейная ипотека. Развиваются и альтернативы ипотеке: рассрочки от собственников при продаже земельных участков и дач, а при большом первоначальном взносе — и домов.

Эксперт также замечает, что после введения эскроу-счетов с рынка ушла часть застройщиков, которые не смогли адаптироваться под новые правила рынка. Дорогая ипотека вынуждает потенциальных покупателей оптимизировать площадь дома, а также снижать требования к его готовности, переходя от строительства под ключ к поэтапному возведению.

Прогнозы

Эксперты прогнозируют в ближайшие годы следующие изменения на рынке загородной недвижимости:

• земля и проекты с продуманной инфраструктурой будут дорожать быстрее рынка. На фоне ужесточения земельного регулирования качественный земельный участок станет инвестиционным активом;

• рост доли первичного девелопмента нового формата: больше клубных поселков, курортных проектов у воды;

• загородная недвижимость все более воспринимается как актив, особенно на фоне волатильности валюты, изменений налоговой политики и колебаний цен.

Антон Сауков считает, что смягчение кредитно-денежной политики ЦБ будет провоцировать отложенный спрос в сегменте загородной недвижимости. Рынок станет более ориентированным на покупательские предпочтения и финансовые возможности, и это сделает его мультиформатным как в части площадей, так и в части технологий и оснащения загородных домов.

«Популярность загородных домов будет подогреваться и ростом цен на городские квартиры. Важно, чтобы инфраструктура загородного строительства успевала своевременно развиваться», — добавляет эксперт.

Рынок коммерческой недвижимости

В последние годы государство стало ключевым игроком на рынке коммерческой недвижимости. Это подтверждают крупные сделки, совершённые государственными структурами, такими как РЖД и Центральный банк России.

Партнер компании NF Group Марина Малахатько считает, что «Сбер» и ВТБ также активно занимаются девелоперским бизнесом. С этим связано продолжение консолидации бизнеса и усиление влияния на рынке государственных структур.

Тренды рынка коммерческой недвижимости

Офисы

Доля офисной недвижимости в структуре вводимых объектов продолжит оставаться преобладающей — в среднем 70% ежегодно.

Рынок постепенно децентрализуется. В Москве появляются новые бизнес-центры, причем все дальше от традиционных деловых локаций — в основном на западе и северо-западе за пределами ТТК.

Баланс предложения может измениться, поскольку часть площадей, изначально приобретенных инвесторами, уже поступает на рынок аренды. Директор департамента офисной недвижимости компании NF Group Елена Акатова прогнозирует, что это будет способствовать созданию более сбалансированного предложения после долгого периода ограниченного объема арендного продукта.

Сейчас многие девелоперские компании активно выводят на рынок блоками и этажами новые офисные проекты на продажу. Так, с начала 2025 года в Москве было зафиксировано рекордное количество стартов продаж — 35 новых офисных проектов вышли в открытые продажи, из которых 31 пришелся на А-класс.

Алексей Ефимов, генеральный директор консалтинговой компании IBC Real Estate, добавляет, что по итогам 2025 года в строящихся и проектируемых бизнес-центрах продажи блоками достигли исторического максимума — объем таких сделок составил рекордные 250 тыс. кв. м, увеличившись на 6% по сравнению с концом 2024 года.

В 2026 году заявленный объем новых проектов в Москве превышает 1 млн кв. м (44 здания), однако ввод около 30% может быть перенесен.

Торговая недвижимость

Активная интеграция торговых объектов в жилые комплексы стимулируется государственными программами. Ключевым инструментом является программа создания мест приложения труда. Взамен девелоперы обязуются строить не только жилье, но и коммерческие объекты: торгово-развлекательные центры, объекты науки и образования, спорта и культуры и другие.

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости компании NF Group, добавляет, что другой важной программой является комплексное развитие территорий, цель которого — трансформация неэффективно используемых земель в многофункциональную городскую среду.

Рынок торговой недвижимости вынужден адаптироваться и искать новые форматы для привлечения аудитории. Одним из ключевых вызовов остается качественный подбор состава арендаторов. Важно, например, не просто поменять менее популярный бренд одежды на более востребованный, но и активно интегрировать новых резидентов.

Сегодня ключевая задача девелоперов и управляющих компаний — это перепрофилирование объектов из пространств для совершения покупок в локации, где шопинг становится лишь одной из составляющих более широкого досугового опыта.

Главные вызовы рынка

Среди проблем рынка коммерческой недвижимости эксперты называют:

• увеличение стоимости строительных материалов, энергоресурсов и рабочей силы, что приводит к росту стоимости возведения объектов;

• рост цен, значительные инвестиции в коммерческие объекты;

• ужесточение кредитной политики банков и повышение ставок, что увеличивает стоимость заемных средств и сокращает доходы.

Как может измениться рынок коммерческой недвижимости

Марина Малахатько прогнозирует, что на фоне макроэкономической нестабильности увеличится доля сделок с участием государственных структур. Сегмент коллективных инвестиций будет продолжать развиваться. В случае улучшения внешнеэкономической ситуации, иностранный капитал, несмотря на ограниченную активность, также имеет потенциал для роста.

Эксперты прогнозируют, что в 2026 году рынок коммерческой недвижимости будет находиться в условиях поиска путей оптимизации на фоне сдержанного спроса. И здесь особенно возрастает важность различных мер государственной поддержки, доступа к оперативной аналитике, а также стоимости управления и эксплуатации объектов.

Среди внешних факторов, которые могут создать сложности во всех сегментах, Алексей Ефимов называет:

• пересмотр кадастровой стоимости и увеличение количества проектов, для которых налоговая база на имущество определяется от кадастровой стоимости;

• ослабление на рынке труда конкуренции за работников, что отразится в замедлении роста заработных плат;

• рост налоговой нагрузки, который ограничит возможности бизнеса для инвестиций, а также поддержит дальнейший рост цен на товары и услуги;

• переход потребителей к экономии на фоне сохраняющегося роста цен, замедления темпов роста доходов при общем сокращении социальных настроений и ожиданий.