Жить • 23 марта 2026
Ипотека под 20%, рассрочка без правил, а цены все равно ползут вверх. Российский рынок жилья замер в странном равновесии: спрос рухнул, но девелоперы не спешат демпинговать — себестоимость не позволяет. Зато на сцену выходит «новая вторичка»: современные дома пятилетней давности перетягивают покупателей у новостроек. Где искать ликвидность и когда ждать разморозки — в рамках Недели недвижимости «Инк» разбирался вместе с ведущими экспертами рынка.
Ипотека под 20%, рассрочка без правил, а цены все равно ползут вверх. Российский рынок жилья замер в странном равновесии: спрос рухнул, но девелоперы не спешат демпинговать — себестоимость не позволяет. Зато на сцену выходит «новая вторичка»: современные дома пятилетней давности перетягивают покупателей у новостроек. Где искать ликвидность и когда ждать разморозки — в рамках Недели недвижимости «Инк» разбирался вместе с ведущими экспертами рынка.
Больше квадратных метров
На сегодняшний день в России, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), возводится около 116,9 млн кв. м жилья, что на 27,4% больше, чем пять лет назад. В Москве на данный момент возводится примерно 16,4 млн кв. м жилья, что на 4,5% превосходит показатель пятилетней давности.
На первичном рынке жилья — активное вовлечение во всех локациях. Столичные девелоперы идут на региональные рынки, и наоборот, федеральные — в Москву. В итоге объем возводимого жилья в городах-миллионниках вырос, а также сформировалась его классовая структура. Если пять лет назад доминировал в основном эконом-класс, то на сегодняшний день есть сегменты комфорт-, бизнес- и даже премиальной и элитной недвижимости.
В Москву за пять лет также подтянулись региональные застройщики. В большинстве случаев крупные столичные девелоперы выступают для них как фи-девелоперы или мастер-девелоперы.
Это означает продажу земельных участков под застройку с уже имеющимися документами, согласованными планами и архитектурной концепцией. И застройщики из регионов получают сразу продукт, готовый к реализации, фактически по стандартам московского рынка, поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Главные тренды рынка новостроек
Главная трансформация новостроек — изменение структуры спроса. Долгие годы, особенно с момента введения программ субсидирования ипотеки, относительно доступный кредит был основным драйвером роста этого рынка. Теперь ситуация изменилась.
При средних ставках по рыночной ипотеке выше 20% годовых спрос со стороны покупателей, которые не имеют возможности оформить семейную ипотеку под 6%, практически исчез. Около 90% кредитов на покупку жилья выдаются в рамках тех или иных государственных программ. В этих условиях застройщики вынуждены искать новые пути реализации проектов.
Наиболее очевидный и ярко проявивший себя в Москве тренд — выход в более высокие ценовые сегменты, где доля покупателей с ипотекой традиционно ниже, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
При этом ситуация неоднородная. Одни девелоперы заняли в текущих условиях выжидательную позицию и сократили активность, другие наращивают объемы строительства и пополняют свой земельный банк. А еще стараются находить максимально продающие локации под свою целевую аудиторию, добавляет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
По словам эксперта, после периода высокого спроса последних месяцев и на волне ожиданий ограничения семейной ипотеки сейчас перегретый рынок остывает из-за большого объема реализованного опережающего спроса.
Развитие рассрочек
Отдельным трендом первичного рынка стали рассрочки. С ипотекой сейчас все сложно и дорого, поэтому застройщики вынуждены в какой-то степени осваивать роль банкиров.
Рассрочки стали мощным драйвером продаж, но здесь есть нюанс. Закон за этой историей пока не успевает, поэтому нет четких правил по расторжению таких договоров, штрафным санкциям, защите сторон.
Нужны понятные правила игры, чтобы и покупатель чувствовал себя защищенным, и застройщик мог спокойно предлагать такие инструменты, говорит основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Рост рынка аренды
Еще одним следствием исчезновения ипотечного драйвера стал рост рынка арендного жилья. Покупатели, которые не могут получить семейную ипотеку, вынуждены искать съемное жилье. В первый год после падения спроса на новостройки и резкого роста ипотечных ставок спрос на долгосрочную аренду вырос на 40–60%, особенно в крупных городах.
Соразмерно увеличились и арендные ставки. Условно говоря, аренда однокомнатной квартиры в Москве еще три года назад обходилась примерно в 45–50 тыс. руб. в месяц, сейчас этот показатель уже превышает 60–70 тыс. руб., говорит Руслан Сырцов.
Кадровый голод и удорожание стройматериалов
Дополнительное давление создают рост стоимости стройматериалов и периодический дефицит отдельных позиций. А еще — кадровый голод на стройках.
На фоне всего этого доступность жилья продолжает снижаться, то есть квартиры объективно становятся менее доступными для людей.
Девелоперы, видя всю эту картину, ведут себя рационально: они просто откладывают запуски новых проектов. В перспективе это может привести к дефициту предложения. А дефицит всегда раскручивает цены, поясняет Ирина Доброхотова.
Ирина Доброхотова
основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro
«Все привыкли к одним правилам игры, а теперь экономика диктует новые. Деньги стали дорогими, покупатель — более разборчивым, поэтому застройщикам приходится на ходу перестраивать бизнес-модели. Главный тренд, который я вижу, — это осознанная осторожность. Застройщики стали взвешенно подходить к запуску новых проектов, чтобы избежать затоваривания и сохранить экономику».
Тренды вторичного рынка жилья
Главный тренд последних лет — рынок стал более дифференцированным. Цены в целом растут по мере снижения ключевой ставки и ипотечных ставок, но без резких скачков, которые наблюдались ранее.
На рынке вторичного жилья из-за затяжного периода высокой ипотечной ставки накоплен рекордный объем отложенного спроса, который при ее снижении начнет активно реализовываться.
Потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась — просто часть нуждающихся заняли выжидательную позицию.
Рынок реагирует даже на незначительное смягчение кредитно-денежной политики Центробанка. Многие начинают активно интересоваться готовым жильем с максимальным дисконтом и готовы брать его даже под высокие проценты, рассчитывая закрыть большую часть кредита после продажи имеющейся недвижимости или рефинансировать в будущем под более низкую ставку, говорит Сергей Зайцев.
По словам эксперта, за последний год средние ставки по ипотеке снизились с 27% до 20,6%. И каждое снижение на 1–1,5% приводит к росту интереса к рыночной ипотеке на 10–15%. Всплеск спроса следует ожидать, когда базовые ставки приблизятся к 10–12%. С другой стороны, это приведет и к сокращению скидок при продаже жилья, возврату к более активному росту цен и сокращению ликвидного предложения.
Неравномерность роста
Неравномерность объясняется тем, что на вторичном рынке и рынке новостроек изначально разные условия приобретения, и они явно не в пользу вторички.
Для новостроек доступны льготные ипотечные программы и рассрочки. Да и в целом это разный товар со своим ценообразованием. Цена на новостройку формируется исходя из затрат на строительство, и мы говорим не только о материалах. Цену вторички определяет только рынок — спрос и предложение. Изначальная точка входа в эти объекты разная. Но после ввода объекта в эксплуатацию новостройка становится такой же вторичкой и этот рынок начинает формироваться за счет спроса и предложения, говорит руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.
Первичный и вторичный рынки — это два сообщающихся сосуда. И, соответственно, на фоне высоких рыночных ипотечных ставок происходит частичный переток спроса с первичного рынка на вторичный.
Потребитель выбирает жилье на вторичном рынке исходя не только из уровня ипотечных ставок, которые сопоставимы с первичным рынком, но и из разницы цен. Поскольку на сегодняшний день как в Москве, так и в других городах-миллионниках сохраняется разница между первичным и вторичным рынком в размере 25–45% не в пользу рынка новостроек, добавляет Елена Чегодаева.
Вторичка стала бартерной
На рынке вторичного жилья ситуация с ипотекой отразилась не менее остро. Из-за резкого удорожания кредитов продажа оказалась затруднена и собственники, не имеющие возможности ждать, вынуждены сдавать квартиры в наем.
Те же, кому требуется срочная продажа, фактически перешли к бартерным или альтернативным сделкам. Формируются многоступенчатые обменные цепочки: несколько продавцов и покупателей вовлечены в обмен квартир с доплатами.
Таким образом, вторичный рынок во многом превратился в бартерный, поскольку большинство покупателей не могут привлекать крупные заемные средства в условиях высоких ипотечных ставок, объясняет Руслан Сырцов.
Денис Васильев
руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость»
«Многие трудности на рынке вторичного жилья связаны с экономической ситуацией и ключевой ставкой Центробанка. На данный момент покупатель на рынке — это человек с наличными деньгами, и для большинства из них приобретение недвижимости является не приоритетом, а возможностью. Поэтому рынок малоактивен с точки зрения спроса».
Большинство проблем — из-за высокой ключевой
По мнению экспертов, главной проблемой рынка жилья в России сегодня становится жесткая денежно-кредитная политика Центрального банка, выраженная в высокой ключевой ставке. Она снижается, но очень медленно.
Доля ипотечных сделок достигает на рынке новостроек 78–80%, большая часть которых приходится на семейную ипотеку. Соответственно, рост ключевой ставки и рост рыночных ипотечных ставок негативно воздействовал как на темп спроса, так и, как следствие, на динамику цен, говорит Елена Чегодаева.
По мнению эксперта, Центробанк дал понять, что он готов снижать ключевую ставку, однако даже ее падение до 15,5%, в общем-то, особой роли не сыграет. Более серьезное снижение — это 12–13%, когда реально начнется оживление спроса как на первичном, так и на вторичном рынках.
Девелоперы попадают в своего рода клещи. С одной стороны, высокая стоимость кредита порождает значительные процентные издержки. После 2019 года все застройщики обязаны перейти на проектное финансирование, то есть на банковские кредиты. Собственных средств для реализации крупных проектов недостаточно, поэтому девелопер зависит от банка и от стоимости заемных денег. Если в 2023 году средняя ставка по проектному финансированию составляла 6–8% годовых, то сейчас она выросла до 10–15%.
Возросшие издержки на обслуживание кредитов приходится закладывать в конечную цену квадратного метра, говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
С другой стороны, по словам эксперта, застройщик оказывается зажат со стороны спроса. Дорогой кредит для покупателей означает недоступность ипотеки для большинства из них. Продажи у девелоперов сократились, счета эскроу наполняются медленнее из-за менее интенсивных продаж, и эффективная ставка по проектному финансированию, которая зависит от успешности реализации проекта, остается высокой.
Удорожание проектов
Еще одна серьезная проблема — это рост себестоимости строительства. Как следствие, многие застройщики отказываются как от предчистовой, так и от полной отделки во всех классах жилья, замечает Елена Чегодаева.
Ярослав Гутнов
основатель компании SIS Development
«Ситуацию на первичном рынке можно описать как цугцванг: с одной стороны, она ведет к росту стоимости строящегося жилья, с другой — низкий спрос. В таких условиях не все застройщики смогут эффективно конкурировать. Многие будут вынуждены объединять усилия и совместно реализовывать проекты. Крупные площадки могут нарезаться на отдельные участки и продаваться, чтобы уменьшить масштаб застройки. С социальной точки зрения все это ведет к снижению доступности жилья. Люди не могут позволить себе ипотеку из-за высоких ставок. Одновременно растут издержки на стройматериалы и кредиты, что провоцирует удорожание квартир даже в условиях падающего спроса».
Прогнозы
В какой-то мере мы можем вернуться к ситуации конца девяностых — начала двухтысячных годов, когда новостройки были довольно дорогим нишевым продуктом, ориентированным на наиболее обеспеченные слои населения и верхнюю прослойку среднего класса.
Основная масса населения от этого рынка была отрезана, и решение жилищного вопроса для большинства концентрировалось на вторичном жилье. При сохранении дорогой ипотеки новостройки в ближайшем будущем могут стать недоступными для большинства, а сам рынок — вновь привилегированным, прогнозирует Ярослав Гутнов.
Элитаризация
Доля жилья массового сегмента на рынке жилья продолжит сокращаться, и ему на смену будет приходить комфорт и комфорт-плюс. Себестоимость строительства этого класса выше, а значит, рассчитывать на снижение стоимости квадратного метра строящегося жилья не стоит. Даже в условиях ограниченного спроса цены будут стремиться компенсировать реальный уровень инфляции, прогнозирует генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Руслан Сырцов
управляющий директор компании «Метриум»
«В Москве только за последний год предложение массовых новостроек сократилось в два раза. Доля объектов бизнес- и премиум-класса в общей структуре уже приближается к 80%. Речь идет о жилье со средней стоимостью 1 кв. м примерно от 600 тыс. до 800 тыс. руб., что в два-четыре раза выше, чем в массовом сегменте. Похожую картину мы можем наблюдать и в целом по стране. Этот процесс можно назвать элитаризацией рынка новостроек: застройщикам становится выгодно и рентабельно строить жилье только для наиболее обеспеченных, но узких слоев населения».
Резкого увеличения спроса не будет
По мнению экспертов, не стоит ждать, что рынок недвижимости в ближайшие годы станет однородным. При этом спрос, скорее всего, будет оставаться под давлением. Массовый сегмент у нас напрямую привязан к ипотеке. И пока ставки высокие, ждать бурного роста покупательской активности не приходится.
Но сдержанный спрос сегодня закладывает основу для роста завтра. Сокращение новых проектов сейчас может обернуться дефицитом предложения в будущем.
Денис Жалнин
генеральный директор девелоперской компании «Люди»
«При сокращении объемов вывода на рынок новых проектов и повышении доступности ликвидного предложения рынок может столкнуться с дефицитом доступного ликвидного предложения к 2027–2028 гг. А это приведет к более активному, чем сейчас, росту цен».
Сергей Зайцев
директор по продажам компании «Этажи»
«Перспективы рынка зависят от стабильности и скорости снижения ключевой ставки, но в этом есть как плюсы, так и минусы для отрасли. С одной стороны, это повысит доступность кредитных ресурсов, с другой — усилит конкуренцию с уже готовым жильем. Это вынудит застройщиков делать акцент в продажах на квартирах в домах с финальной стадией готовности, а также разрабатывать варианты стимулирования спроса для проектов на этапе котлована».
Появление «новой вторички»
Квартиры в относительно новом жилом фонде, в домах, построенных после 2015 года, будут расти в цене более активно, а вот старый фонд, особенно в непопулярных локациях, будет отставать, говорит Сергей Зайцев.
Сейчас стали больше говорить о целом сегменте, который называют «новой вторичкой». Речь о домах, построенных лет пять-семь назад. Они почти на равных конкурируют с новостройками, потому что там и планировки современные, и локации уже обжитые.
А вот старый жилой фонд растет в цене заметно медленнее из-за снижающегося спроса. При этом ипотека по высоким ставкам существенно охлаждает вторичный рынок, а почти никаких льгот на вторичке нет, добавляет Ирина Доброхотова.
В крупных городах, особенно в Москве, за последние десять лет резко выросли объемы строительства нового жилья. Сегодня вторичный рынок столицы уже на 40% сформирован квартирами в новостройках, возведенных после 2015 года. По своему качественному уровню они превосходят не только архаичное панельное жилье советской эпохи, но и более удобные и престижные сталинки, считает Руслан Сырцов.
Елена Чегодаева
руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Снижение активности застройщиков по выводу новых проектов приводит к сокращению рынка и, как следствие, к росту ценовой конкуренции. Особенно это актуально для комфорт- и бизнес-класса. В итоге это приведет к росту цен и более жесткой кластеризации жилья по локациям и классам. Например, уже сейчас первичный рынок старой Москвы становится рынком высокобюджетного жилья, а весь массовый сегмент смещается за МКАД, в Новую Москву и Московскую область».
