Конец эпохи мегамоллов. Как изменятся торговые центры в ближайшие годы

Великое заполнение

Как отмечают многие эксперты, с 2022 года рынок торговой недвижимости Москвы демонстрирует уверенное восстановление после периода значительных потрясений.

По данным консалтинговой компании NF Group, в 2022 году уровень вакантности достиг максимального значения за последние годы — 15,6%, что стало результатом ухода части международных арендаторов после февраля 2022 года, изменения потребительского поведения и общей экономической нестабильности.

Однако уже в 2023 году ситуация на рынке начала заметно меняться: вакантность сократилась до 8,4% благодаря, во многом, минимальному вводу новых торговых площадей в Москве (всего 38 тыс. кв. м), что не привело к появлению дополнительного объема вакантных помещений. В 2024 году этот показатель продолжил снижаться и составил 6,8%, а в первом полугодии 2025 года достиг рекордно низких 5,5%.

Среди новых торговых центров существуют как практически полностью заполненные арендаторами объекты, так и со множеством свободных площадей. Высокая доля вакансий в новых ТЦ также обусловлена определенными сложностями с привлечением арендаторов — российских ретейлеров. Ведь все это происходит на фоне снижения их активности после бурного развития в нишах, освободившихся с уходом иностранных брендов. Таково мнение руководителя департамента исследований и аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate Екатерины Ногай. По словам эксперта, высокие ставки аренды в ряде объектов также являются препятствующим фактором для формирования в ТЦ качественного пула арендаторов.​ Ожидается, что к концу 2025 года они заполнятся.

Эпоха минимализма

Эксперты считают, что на данном этапе даже те форматы, которые испытывают давление, не исчезают, а проходят через трансформацию.

Кинотеатры, магазины электроники, детские товары и развлечения сохраняют присутствие в структуре ТЦ, адаптируясь под новые сценарии потребления, меняя площади, концепции или интегрируясь в гибридные решения. По мнению Евгении Хакбердиевой, речь, таким образом, идет не об исчезновении, а о переосмыслении и перераспределении ролей в торговом пространстве.

В то же время на рынке торговой недвижимости наблюдается тенденция на снижение средней площади ТЦ: за последние 10 лет показатель сократился на 43% — с 34 тыс. кв. м до 24 тыс. кв. м. Строится все больше объектов районного формата, что обусловлено рядом факторов.

Екатерина Ногай поясняет, что привлекательность такого формата для инвесторов заключается в высокой окупаемости и адаптивности в период экономических изменений. Данную тенденцию эксперт объясняет улучшением инфраструктуры города и строительством новых ЖК, особенностью которых является создание «города в городе», что позволяет жителям не выходить за пределы своего района.

От шопоголиков к рационалистам

Эксперты поясняют, что несмотря на то, что существенного прироста посетителей торговых центров в целом не наблюдается, формат посещений становится более целевым и рациональным. Основной рост предложения на рынке обеспечивают объекты районного и микрорайонного масштаба, что напрямую связано с активным развитием жилой застройки и реализацией программ реновации. Это формирует устойчивый спрос со стороны местных жителей и стимулирует развитие инфраструктурного ретейла, ориентированного на повседневные потребности.

В перспективе ближайших пяти лет торговые центры всё чаще становятся частью повседневного маршрута горожан, а не только местом для досуга. Это усиливает роль ТЦ как социального и сервисного хаба, а также повышает значимость доступности, удобства и функциональности пространства.

В то же время изменяющиеся потребительские привычки и цифровизация продолжат формировать запрос на гибкие форматы и персонализированный опыт,  — таковы прогнозы Евгении Хакбердиевой.

Соглашается с этой точкой зрения и Екатерина Ногай, считая, что стремительно развившийся онлайн-ретейл отвечает на запрос покупателей в условиях ускорения темпов жизни и предоставляет возможность сэкономить не только деньги, но и время, что для многих потребителей является не менее ценным ресурсом.

По мнению эксперта, остается та часть аудитории, которая по-прежнему ходит в ТЦ ради офлайн-покупок. Как правило, потребители воспринимают такой поход как часть своего досуга и ценят возможность вживую увидеть интересующие товары.

Реванш российских брендов

В последние годы торговая недвижимость России продолжает развиваться в условиях трансформации потребительского поведения. Функция ТЦ постепенно меняется — сегодня туда идут не только ради покупок, это еще и место для проведения досуга и встреч.

Именно поэтому одним из ключевых вызовов для рынка сегодня является качественный подбор состава арендаторов. Екатерина Ногай считает. что важно не только пересматривать состав привычных арендаторов, меняя менее популярный бренд одежды на более востребованный, но и активно интегрировать новичков.

В ближайшие годы структура арендаторов в торговых центрах Москвы значительно не изменится. Сейчас позиции российских брендов укрепились и в ключевых торговых центрах они занимают 75% от общей структуры.

Евгения Хакбердиева констатирует, что в то же время традиционные магазины одежды и аксессуаров подвергаются глубокой оптимизации: их место занимают арендаторы из сегментов отдыха, спорта, развлечений и общественного питания.

От магазинов к экосистемам

Евгения Хакбердиева замечает, что сейчас среди ключевых тенденций — укрепление позиций российских брендов, рост доли развлекательных пространств и фитнес-клубов, а также в целом изменение торговых центров в сторону многофункциональности и более компактных форматов.

В ближайшее время рынок будет развиваться в условиях ограниченного предложения качественных торговых площадей и высокой стоимости заемного капитала, что может сдерживать активную экспансию брендов.