Умный город без иллюзий. Как технологии меняют правила игры на рынке недвижимости

Лучшее советское

Поиски альтернативы микрорайону как единице городской застройки начались еще в СССР в 60-е годы прошлого века. Новый элемент расселения, по сути, и стал предвестником современного подхода к комплексному развитию территорий. Переход от комплекса жилых домов и «учреждений бытового и социального обслуживания» к созданию гуманной городской среды, предлагающей совершенно иной подход к удовлетворению функциональных и сценарных требований людей, — вот как можно описать данную идею, говорит Илья Мейтыс, основатель архитектурного бюро ARCHKON.

Комплексный подход к застройке породил и утопические идеи, среди которых — проект «Новый элемент расселения» (НЭР), разработанный в 1960-е годы. Предполагалось создание сети компактных самодостаточных поселений, соединенных транспортными и социальными связями. Районы должны строиться по принципу воронки: жители «стекаются» из рабочих, торговых, административных и других предприятий в «Центр общения» — клуб, объединяющий функции библиотеки, спортивного комплекса и творческих кружков. Интерес к подобной организации быта проявился еще в 1950-е, добавляет Петр Фонфара, управляющий партнер бюро BLANK.

Эксперты уточняют, что проект так и не был реализован, однако на нем градостроительные эксперименты не остановились. В 1960-е годы получили развитие районы комплексной застройки — Новые Черемушки и Тропарево на юго-западе столицы, позднее — Северное Чертаново и Крылатское. Они проектировались по принципу «город в городе», с домами повышенной комфортности и учетом потребностей жителей: детские площадки во дворах, места для парковки автомобилей, социальные учреждения и магазины в шаговой доступности.

Сегодня жители большинства районов Москвы имеют быстрый доступ к паркам и зеленым территориям, благодаря наследию советского подхода к градостроительству в том числе, добавляет главный архитектор MORS ARCHITECTS Ника Арутюнов.

Комфортная среда для жизни

Комфортная среда — понятие комплексное. В России для оценки комфорта городов и районов сегодня можно использовать индекс качества городской среды от «Дом. РФ», в котором учитывается 36 индикаторов.

В комфортной среде есть не только базовая инфраструктура, необходимая для жизни, но и парки, спортплощадки для разных категорий граждан, детские площадки, общественные центры, коворкинги — все, что нужно для здоровья, досуга, обучения, воспитания детей, поясняет архитектор Анастасия Пугачевич, член Союза архитекторов России, основатель архбюро Pugachevich Studio.

По словам эксперта, желательно, чтобы все это было адаптивным и многофункциональным. С учетом быстро меняющихся жизненных сценариев инфраструктурные решения должны быть гибкими. По умолчанию все здания должны быть умными: датчики определяют степень освещенности, качество воздуха, температуру, а инженерные системы подстраиваются.

Все необходимое — магазины, медицинские центры, студии красоты, коворкинги — теперь должно быть не просто рядом, а на первых этажах ваших домов. Внутренние дворы должны быть с ландшафтной архитектурой, с продуманными маршрутами для пешеходов и велосипедистов, спортивными кластерами, добавляет Петр Фонфара.

Все вместе

В умном городе взаимодействие с жителями происходит через интеграцию цифровых технологий в городское управление. Как правило, используются:

• цифровые платформы и приложения для обмена информацией, которые дают гражданам возможность участвовать в управлении городской инфраструктурой;

• сервисы государственных услуг с принципом «одного окна», облегчающие взаимодействие с государством;

• гражданские форумы для вовлечения в процессы принятия решений по развитию городской среды.

Анастасия Пугачевич поясняет, что умный город состоит из умных районов, домов и дорог. Чтобы построить такое чудо инженерной мысли, нужно внедрять технологии на всех этапах строительства и обслуживания объектов.

К будущему

Концепция умного города помогает развитию экономики, так как внедряются новые технические и инженерные решения. Среди основных следующие.

• Оптимизация инфраструктуры. Установленные датчики измеряют нагрузку на дорожное полотно, выявляют его деформации и прогнозируют необходимость ремонта. Это сокращает расходы на содержание городских дорог.

• Оптимизация расходов электроэнергии. В умном городе энергетические сети балансируют нагрузку между домами с солнечными панелями. Так экономия электроэнергии может составить 20−25%.

• Улучшение работы транспорта. Светофоры в умном городе адаптивные, поэтому сокращают время ожидания на перекрестках. Таким образом снижаются вредные выбросы от транспорта. Также система оптимизирует маршруты наземного общественного транспорта, увеличивая их заполняемость и, следовательно, сокращая расходы, так как по маршрутам не катаются пустые автобусы и трамваи.

• Улучшение логистики. Роботизированные склады сокращают логистические издержки ретейла за счет точности в прогнозирования спроса.

Экономия как принцип

В этом вопросе мы далеко продвинулись с прошлого века. Советская система исходила из централизованного управления коммунальной инфраструктурой. Это обеспечивало стабильность, но ограничивало гибкость развития, что стало особенно важным в последующие годы, в условиях повышения плотности застройки и, соответственно, растущей нагрузки на инфраструктуру.

Последствия такого подхода нередко бывают видны уже сейчас, особенно в малых городах, где появление одной-двух новостроек приводит к колоссальным нагрузкам на существующие сети, поясняет главный архитектор MORS ARCHITECTS Ника Арутюнов.

По словам эксперта, сейчас технологии позволяют домам перейти на принципиально новый уровень эффективности. Умные счетчики тепла, воды и электричества помогают минимизировать потери энергоресурсов, системы автоматически регулируют микроклимат в квартирах, а управляющие компании получают данные в режиме реального времени. Это напрямую влияет на экологический след района.

Все под контролем

Эксперты говорят об установке по всему городу датчиков, которые будут обмениваться данными с мобильным приложением, чтобы помочь водителям не кружить на машине в поисках парковки, а сразу находить свободные места.

Еще одним решением для интеллектуальной парковки можно назвать приемный бокс гаража, который опускает автомобиль в подземное пространство на парковочное место. Настоящим прорывом должны стать роботизированные парковки: автомобилист попадает на погрузочную платформу, через приложение оставляет машину, а техника делает все остальное.

Биометрические системы контроля доступа и видеонаблюдения могут сделать более безопасными не только подъезды и дворы, но и прилегающие к ним парки, поясняет Илья Мейтыс.

Интеллектуальные системы управления транспортом тоже очень важный компонент по-настоящему умного города. Они учитывают интенсивность трафика, состояние дорожного покрытия, видимость, осадки, аварии, пробки и, управляя светофорами, освещением, дают команды коммунальным службам, говорит Анастасия Пугачевич.

Устойчиво, экологично

В современных районах устанавливаются датчики для мониторинга качества воздуха, воды и уровня шума, в том числе со стройплощадок. Эти данные позволяют принимать оперативные решения — от корректировки транспортных потоков до озеленения и планирования рекреационных зон, — а также выявлять недобросовестных подрядчиков, поясняет Ника Арутюнов. Однако распространение данной технологии пока минимально — это дорого.