Ренессанс спальных районов: почему стало модно жить не в центре

Комфорт и современные планировки

Набивший оскомину термин «спальный район» родился из архитектурной утопии. Планировщики мечтали о городах-садах, где жители были бы окружены зеленью и тишиной, а для работы ездили в промышленные зоны. Как в грезах не получилось: почти 50% городского населения на постсоветском пространстве проживает в безликих микрорайонах на окраинах. Ирония в том, что советский эксперимент с массовым жильем, скопированный в свое время у США, провалился везде, кроме СССР, где люди просто научились жить в бетонных коробках и даже полюбили их.

Первые хрущевки возвели в Новых Черемушках в 1956–1958 гг., средний срок строительства одного дома составлял 12 суток, что позволило в короткие сроки переселить в индивидуальное жилье миллионы человек. Но была одна проблема: микрорайоны превращались в спальники — за развлечениями надо было ехать в центр. Но в последнее время этот недостаток, кажется, устранен.

Не изменилась основная целевая аудитория — как и десятки лет назад, для спальных районов это семьи с детьми, на которые приходится до 80% спроса. Поэтому важно в планировках семейных квартир соблюсти эргономику, чтобы минимизировать долю бесполезных, нежилых площадей. В частности, отсюда и возник евроформат, когда при меньшей площади можно получить все опции комфорта, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков соглашается с тем, что популярность жилья в спальных районах растет. Например, если промзоны, расположенные в ЦАО или в прилегающих к нему районах, преобразуют в апарт-кластеры формата премиум, то промзоны в спальных районах сносят, а на этих местах разрабатывают проекты комплексного развития территорий (КРТ).

Спальник больше не спальник

Современные жилые комплексы возводятся по принципу «город в городе», когда жителю новостройки не надо никуда далеко уезжать от дома, а все необходимые заведения и магазины находятся в шаговой доступности. И в этом смысле спальные районы имеют неоспоримое преимущество по сравнению с локациями в центре города, поясняет Валерий Кочетков.

Современные спальные районы застраиваются масштабными проектами в несколько очередей, с внутренней инфраструктурой. Даже те районы, которые находятся на МКАД и за МКАД, включая Новую Москву, сразу идут с полным набором инфраструктуры, добавляет Елена Мищенко.

Привлекательные цены

Один из ключевых факторов роста популярности таких квартир — менее высокие цены. За те же деньги, что в центре хватит на однушку в убитом фонде, в спальном районе можно взять просторную двушку или даже трешку. Причем не в «советском наследии», а в свежем доме с нормальной управляющей компанией, говорит Елена Мищенко.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в июле 2025 года на рынке новостроек Москвы средняя цена 1 кв. м в районах на МКАД и за МКАД составляет 378 и 334 тыс. руб. соответственно. Тогда как в районах, расположенных между МКАД и Третьим транспортным кольцом (ТТК), средняя цена «квадрата» составляет 508 тыс. руб. (на 38% и 52% выше), а в районе ТТК — 754,6 тыс. руб., то есть в 2,2 раза выше.

Обычно девелоперы возводят необходимый минимум объектов или, по крайней мере, обещают это сделать, добавляет Валерий Кочетков. По словам эксперта, несмотря на то что о выполнении обязательств по инфраструктуре довольно часто можно судить уже после заселения жилого комплекса, на популярность квартир в спальных районах это не влияет. То есть более низкая цена становится одним из решающих факторов.

Транспорт и экология

В последние несколько лет транспортная доступность всех даже самых удаленных районов активно улучшается: это и новые станции метро, и новые автомобильные дороги, говорит Елена Мищенко.

Кроме того, работают Московские центральные диаметры (МЦД) и Московское центральное кольцо (МЦК). В некоторых случаях добраться до центра из спальника быстрее, чем из «почти центра», но с пробками. Особенно если есть рядом станции МЦК или экспресс-маршруты до них, добавляет Валерий Кочетков.

Благодаря этому в спальных районах формируется локальная среда, где человек не только проживает, но и полноценно отдыхает и работает. Хорошая экология — фактор важный, добавляет Валерий Кочетков.

Невысокая стоимость жилья. При выборе будущего жилья покупатели, как правило, ориентируются на определенную сумму, которая у них есть. Поэтому квартиры в спальном районе оказываются более предпочтительными по сравнению с жильем в центре города.

Наличие необходимой инфраструктуры. Если проектом не предусмотрены детские сады, школы, поликлиники и магазины, то такой проект просто не утвердят.

Экология. Это важное преимущество, так как рядом со спальными районами отсутствуют предприятия, другие крупные элементы промышленной инфраструктуры. А многие горожане хотят жить подальше от загрязненной атмосферы.

Тишина. Это также одно из преимуществ спальных районов. Именно здесь можно отдохнуть от городской суеты.

А среди минусов спальных районов эксперты называют следующие.

Не очень удобное расположение. Жители спальных районов зачастую тратят много времени на то, чтобы доехать до работы или учебного заведения. Особенно если они расположены в центральной части города.

Проблемы с транспортом. Для спальных районов характерны проблемы с общественным транспортом. При этом не надо забывать о пробках, ведь дороги старых спальных районов строились без учета нынешнего потока транспорта.

Не самые лучшие характеристики жилья. В спальных районах строится много недорогого жилья, и этим многое сказано.

Отсутствие достаточного количества мест для отдыха. Большинство развлекательных заведения расположены как раз в центральной части города.

Ошибки покупателей при приобретении квартиры в спальном районе

• Думают, что раз дешево — значит, все равно, где покупать. Но это не так, локация в спальнике тоже играет роль.

• Не смотрят на транспорт. Если до метро можно добраться на автобусе за 10–15 минут, это уже не в пешей доступности.

• Верят застройщику на слово, не знакомятся с утвержденным проектом застройки, а потом три года ждут обещанную школу.

• Не изучают соседние дома и не знакомятся с планами застройки того или иного района. А потом может оказаться, что напротив вместо парка скоро вырастет большой и шумный торговый центр.