Ни селу, ни городу. Почему таунхаусы в России перестали быть мечтой и кому нужен такой формат жилья

Что такое таунхаус

Таунхаус — это дом блокированной застройки: ряд жилых секций с общими боковыми стенами без проемов и отдельным выходом на участок. До 2022 года они находились в юридической «серой зоне» — в законодательстве просто не было такого понятия. Их оформляли то как квартиры в малоэтажных домах, то как индивидуальные жилые дома — отсюда путаница с правами на землю, невозможность заключать договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) и сложности с ипотекой, говорит директор департамента загородной недвижимости компании NF Group Татьяна Алексеева. Ситуацию изменил федеральный закон №476, который ввел термин «дом блокированной застройки» и закрепил четкие правила оформления. Теперь таунхаусы можно покупать по 214-ФЗ, брать под них ипотеку и регистрировать как полноценный дом с участком, добавляет руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Во время пандемии и связанного с этим перехода многих на удаленную работу в том же Подмосковье резко вырос спрос на покупку загородной недвижимости. Несмотря на то что формат таунхаусов считается нишевым, их популярность росла.

Но в последние годы спрос на них снова небольшой. И вот почему: главная проблема этого сегмента рынка недвижимости заключается в его двойственной природе.

Это и не полноценный коттедж с собственной землей и независимостью, и не квартира с развитой инфраструктурой и минимальными заботами, говорит Елена Мищенко.

На снижение популярности таунхаусов, по мнению экспертов, также повлияли и проблемы с логистикой. Большинство проектов строились в локациях, куда добираться долго и неудобно, особенно без личного автомобиля.

Дуплексы и твинхаусы

Директор департамента продаж агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость» Кристина Томилина поясняет, что на современном рынке жилья существуют шесть видов таунхаусов.

Дуплекс

Это жилой дом, разделенный на две части, рассчитанный на две семьи. Каждая половина — собственность отдельной семьи, имеет раздельные выходы и коммуникации. Обычно у дуплекса общий фундамент, крыша и несущие стены, но собственники не зависят друг от друга.

Твинхаус

Это индивидуальный жилой дом на два хозяина. Он представляет собой два одинаковых по планировке дома, имеющих одну общую стену. В отличие от дуплекса, твинхаус всегда имеет отдельные входы для каждой семьи (часто — на разные стороны). Неотъемлемый атрибут твинхауса — два участка земли.

Квадрохаус

Это тип малоэтажного жилья в виде комплекса из четырех смежных домовладений, объединенных общими стенами и образующих квадратную или прямоугольную форму. Каждая секция предназначена для проживания отдельной семьи.

Лейнхаус

Это комплекс из нескольких малоэтажных домов, соединенных между собой. Секции лейнхауса различаются оформлением фасадов, архитектурным стилем, особенностями планировки, а иногда — и количеством этажей. В каждом из блоков есть отдельный вход и собственный участок.

Виллета

Это тип недвижимости, представляющий собой комплекс вилл. Премиальный сегмент. По принципу застройки виллеты напоминают таунхаусы (с отдельными входами в сблокированном здании), но обладают характеристиками виллы (большая площадь участка и дома).

Особенности планировок

По словам Елены Мищенко, типовая, или классическая планировка таунхауса предполагает:

• первый этаж — кухню, гостиную, санузел, технические помещения, выход в сад;

• второй этаж — спальни, детские комнаты, ванные;

• мансарда или третий этаж — кабинет, гардеробную, игровую.

Такие дома часто имеют площадь от 100 до 200 кв. м, но реальное ощущение простора сильно зависит от ширины фасада и высоты потолков, добавляет эксперт.

Кристина Томилина говорит, что наиболее распространенная планировка таунхаусов в Москве — это классическая вертикальная. Ее принцип — зонирование по вертикали, и она включает:

• цокольный (подземный) этаж — технические и развлекательные помещения: котельную, кладовую, гардеробную, реже — сауну, домашний кинотеатр или спортзал;

• первый этаж — кухню, совмещенную с гостиной-столовой, и санузел. Обязательный элемент — выход на террасу или в задний двор. Это пространство максимально открытое и светлое;

• второй этаж — две-три спальни, основной санузел и, как правило, гардеробная в главной спальне.

Еще одна популярная планировка, по словам эксперта, — с мезонином. Она часто используется в таунхаусах с высокими потолками (от 5 м) на первом этаже и в нее входят:

• первый этаж — высокая гостиная, от которой наверх ведет лестница на мезонин (внутренний балкон);

• мезонин (промежуточный этаж) — кабинет, библиотека, зона отдыха или небольшая спальня. Пространство визуально увеличивается и создает ощущение простора;

• второй этаж — основные спальни, детская и санузел.

Плюсы и минусы

Среди преимуществ таунхаусов эксперты выделяют следующие пункты:

• мало соседей, тише, чем в квартире;

• есть личное пространство — сад, терраса, парковка;

• лучше экология, меньше пыли и шума;

• можно регулировать отопление и инженерные системы под себя;

• чувство дома без полной изоляции от города.

Но есть у этого формата недвижимости и свои минусы:

• сложно жить без автомобиля;

• нет необходимой инфраструктуры в шаговой доступности;

• коммунальные расходы выше, чем в квартире;

• нужно самостоятельно следить за коммуникациями и состоянием участка;

• труднее продать, так как формат нишевый, а аудитория ограниченная;

• небольшие участки не дают полноценного ощущения жизни за городом.

Перед покупкой таунхауса эксперты советуют проверить:

• инфраструктуру поблизости, наличие школ, магазинов и медицинских учреждений;

• транспортную доступность и пробки на выезде;

• качество строительства и инженерии;

• юридический статус земли и коммуникаций;

• размер участка и возможность благоустройства;

• условия обслуживания и размер коммунальных платежей.

Перспективы

По мнению экспертов, несмотря на падение популярности, формат в России не исчезнет, но и массовым не станет.

Он останется нишевым продуктом для тех, кто ищет баланс между городом и пригородом, между квартирой и домом. Снижение спроса не означает полное отсутствие интереса.

Этот формат сохранится в точечных клубных проектах рядом с городом — там, где уже есть инженерия, сервис и ощущение приватности при разумной цене. Для узкой аудитории, которая хочет жить «на земле», но без переезда в отдаленный пригород, такой вариант останется актуальным, прогнозирует Татьяна Алексеева.

Будущее таунхаусов на московском рынке представляется устойчивым. Это не сиюминутный тренд, а полноценная и устойчивая часть рынка недвижимости, резюмирует Кристина Томилина.