Вид из окна и метры — не главное: 7 типичных ошибок при выборе квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке — серьезная финансовая нагрузка: по стране цена за квадратный метр, по данным Росстата, составляет 170–180 тыс. руб., в Москве — все 350 тыс. Получается, что даже однушка в столице обойдется в 13–20 млн руб. При выборе квартиры покупатели спешат и стремятся найти подходящий вариант за короткий срок. Чтобы избежать разочарования, действовать надо последовательно, избегая популярных ошибок.

Поверхностная проверка застройщика

Несмотря на действующую систему проектного финансирования, очень важно, чтобы застройщик был аккредитован в крупном банке. Это означает, что кредитно-финансовая организация все проверила и контролирует реализацию проекта. Иначе можно столкнуться с переносом сроков сдачи жилого комплекса или даже замораживанием стройки.

По словам эксперта, большое преимущество, когда застройщик реализует проекты за собственный счет, без привлечения проектного финансирования. Это свидетельствует об экономическом суверенитете компании и ее готовности выполнять заявленные обязательства независимо от внешнего фона, включая динамику ключевой ставки Центробанка.

Игнорирование хода строительства

Только осмотрев, пусть даже издали, строительную площадку, можно понять, насколько быстро и активно идет возведение жилого комплекса. Еще важно регулярно наблюдать за ходом работ даже в том случае, если сам каркас дома уже возведен. Поездка на место поможет объективно оценить транспортную доступность квартала и понять, насколько в районе развита инфраструктура.

Если нет возможности проинспектировать ход стройки лично, можно следить за процессом дистанционно. Основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова поясняет, что по действующему законодательству все застройщики России обязаны публиковать фото и видеоотчеты о ходе строительства жилого дома на портале «Наш.дом.рф». Фотофиксация стройплощадки проходит не реже одного раза в месяц. Застройщики к этому относятся очень серьезно, потому что данные проверяются, а нарушения грозят штрафами.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов обращает внимание, что некоторые крупные компании устанавливают на участках веб-камеры и покупатель может мониторить процесс возведения дома в режиме реального времени.

Также ряд застройщиков устраивают экскурсии по строительным площадкам в согласованное время, но это, скорее, исключение из правил. По мнению эксперта, качественных снимков и видео вполне достаточно, чтобы объективно оценить ход строительства будущего комплекса.

Путаница со статусом недвижимости

Иногда покупатели, желая сэкономить, хватаются за недорогие варианты. Но такой лот вполне может оказаться апартаментами, которые не имеют статус жилья, да и налог на них выше.

Эксперты отмечают, что в апарт-комплексах чаще, чем в обычных новостройках, предусмотрены коворкинги, лаундж-зоны, консьерж-сервис. Однако при этом комплексы апартаментов реже обеспечены социальной инфраструктурой, например детскими садами и школами.

Кроме того, напоминает Руслан Сырцов, на апартаменты, в отличие от квартир, не распространяются льготные ипотечные программы и налоговые вычеты. В них нельзя получить постоянную регистрацию, а оформление временной — затруднительный процесс.

Игнорирование инвестиционного потенциала

Ирина Доброхотова замечает, что очень важно правильно оценить инвестиционный потенциал квартиры. То есть лучше сначала понять, как и кому ее продать в случае необходимости. Иначе можно приобрести жилье в комплексе, рядом с которым почти нет инфраструктуры, или же вложить деньги в новостройку с дальнейшими проблемами в развитии района. Транспортная доступность за пару лет обычно не улучшается, для этого нужны годы.

Это актив, который обеспечит повышенную доходность как от аренды, так и от возможной перепродажи.

Чтобы найти такой вариант, в первую очередь надо обращать внимание на перспективные локации, где ведется комплексное освоение территории. В таких районах, благодаря положительным изменениям, недвижимость дорожает ускоренными темпами. При этом современная инфраструктура делает их привлекательными для арендаторов. Поэтому эксперты рекомендуют выбирать жилье не в сложившихся районах, а в новых центрах притяжения.

Фокус только на цене

Эксперты замечают, что желание сэкономить при покупке жилья вполне понятно, особенно при постоянно растущих ценах на первичном рынке. Но если ориентироваться только на цену, то можно столкнуться с тем, что квартира будет без отделки или ее сдадут позже. Если в ожидании придется снимать жилье, то это при нынешнем устойчивом росте цен на съем может быть крайне невыгодным. То же самое касается и квартиры без отделки: на ремонт в итоге можно потратить очень много.

По мнению эксперта, лучше рассмотреть в том же ценовом диапазоне новостройки в чуть более отдаленных локациях. В той же Москве транспортная доступность практически любого района за последние годы настолько улучшилась, что разница в комфорте перемещения невелика.

Переоценка «квартиры с видом»

Из окон открываются красивые виды — для многих это становится определяющим критерием при покупке. Но со временем прямо напротив могут построить другой многоэтажный дом — и панорама заблокирована. Поэтому важно не просто искать «квартиру мечты», но и узнать о планах застройки территории.

Ирина Доброхотова предупреждает, что гарантировать незастроенный вид из окна можно только в том случае, если дом находится на первой линии набережной и выходит окнами, например, на реку или озеро.

Но дело не только в многоэтажности, но и в характере локации. Есть дома, стоящие на возвышенностях или в районах с интересным ландшафтом, поэтому даже с нижних этажей могут открываться панорамные виды.

Невнимание к планировке

В первую очередь качество жизни определяет не площадь квартиры, а грамотная эргономика пространства. Поэтому не стоит забывать про удобную планировку будущего жилья. Она тоже часто бывает неудачной. Например, в строящейся квартире нерационально распределены жилая и нежилая площадь. Или спальня узкая и в нее не поместится широкая двуспальная кровать. Или же квартира изобилует закруглениями либо острыми углами, что в дальнейшем создаст проблемы при меблировке.

Сейчас наибольшей популярностью пользуется жилье евроформата. Но зачастую девелоперы ограничиваются совмещением кухни с гостиной, причем без возможности модификации. Но, как замечает Давид Худоян, настоящий евроформат подразумевает широкий набор опций, в которые входят мастер-спальни (с ванными и гардеробными), кабинет и многое другое.

По словам Ирины Доброхотовой, при выборе квартиры в новостройке стоит практиковать комплексный подход, оценивая баланс между ценой, качеством и соответствием планировки индивидуальным потребностям.