Как изменился ежедневный маршрут москвича

В 2024 году исследовательский центр портала SuperJob провел опрос и выяснил, что трудоустроенные москвичи для поездок на работу чаще всего предпочитают общественный транспорт (69% опрошенных). Лишь 22% респондентов добираются до рабочего места на автомобиле.

При этом в SuperJob сделали вывод, что за последние четыре года доля москвичей, выбирающих общественный транспорт, выросла на 6  процентных пунктов, а число тех, кто предпочитает автомобиль, уменьшилось на 5 п.п.  Жители столицы все чаще идут домой пешком от метро или остановки.

Еще в ежедневных маршрутах горожанина реже мелькают привычные торговые центры.  В Focus Technologies подсчитали, что показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в России с начала января по середину декабря 2025 года сократился на 3%. Это более выраженное снижение, чем в 2024 году — 2%.

В шаге от цели

Сегодня для большинства жителей крупных городов важно решать повседневные задачи — покупать продукты, бытовые товары, получать базовые услуги вроде стрижки или маникюра — по дороге домой, не тратя время на поездки в крупные торговые центры и гипермаркеты.

Первые этажи новых жилых комплексов подстраиваются под потребности горожан: сегодня там располагается малый и средний бизнес, который ориентируется на жителей ближайших домов. Современный ЖК, как коммерческий, так и городской, построен ли он по программе реновации или нет, больше не размещает на первых этажах жилые помещения — такие квартиры считаются менее рентабельными.

В Департаменте градостроительной политики Москвы подтвердили, что во всех строящихся кварталах первые этажи в значительной степени резервируются под коммерческие помещения — это даже закреплено в подходах города к комплексному развитию территорий.

Эксперты отмечают, что устойчивый спрос на сервисы и услуги в шаговой доступности от дома появился после пандемии в 2020 году. По словам Ирины Козиной, директора направления стрит-ретейла NF GROUP, сегодня предпосылок для изменения этого тренда не наблюдается.

По информации Юлии Назаровой, руководителя отдела торговой недвижимости IPG.Estate, в новых жилых кварталах помещения стрит-ретейла могут занимать около 7–10% площади проекта.

«Москва — это город смешанного использования (то, что в зарубежной практике называют mixed-use), — поясняет Пётр Кудрявцев, урбанист, социолог, основатель компании CM International. — Даже, скажем, в “тематических” кварталах преобладает размытая структура зон торговли, которая аккуратно проникает в жилую или офисную городскую ткань. Раньше при отдалении от исторически сложившегося центра эта модель менялась в сторону четкого разделения торговых и жилых зон. Сейчас же большинство жилых кварталов строятся с учетом запроса на создание интересных функций, третьих мест и зон ретейла на первых этажах — это уже стандарт современного подхода в урбанистике и девелопменте».

Этот мировой тренд получил название «15‑минутный город», когда основные объекты повседневной инфраструктуры — магазины, сервисы, соцобъекты и места приложения труда — находятся в шаговой доступности от жилья.

Владислав Овчинский считает, что такой подход делает районы более самодостаточными, снижает маятниковую миграцию, дефицит рабочих мест и повышает комфорт повседневной жизни.

Это заметно по количеству коммерческих и социально-бытовых помещений, которые строятся в жилых комплексах по программе реновации. Как отмечает Владислав Овчинский, первые этажи новостроек проектируются сразу нежилыми: там располагаются аптеки, частные медицинские клиники, досуговые центры, магазины и точки общепита.

Кто-кто в стрит-ретейле сидит

Основные арендаторы стрит-ретейла почти повсеместно — различные предприятия общественного питания: кафе, рестораны, бары, кофейни, которые подстраиваются под запрос клиентов, поэтому их набор существенно отличается в разных районах столицы.

Как отмечает Алексей Расходчиков, председатель правления фонда МЦУ «Город», динамика таких изменений хорошо видна на примере Патриарших прудов. Там нишевые предприятия уступают свое место более простым и массовым форматам, потому что изменилась структура потребителей.

Кроме того, в стрит-ретейле — высокая конкуренция, поэтому и частая сменяемость. Более консервативные и постоянные — небольшие продовольственные магазины, аптеки, сувенирные лавки (в соответствующих локациях), а также магазины по продаже одежды и обуви. Все остальные арендаторы представлены по мере формирования спроса и его удержания.

«Развиваются специализированные сетевые минимаркеты шаговой доступности, пункты выдачи заказов, сфера товаров и услуг для животных, бизнес, предлагающий детский отдых с разнообразным набором развивающих программ, — говорит Алексей Расходчиков, — также широко представлены салоны красоты, парикмахерские, аптеки, стоматологии, специализированные клиники, магазины по продаже непродовольственных товаров».

По данным IPG.Estatе, в центральных локациях основную долю арендаторов по-прежнему занимают рестораны и кафе — около 43% рынка. Также сильные позиции сохраняют магазины одежды и обуви, причем среди них продолжает расти доля российских брендов.

В спальных районах структура арендаторов более сбалансирована и ориентирована на повседневные потребности жителей. Около 21% помещений занимают предприятия сферы услуг, по 18% приходится на рестораны и кафе, а также на сегмент «красота и здоровье», около 18% — на супермаркеты и почти 13% — на продовольственные магазины.

При этом Москва не отказывается от крупных торговых и многофункциональных центров — они по‑прежнему востребованы у горожан и остаются важной частью инфраструктуры столицы.

«Подход к размещению крупных ТРЦ стал более точечным и продуманным. Сегодня мы подбираем для них те территории, где они лучше всего вписываются в градостроительный контекст. Особое внимание уделяется транспортному каркасу города — торговые и многофункциональные центры чаще всего появляются вблизи станций метро, МЦК, МЦД и транспортных узлов, где уже есть сформированные пассажиропотоки», — говорит министр правительства Москвы, руководитель департамента градостроительной политики столицы Владислав Овчинский.

Расчет на коммерцию еще на стадии котлована

Девелоперам приходится подстраиваться под запросы рынка. Застройщики говорят, что многое сегодня зависит от локации: в более удаленных районах востребована развитая внутренняя инфраструктура, тогда как в центральных локациях, особенно рядом с ключевыми торговыми коридорами, для покупателей элитного жилья возрастает ценность приватности и изолированности от городского шума и потока людей.

«Уже на стадии строительства девелоперы стремятся привлечь крупных и узнаваемых игроков рынка — прежде всего рестораны, фитнес-клубы, детские и медицинские сервисы, — рассказывает Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF GROUP. — Как правило, застройщик самостоятельно выстраивает инфраструктурную концепцию и регулирует состав арендаторов, чтобы создать внутри проекта комфортную и сбалансированную коммерческую среду».

Арендный бизнес под ключ

Инвесторы приходят на рынок коммерческой недвижимости в Москве, потому что такое вложение традиционно считается более консервативным, а после того, как депозиты (второй спокойный и стабильный способ сохранить деньги) стали менее выгодными, квадратные метры снова привлекли их внимание.

В целом, покупка готового бизнеса в стрит-ретейле — распространенная практика. Эксперты видят высокий интерес арендаторов к помещениям в ключевых торговых коридорах города. Особенно растет спрос на объекты небольшого формата — до 150 кв. м. Причем такая динамика наблюдается не только в центре, но и в спальных районах Москвы.

Популярность коммерческой недвижимости по данным IPG.Estate подтверждается цифрами: уровень свободных торговых площадей на центральных улицах был самым низким за последние шесть лет — около 6,5%. В спальных районах доля вакантных коммерческих площадей составляет около 9%, что выше, чем в центре, но, в основном, из-за большего объема новых предложений, значительная часть   которых формируется за счет новых жилых проектов и редевелопмента территорий.