«Впечатление подорожания» и дефицит метра: как изменится рынок вторичного жилья в 2026 году и что будет с ценами на квартиры

Дефицит ликвидного жилья

Сейчас на рынке вторичного жилья сформировался дефицит практически всех форматов квартир, а объем предложения примерно на 10–15% меньше, чем в предыдущие годы.

Наиболее дешевые варианты распроданы, а инвесторы в основном придерживают реализацию квартир в небезосновательном расчете на дальнейший рост цен. По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, порог входа на рынок вторичного жилья (минимальный бюджет сделок) увеличился на 5–7%.

По словам эксперта, растет доля покупок с применением рыночной ипотеки. Текущая ставка в 21% уже не выглядит заградительной для всех категорий клиентов с учетом возможности последующего рефинансирования при сокращении «ключа». Поэтому заемщики готовятся к подобному обременению всего на один-два года, а не на весь срок действия кредита.

Динамика сделок в 2025 году была неоднородной, а традиционные спады из-за праздничных дней — в январе и мае, а также в июне. Однако с лета наметился устойчивый рост спроса на вторичное жилье, пик которого пришелся на октябрь, когда число сделок выросло почти на 17% по сравнению с сентябрем. Основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова добавляет, что наиболее активными месяцами по числу сделок в 2025 году стали февраль, март и октябрь.

По словам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, оживление на вторичном рынке началось осенью и происходило все это на фоне дефицита ликвидных квартир. Такая активность привела как к небольшому росту цен на готовое жилье, так и к уменьшению объема экспозиции. В ноябре и декабре продолжилась активность на вторичном рынке, так как покупатели старались закрыть сделки до конца года.

Льготной ипотеки не ожидается

Опрошенные эксперты считают, что в 2026 году вероятно расширение предоставления семейной ипотеки в малых городах и поселках, что послужит импульсом для их развития. Но массовой льготной ипотеки на рынке вторичного жилья не будет.

Руслан Сырцов при этом убежден, что массового перехода арендаторов к покупке собственного жилья пока не ожидается. Все-таки рыночные ипотечные ставки, несмотря на постепенное смягчение монетарного курса Центробанка, остаются высокими.

При уверенном снижении Центробанком ключевой ставки и, соответственно, стоимости ипотеки, на вторичном рынке будет рост спроса.

Но произойдет ли это в 2026 году, пока сказать трудно, многое будет зависеть от темпов инфляции. И как считает Дмитрий Таганов, распространение льготной ипотеки для всех категорий покупателей на вторичном рынке маловероятно.

По словам эксперта, изначально такие программы были разработаны для поддержки строительной отрасли и увеличения объемов возведения нового жилья, а не для перепродажи старого. Кроме того, введение массовой льготной ипотеки на вторичном рынке привело бы к значительному подъему цен, как это случилось в сегменте новостроек. А еще это дополнительная колоссальная нагрузка на бюджет страны.

Ирина Доброхотова также убеждена, что распространение льготной ипотеки на рынок вторичного жилья в 2026 году не ожидается. По словам эксперта, подобные меры, субсидирующие покупку жилья, направлены на стимулирование строительной отрасли. Это обеспечивает экономический оборот в сфере девелопмента, а не является прямой поддержкой покупателей на вторичном рынке. «Более того, мы уже видели последствия. Опыт последних лет четко показал, что если бесконтрольно давать кредиты по низким ставкам, то это разгоняет цены. И подобный эффект в итоге оказывается контрпродуктивным», — поясняет Доброхотова.

Предложение будет пополняться и обновляться

Эксперты считают, что предложение будет постепенно обновляться за счет нескольких источников.

• Во-первых, из-за программы реновации постепенно уходят с рынка старые пятиэтажки, которые долгие годы были самыми дешевыми предложениями. А на рынок выходят более новые, качественные, современные варианты от застройщиков, все это постепенно обновляет общий фонд.

• Во-вторых, на рынок будут продолжать поступать инвестиционные квартиры. Это именно то, что будет формировать сегмент новой вторички.

Ирина Доброхотова говорит, что разница в цене между новой вторичкой и новостройкой небольшая и достигает около 10%. Таким образом, предложение может пополниться, но за счет более дорогого и качественного сегмента.

По мнению Елены Чегодаевой, доля ликвидного жилья на вторичном рынке Москвы постоянно сокращается. По статистике, за последний год объем предложения на вторичном рынке снизился на 16%, а цены выросли на 27%. Это более высокий прирост, чем на рынке новостроек, где увеличение цен составило в прошлом году около 7%. Эксперт прогнозирует, что в этих условиях пополнение вторичного рынка новым предложением будет происходить за счет старого инвестиционного объема, но по более высоким ценам.

Дмитрий Таганов добавляет, что предложение на вторичном рынке жилья может начать пополняться при активизации вторичного рынка в случае увеличения спроса, — это взаимосвязанные вещи.

Спрос будет расти

Эксперты считают, что спрос на вторичное жилье в 2026 году увеличится.

Это будет происходить за счет увеличения числа клиентов, готовых оформить рыночную ипотеку на фоне снижение Центробанком ключевой ставки.

По прогнозам Руслана Сырцова, активность в рамках других форматов купли-продажи, вероятно, принципиально не скорректируется.

Значительная часть потенциальных покупателей в массовом сегменте ушла на вторичный рынок в те проекты, которые по ценам ниже, чем аналоговые на первичном рынке. Как считает Елена Чегодаева, в 2026 году эта тенденция будет набирать обороты.

Также, по ее словам, для многих сохранится ключевое преимущество вторички — возможность купить готовые метры и заехать или сделать ремонт сразу, без ожидания.

Цены увеличатся

Одновременно с обновлением предложения и ростом спроса эксперты предсказывают и более активный рост цен на вторичное жилье — на уровне инфляции или немного выше.

Как прогнозирует Руслан Сырцов, старый жилой фонд «тянется» за ценовой динамикой на рынке новостроек. Но при этом надо понимать, что у собственников на вторичном рынке ограничен арсенал маркетинговых инструментов, да и качество жилья на вторичке зачастую ниже. Впрочем, росту цен это все равно не помешает.

Ирина Доброхотова добавляет, что при условии снижения ключевой ставки и удешевления ипотечных программ будет активизация отложенного спроса. Этот всплеск, даже если он не будет массовым, всегда в первую очередь «вымывает» более доступный сегмент предложения. В результате в экспозиции остаются более дорогие объекты, что статистически толкает вверх среднюю цену сделки.