Анализ рынка недвижимости России в первом полугодии 2025 года: тренды, вызовы и прогнозы

Рынок недвижимости России в первом полугодии 2025 года демонстрирует сложную динамику, находясь под влиянием макроэкономических факторов и структурных изменений. Компания CORE-XP совместно со «Сбер Аналитикой» представила комплексный анализ текущего состояния и прогнозов развития ключевых сегментов. Подробности — в распоряжении редакции «Инк.».

Макроэкономическая ситуация характеризуется замедлением темпов роста ВВП до 1,4% в первом квартале 2025 года после 4,5% в четвертом квартале 2024 года. При этом Банк России сохраняет прогноз годового роста в диапазоне 1-2%.

Инфляционные процессы показывают признаки замедления — годовой показатель в апреле составил 10,2% против 10,3% в марте, с ожиданием дальнейшего снижения до 7,0-8,0% к концу года. Значительное укрепление рубля, потерявшего 21% стоимости по отношению к доллару с начала года до уровня около 80 руб./$, связано с жесткой денежно-кредитной политикой и снижением спроса на валюту.

Ключевая ставка сохраняется на уровне 21%, однако аналитики ожидают ее снижения до 19-17% во втором полугодии на фоне замедляющейся инфляции.

Инвестиционные тренды

Инвестиционная активность в недвижимости демонстрирует противоречивые тенденции. Общий объем инвестиций в 2025 году может достичь 1 трлн рублей, при этом происходит заметная трансформация структуры вложений. Если в 2021 году на коммерческую недвижимость приходилось 56% инвестиций, то к 2025 году эта доля сократилась до 27%.

Параллельно наблюдается рост интереса к жилому сегменту — с 22% в 2019 году до 31% в 2024 году. Среди коммерческих объектов наибольшую привлекательность для инвесторов сохраняет ритейл благодаря устойчивой доходности и перспективам крупных сделок. Офисный сегмент демонстрирует стабильность, тогда как вложения в складскую недвижимость сокращаются из-за существенного роста арендных ставок и удорожания строительства.

Жилая недвижимость: волатильность спроса

Рынок жилой недвижимости переживает период турбулентности. Первый квартал 2025 года отметился всплеском спроса с ростом на 14,6% в годовом исчислении, однако уже в апреле последовало резкое падение объемов продаж на 39,8%. Такая волатильность обусловлена сохраняющейся высокой ключевой ставкой, ограничивающей доступность ипотечного кредитования.

Особенно ярко выделяется динамика премиального и делюкс-сегментов, где цены выросли на 24,5%, а объемы продаж — на 53,3% в годовом сопоставлении. Основными драйверами роста стали редевелопмент исторических зданий и расширение географического распределения проектов за пределы традиционных престижных локаций.

Девелоперы сталкиваются с серьезными вызовами, включая удлинение сроков вывода проектов на рынок, рост маркетинговых затрат при ограниченной эффективности традиционных инструментов продвижения. В поисках ликвидности компании прибегают к различным стратегиям — от распродажи земельных активов до создания эскроу-фондов для нереализованных остатков.

Торговая недвижимость: устойчивость спроса

Сектор торговой недвижимости демонстрирует устойчивость, несмотря на изменение потребительских предпочтений. Оборот розничной торговли в московских торговых центрах вырос на 8,3% в годовом выражении. Структура продаж сохраняет традиционное лидерство категорий одежды и обуви (34,6% оборота), продуктового ритейла (21,6%) и предприятий общественного питания (9,3%).

При этом отмечается стабильный рост среднего чека: на 5% в сегменте одежды, на 11% в косметике и парфюмерии, на 14% в бытовой технике и электронике. Ключевыми трендами стали оптимизация площадей арендаторами, увеличение доли предприятий общественного питания и развлекательных форматов в новых торговых центрах, а также усиление конкуренции с уличным ритейлом. Бренды активно осваивают центральные торговые коридоры, где средние ставки аренды достигают 190 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Складская недвижимость: период корректировки

Складская недвижимость переживает период корректировки после нескольких лет активного роста. Объем сделок в первом полугодии снизился, однако аналитики прогнозируют восстановление спроса до 2,3-2,7 млн кв. м по итогам года, чему будет способствовать активность продуктовых ритейлеров и интернет-магазинов.

Рекордные объемы нового строительства, достигшие 4,7 млн кв. м, характеризуются региональными различиями: в Московском регионе преобладает спекулятивное строительство, тогда как в регионах большинство проектов реализуется под конкретных арендаторов. Впервые с 2022 года доля свободных площадей превысила 3%, при этом арендные ставки стабилизировались на уровне 12 тыс.-12,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Офисный сегмент: дефицит качественных площадей

Офисный сегмент столкнулся с дефицитом качественных площадей, что привело к снижению спроса на 15% в первом полугодии. Общий объем доступных помещений составляет 1,2 млн кв. м, причем 47% из них требуют отделки. География крупных сделок смещается за пределы МКАД, о чем свидетельствуют приобретение Лукойлом 50 тыс. кв. м и аренда Хеликсом 11 тыс. кв. м в бизнес-парке «Неополис».

Арендные ставки продолжают расти: вторичные офисы с отделкой достигают 58 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а новые объекты предлагаются по 56,7 тыс. руб. Прогноз на 2025 год предполагает заключение новых сделок на 1,2 млн кв. м при вводе 1,4 млн кв. м новых площадей и дальнейшем росте ставок на 5-10%.

Прогнозы на второе полугодие

Перспективы рынка недвижимости во втором полугодии 2025 года будут определяться взаимодействием нескольких ключевых факторов. Ожидаемое снижение ключевой ставки может оживить ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

При этом адаптация участников рынка к новым условиям потребует пересмотра стратегий развития, особенно в условиях растущей дифференциации между сегментами и регионами. Сохраняющаяся неопределенность глобальной экономической ситуации добавляет дополнительный элемент риска в прогнозы развития отрасли на ближайшую перспективу.