В 2025 году инвестиции в российскую недвижимость сократятся более чем на треть

Инвестиции в недвижимость в 2025 году могут сократиться более чем на треть, а в площадки под жилье — на 40%, считают аналитики CORE.XP. Это связано с высокой ключевой ставкой и дорогим финансированием.

В период с января по ноябрь 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость составил 1,05 трлн руб., превысив на 50% результат аналогичного периода 2023 года.

«Впервые за историю инвестиций в России мы перешли планку 1 трлн руб.. На конец года мы прогнозируем 1,1 трлн руб. В сравнительном анализе в 2019 году объем инвестиций составлял 251 млрд руб., более чем в четыре раза меньше», — говорит старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова.

По ее словам, основной прирост показателя сформирован за счет конечных потребителей, которые за 11 месяцев этого года проинвестировали в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. За то же время инвестиции под коммерческие цели сократились на 10%.

«Инвестиции под собственные нужды впервые за историю достигли 41%, а под цели доходности — 59%», — пояснила старший директор CORE.XP.

Рост инвестиций в недвижимость в этом году был обеспечен за счет офисной и складской недвижимости. По оценке аналитиков, доля этих сегментов составила 35% и 25% соответственно. Вложения в складскую недвижимость выросли на 92%, количество сделок выросло на треть, добавила она.

Финансирование площадок под жилье (31% от всех сделок) в этом году показало снижение на 3%. Причем весь прирост инвестиций в этом сегменте произошел в первом полугодии, говорят аналитики.

По оценкам CORE.XP, объем инвестиций в торговую недвижимость с января по ноябрь 2024 года сократился на 70%, а количество сделок в торговой недвижимости — на 23%.

Объем сделок по отелям снизился на 15%, а их число — на 11%. «По торговой недвижимости и гостиницам произошло существенное снижение, но оно было ожидаемым. Прошлый год был богат на большие портфельные сделки в торговой недвижимости, в частности IKEA, «Атриум», где, по сути, был эффект высокой базы», — пояснила Ирина Ушакова.

В 2025 году аналитики ожидают падение инвестиций в российскую недвижимость до 700–800 млрд руб. Это почти на 27–37% ниже прогнозируемого показателя 2024 года. Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2024 году останется на уровне 9–10%.

Давление на инвесторов будет оказывать высокая ключевая ставка. «Финансирование становится заградительно дорогим даже при ставке 17–18%, это уже ломает экономику проектов», — пояснила Ушакова.

По ее словам, спрос в 2025 году также будет поддерживаться за счет конечных пользователей. Ожидается, что с их стороны будет вложено около 300 млрд руб. Как и в этом году, рост будет обеспечен на счет офисного и складского сегментов.

Что касается площадок под жилье, то интерес к ним в следующем году резко сократится на фоне снижения спроса на новостройки. «Падение инвестиций в площадки под девелопмент может составить 40% к этому году. Мы уже наблюдаем такое падение за последний квартал», — сказала представитель CORE.XP.

Консультанты из NF Group допускают более резкое падение вложений в российскую недвижимость в 2025 году. По их оценкам, объем инвестиционных сделок с недвижимостью в следующем году может составить 500–700 млрд руб. против рекордных 1,1 трлн руб. в этом году.

В 2024 году риски банкротства застройщиков выросли. Одним из ключевых факторов, который может привести к банкротствам застройщика, аналитики называют большую долговую нагрузку по сравнению с накопленными остатками средств на эскроу-счетах.