Как финансируется гостиничный бум в России и когда окупятся новые курорты

Внутренний туризм в России растет пятый год подряд. В 2025 году отели и санатории приняли около 94,5 млн гостей, а доходы гостиниц еще годом раньше превысили 1 трлн руб., почти на треть больше, чем в 2023-м. Спрос обгоняет предложение: дефицит современных отелей, по оценке участников рынка, сохранится еще около 10 лет, острее всего — в популярных у туристов местах. «Инк» разобрался, за счет каких денег строится новый гостиничный фонд и когда инвесторам ждать отдачи от курортных проектов.

Больше всего новых заведений строят на юге. Так, примерно каждый четвертый новый номер в прошлом году открылся на Кубани, где гостиницы заработали рекордные 220 млрд руб.

На этот спрос рассчитывают инвесторы. Например, один из новых проектов такого типа — курортный комплекс «Алеан Резорт Монвер» с номерным фондом 2680 юнитов в Лазаревском районе Сочи. Девелопер вложит в строительство около 44 млрд руб., а запуск запланирован на 2029 год. Номера здесь продают частным инвесторам, а доход на первые два года гарантирует банк, который участвует в проекте как финансовый партнер.

Главный источник денег в отрасли — государство. По программе льготного кредитования нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» отобрали 385 проектов почти на 1,9 трлн руб., а поддержку уже получили 344 гостиницы более чем на 73 тыс. номеров. Но льготного финансирования хватает не всем, а обычные кредиты при высокой ставке остаются дорогими. Поэтому девелоперы все активнее перекладывают часть затрат на будущих владельцев номеров, продавая их частным инвесторам как актив. Так, апарт-отели стали самым быстрорастущим сегментом туристического жилья.

Быстро такие проекты не окупаются, и для курортной недвижимости это норма. Средняя маржинальность отеля держится около 20–25%, но при дорогих кредитах окупаемость крупных курортов растягивается, по оценкам, до 18–20 лет. Это вложение вдолгую, и банковская или операторская гарантия дохода на первые годы помогает удержать интерес частного инвестора, пока отель набирает загрузку. Спрос при этом отрасли на руку: турпоток растет, а современных отелей по-прежнему не хватает.

И государство, и девелоперы делают ставку на то, что турпоток не остановится и частных денег хватит, чтобы достроить начатые объекты. Насколько этот расчет окажется верным, станет ясно ближе к концу десятилетия. Лишь тогда курорты, объявленные сегодня, начнут принимать гостей и отчитываться перед теми, кто выкупил в них номера.