Без туристов и нефти. Что происходит с рынком недвижимости Дубая из-за ситуации на Ближнем Востоке

Что происходит на рынке

Тем не менее главный сигнал устойчивости — цена за квадратный метр, которая не упала и держится на уровне примерно $5 тыс. Владельцы недвижимости не стоят в очередях, чтобы сбросить активы по любой цене, а банки не выставляют на торги залоговые квартиры. Прозрачность рынка сохраняется, сделки проходят как на первичном, так и на вторичном рынке, что поддерживает ликвидность.

Самое заметное давление сегодня приходится на сегмент краткосрочной аренды. Здесь причина не в экономике, а в логистике. Перебои с авиасообщением и закрытие части воздушного пространства привели к тому, что туристический поток практически остановился.

При этом резидентский спрос сохраняется, поскольку люди продолжают жить, работать и вести бизнес в эмирате. При этом важно подчеркнуть: мы говорим именно о Дубае. Он остается точкой притяжения для международных инвесторов, тогда как Шарджа или столица Абу-Даби не представляют особого интереса в силу более суровых на европейский взгляд законов или менее развитой инфраструктуры.

Почему Дубай не теряет популярность

Фундаментальные причины спроса на недвижимость в Дубае остаются прежними:

• безопасность (несмотря на ситуацию, она остается статистически высокой, см/ карточки ниже);

• развитая инфраструктура, что означает комфортные условия для жизни и бизнеса;

• минимальная налоговая нагрузка. Средняя доходность жилья здесь на уровне 8% годовых, а бывает и значительно выше (для примера, в Лондоне — до 4%, Сингапуре — до 3,5%).

На текущий момент в мире по-прежнему мало альтернатив по размещению капитала и по уровню комфорта для бизнеса. Мы это можем наблюдать на международных индексах по безопасности, инфляции, покупательской способности и экономической стабильности.

Но диверсифицированная экономика и международный характер спроса создают подушку безопасности и делают этот рынок стабильно привлекательным.

Российские предприниматели в ОАЭ

За первые 10 дней конфликта мы опросили около 400 наших инвесторов, купивших недвижимость в Дубае. Большинство сохраняют спокойствие и повторяют: если на рынке появятся дистресс-предложения — они готовы рассмотреть их в первую очередь. Даже при возможном ухудшении ситуации многие понимают, что альтернатив для вывода капитала не так много.

Релокация бизнеса — это сам по себе сложный и дорогостоящий процесс, связанный с изменением юрисдикции, переоформлением лицензий и поиском новых партнеров.

В дополнение мы наблюдаем смещение спроса в сторону предложений с гарантированным возвратом инвестиций (ROI). Сегодня на рынке появились проекты с гарантированной доходностью 10%, где застройщик дополнительно страхует объект недвижимости. Такие предложения есть как на готовые, так и на строящиеся объекты.

В некоторых случаях также предлагается опция обратного выкупа, которая дает инвестору уверенность, что он в любой момент сможет выйти из актива без потерь. Фактически это показывает нам, что девелоперы уверены в стабильности ситуации и готовы брать на себя дополнительные обязательства перед инвесторами.

Прогнозы

Если конфликт закончится к концу марта

Если боевые действия прекратятся к концу марта, мы увидим достаточно быстрое восстановление.

Дополнительный объем нового предложения — около 55 тыс. квартир — может оказать давление на ставки аренды, но вместе с тем он сделает город доступнее для новых резидентов.

На этом фоне рынок сможет сохранить баланс: спрос вернется, а застройщики продолжат регулировать объем новых запусков, чтобы не допустить переизбытка предложения.

Если конфликт не закончится

Если конфликт затянется, последствия почувствует не только этот регион, но и остальной мир, поскольку все вокруг завязано на нефти. Если ее поставки будут блокироваться, это может спровоцировать глобальный рост цен и инвесторам в целом станет не до новых вложений.

На уровне самого эмирата это может выражаться в дальнейшем снижении числа трансакций, давлении на туристический сектор и просадке сегмента краткосрочной аренды.

В таком случае часть объектов продолжит переходить в долгосрочную аренду, а рынок Holiday Home может пройти через консолидацию: мелкие игроки уйдут с рынка, объекты перейдут в управление крупных операторов. Дополнительное предложение в виде новых квартир усилит давление на ставки аренды.

При самом негативном сценарии возможно падение цен до 25%. Но здесь важно сказать вот о чем: за всю историю ОАЭ рынок проходил через несколько таких коррекций. Каждый раз рынок выходил из кризиса около семи месяцев, после которых недвижимость возвращалась к росту.

Почему резиденты выбирают оставаться

Люди привыкают к чистоте, хорошим дорогам, высокому уровню сервиса и продуманной инфраструктуре, которой здесь отличаются даже обычные жилые дома.

Стандартный подъезд часто выглядит как лобби хорошего отеля. Практически у каждого есть парковочное место в здании или у таунхауса, и оно входит в стоимость жилья. В большинстве домов есть бесплатные тренажерные залы, бассейны, зоны барбекю, а иногда даже кинотеатры — закрытые или под открытым небом.