Поделиться • 24 марта 2026
Без туристов и нефти. Что происходит с рынком недвижимости Дубая из-за ситуации на Ближнем Востоке
Без туристов и нефти. Что происходит с рынком недвижимости Дубая из-за ситуации на Ближнем Востоке
Индекс недвижимости Дубайского финансового рынка (DFM) упал с начала конфликта на 30%. Но я считаю, это скорее психологический шок, чем системный кризис. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость с 2019 года и прекрасно понимаю, что первый импульс любого инвестора — занять выжидательную позицию. Именно этим объясняется текущее сжатие рынка: количество сделок действительно снизилось, и цифра в 40% выглядит пугающе, если вырывать ее из контекста. Я расскажу, почему компании не спешат релоцировать бизнес из ОАЭ и предположу, что будет в двух случаях — если конфликт закончится до конца марта или продолжится.
Индекс недвижимости Дубайского финансового рынка (DFM) упал с начала конфликта на 30%. Но я считаю, это скорее психологический шок, чем системный кризис. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость с 2019 года и прекрасно понимаю, что первый импульс любого инвестора — занять выжидательную позицию. Именно этим объясняется текущее сжатие рынка: количество сделок действительно снизилось, и цифра в 40% выглядит пугающе, если вырывать ее из контекста. Я расскажу, почему компании не спешат релоцировать бизнес из ОАЭ и предположу, что будет в двух случаях — если конфликт закончится до конца марта или продолжится.
Что происходит на рынке
Тем не менее главный сигнал устойчивости — цена за квадратный метр, которая не упала и держится на уровне примерно $5 тыс. Владельцы недвижимости не стоят в очередях, чтобы сбросить активы по любой цене, а банки не выставляют на торги залоговые квартиры. Прозрачность рынка сохраняется, сделки проходят как на первичном, так и на вторичном рынке, что поддерживает ликвидность.
Средняя доходность жилья — около 8% годовых, но у меня были кейсы и до 17% годовых. Массовых дистресс-продаж на рынке не наблюдается.
Самое заметное давление сегодня приходится на сегмент краткосрочной аренды. Здесь причина не в экономике, а в логистике. Перебои с авиасообщением и закрытие части воздушного пространства привели к тому, что туристический поток практически остановился.
В связи с этим доходность Holiday Home (управляющих компаний, которые сдают недвижимость — виллы и квартиры — в посуточную аренду) проседает и часть объектов переходит в долгосрочную аренду. Это временная миграция, а не крах сектора.
При этом резидентский спрос сохраняется, поскольку люди продолжают жить, работать и вести бизнес в эмирате. При этом важно подчеркнуть: мы говорим именно о Дубае. Он остается точкой притяжения для международных инвесторов, тогда как Шарджа или столица Абу-Даби не представляют особого интереса в силу более суровых на европейский взгляд законов или менее развитой инфраструктуры.
Почему Дубай не теряет популярность
Фундаментальные причины спроса на недвижимость в Дубае остаются прежними:
- безопасность (несмотря на ситуацию, она остается статистически высокой, см/ карточки ниже);
- развитая инфраструктура, что означает комфортные условия для жизни и бизнеса;
- минимальная налоговая нагрузка. Средняя доходность жилья здесь на уровне 8% годовых, а бывает и значительно выше (для примера, в Лондоне — до 4%, Сингапуре — до 3,5%).
На текущий момент в мире по-прежнему мало альтернатив по размещению капитала и по уровню комфорта для бизнеса. Мы это можем наблюдать на международных индексах по безопасности, инфляции, покупательской способности и экономической стабильности.
Если бы спрос держался исключительно на туристах или на нефти, мы бы уже увидели обвал.
Но диверсифицированная экономика и международный характер спроса создают подушку безопасности и делают этот рынок стабильно привлекательным.
Российские предприниматели в ОАЭ
За первые 10 дней конфликта мы опросили около 400 наших инвесторов, купивших недвижимость в Дубае. Большинство сохраняют спокойствие и повторяют: если на рынке появятся дистресс-предложения — они готовы рассмотреть их в первую очередь. Даже при возможном ухудшении ситуации многие понимают, что альтернатив для вывода капитала не так много.
Кроме того, я общалась с владельцами крупного бизнеса — IT-компаний, производственных и логистических фирм — и никто из них не планирует сокращать персонал или вовсе сворачивать деятельность в ОАЭ.
Релокация бизнеса — это сам по себе сложный и дорогостоящий процесс, связанный с изменением юрисдикции, переоформлением лицензий и поиском новых партнеров.
А для инвестора с активами более $3 млн перенос капитала, например, в Европу, может означать значительную налоговую нагрузку. К тому же в некоторых европейских странах, например в Испании, все еще действует налог на роскошь.
В дополнение мы наблюдаем смещение спроса в сторону предложений с гарантированным возвратом инвестиций (ROI). Сегодня на рынке появились проекты с гарантированной доходностью 10%, где застройщик дополнительно страхует объект недвижимости. Такие предложения есть как на готовые, так и на строящиеся объекты.
В некоторых случаях также предлагается опция обратного выкупа, которая дает инвестору уверенность, что он в любой момент сможет выйти из актива без потерь. Фактически это показывает нам, что девелоперы уверены в стабильности ситуации и готовы брать на себя дополнительные обязательства перед инвесторами.
Прогнозы
Если конфликт закончится к концу марта
Если боевые действия прекратятся к концу марта, мы увидим достаточно быстрое восстановление.
Рынок вернется к привычной динамике: авиасообщение наладит туристический поток, а вместе с ним начнет восстанавливаться и сегмент краткосрочной аренды. Снижение числа сделок в таком случае останется временной паузой, а не началом долгого спада.
Дополнительный объем нового предложения — около 55 тыс. квартир — может оказать давление на ставки аренды, но вместе с тем он сделает город доступнее для новых резидентов.
На этом фоне рынок сможет сохранить баланс: спрос вернется, а застройщики продолжат регулировать объем новых запусков, чтобы не допустить переизбытка предложения.
Статистика за неделю конфликта, сайт земельного департамента Дубая
Если конфликт не закончится
Если конфликт затянется, последствия почувствует не только этот регион, но и остальной мир, поскольку все вокруг завязано на нефти. Если ее поставки будут блокироваться, это может спровоцировать глобальный рост цен и инвесторам в целом станет не до новых вложений.
На уровне самого эмирата это может выражаться в дальнейшем снижении числа трансакций, давлении на туристический сектор и просадке сегмента краткосрочной аренды.
В таком случае часть объектов продолжит переходить в долгосрочную аренду, а рынок Holiday Home может пройти через консолидацию: мелкие игроки уйдут с рынка, объекты перейдут в управление крупных операторов. Дополнительное предложение в виде новых квартир усилит давление на ставки аренды.
Самый защищенный сегмент — виллы и апартаменты с несколькими комнатами. Там люди живут семьями, и многие не покинут Дубай, поскольку успели обжиться, дети пошли в школу.
При самом негативном сценарии возможно падение цен до 25%. Но здесь важно сказать вот о чем: за всю историю ОАЭ рынок проходил через несколько таких коррекций. Каждый раз рынок выходил из кризиса около семи месяцев, после которых недвижимость возвращалась к росту.
Почему резиденты выбирают оставаться
Люди привыкают к чистоте, хорошим дорогам, высокому уровню сервиса и продуманной инфраструктуре, которой здесь отличаются даже обычные жилые дома.
Стандартный подъезд часто выглядит как лобби хорошего отеля. Практически у каждого есть парковочное место в здании или у таунхауса, и оно входит в стоимость жилья. В большинстве домов есть бесплатные тренажерные залы, бассейны, зоны барбекю, а иногда даже кинотеатры — закрытые или под открытым небом.
Могу проиллюстрировать на личном примере. Около дома в Испании, где я порой провожу лето, корни сосен разрушили асфальт. За два года его так и не отремонтировали. Во многих европейских городах на улицах грязно, парковок практически нет, а уровень преступности, например в Лондоне, значительно выше.
Нужно помнить, что около 90% населения ОАЭ — это экспаты. Люди, которые осознанно выбрали эту страну для жизни. И большинство из них в данный момент не рассматривает вариант переезда.
