Трубы на участке и недовольные горожане: что мешает получить разрешение на строительство
Поделиться • 13 февраля 2025
Трубы на участке и недовольные горожане: что мешает получить разрешение на строительство
Трубы на участке и недовольные горожане: что мешает получить разрешение на строительство
Текст: Анастасия Азарова, основатель архитектурно-строительного бюро «Sweet House»
Фото: Shivendu Shukla/Unsplash
Бюрократические процессы часто усложняют предпринимателям работу. Особенно это касается девелоперов: из-за ошибки в бумагах строительство может встать, сдвигая сроки сдачи объекта и увеличивая бюджет. Чтобы этого избежать, важно заранее подготовить документы и убедиться в том, что они оформлены правильно. Как это сделать и на что обратить внимание, объяснила «Инк.» основатель архитектурно-строительного бюро Sweet House Анастасия Азарова.
Сроки действия документов, скрытые инженерные сети, неопределенные социальные факторы и специфические требования для отдельных зон застройки — все это может стать серьезными препятствиями на пути к успешной реализации проекта.
Скрытые угрозы
Принято считать, что самый важный документ для разработки проекта, установки правил землепользования и застройки, а также оценки рисков — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Чтобы получить ГПЗУ, нужно подать заявление через портал Стройнадзора. Документ будет направлен в личный кабинет заявителя в течении 14 рабочих дней.
Этот документ содержит данные относительно проходящих по вашему участку или около него инженерных сетей, коммуникаций и кабелей связи, но важно понимать, что они могут быть неполными или частично засекреченными. С этим вопросом как раз и помогают разобраться инженерно-геодезические изыскания и технический отчет, который проходит согласование со всеми инженерными службами района. На моей практике по факту такого отчета могли быть обнаружены сети, не отображенные в градостроительном.
Мой совет — параллельно с подачей заявления на ГПЗУ закажите выполнение работ по инженерно-геодезическим изысканиям с подготовкой технического отчета. Чтобы избежать в дальнейшем неприятных сюрпризов при получении разрешения на строительство, ошибок в расчете стоимости строительства и финансовых рисков.
Если вы все же столкнулись с этими трудностями, необходимо незамедлительно уточнить фактическое местоположение сетей. Для этого нужно подписать акт с представителем балансодержателя.
Я неоднократно сталкивалась с тем, что сети, исходя из ГПЗУ, вообще не должны были находиться на участке, а во время строительных работ выяснялось, что кабель или труба располагаются точно посередине. В таких случаях строительство останавливается и процесс согласования запускается заново.
Пример из практики
При покупке участка под строительство магазина собственник детально изучил ГПЗУ и был готов к тому, что практически по границе участка проходят сети напорной канализации. Защитная зона не мешала расположению здания требуемой площади, и сделка по приобретению земли была совершена.
Через несколько месяцев было принято решение сделать временный въезд для техники и заодно провести инженерно-геодезические изыскания. В итоге выяснилось, что трасса канализации проходит практически посередине участка, тем самым ставя под вопрос строительство здания. Как итог, потребовалось 20 млн. руб. дополнительных затрат для получения технических условий, выполнения проекта и выноса данной трассы из-под пятна застройки.
Успеть вовремя
Сейчас документы на строительство нежилых объектов выдает Стройнадзор. Ведомство автоматизировало подачу документов, а минимальные требования к проектной документации ускорили процесс получения разрешений.
Но если участок находится в зоне «Ж» (жилая застройка) и имеет вид разрешенного использования «магазины 4.4.», он автоматически возвращается в юрисдикцию Министерства жилищной политики (Минжил) и его специфики проверки документов. Это связано с тем, что, несмотря на нежилое назначение участка, он расположен на территории жилого проекта планировки территории.
Возможность продления документов индивидуальна для каждого конкретного документа, законодательства региона и причин, по которым срок действия истек. В большинстве случаев можно продлить только разрешение на строительство.
Если вы приобрели участок с полученным разрешением на строительство объекта и кипой документов, после получения справки ЕГРН необходимо сразу же направить письма с перерегистрацией всех документов на ваше имя.
Пример из практики
Заказчик обратился за проектированием объекта в апреле, на руках ГПЗУ, который действовал до нового года. В июне все необходимые технические условия были получены и мы запустили процесс. Вместе с этим сторона заказчика затягивала с получением согласований, необходимых для разрешения на строительство.
Наступил ноябрь: согласований все еще не было. По итогу в конце декабря — в последний момент — мы успели загрузить документацию и получили разрешение, ведь с января срок действия градостроительного плана истекал. Что было бы, если бы не успели? Пришлось бы вносить корректировки в документацию, и еще неизвестно, какие обременения могли поджидать в новом ГПЗУ.
Нужна ли экспертиза
Принципы получения разрешения на строительство для объектов, не проходящих экспертизу и проходящих экспертизу схожи. Различаются лишь сроки выполнения проектных работ, степень проработки инженерных изысканий, состав проектов и время прохождения экспертизы.
Экспертиза не проводится для отдельно стоящих объектов капитального строительства этажностью не более двух, общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м, а также не предназначенных для проживания граждан и осуществления производственной деятельности. Также единовременное пребывание людей не должно превышать 50 человек. Исключение составляют объекты, которые, в соответствии со статьей 48.1 настоящего Градостроительного Кодекса, являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
Большинство объектов — магазины, сервисы технического обслуживания, рестораны и даже небольшие физкультурно-оздоровительные комплексы — могут идти по упрощенной системе получения разрешения на строительство.
«Доэкспертизные» объекты быстрее и проще в подготовке документации, но они требуют проработки и внимания. Например, обратить внимание стоит на протяженность фасада и количество людей, одновременно пребывающих в здании.
Оптимально при планировании проконсультироваться с проектировщиками, проанализировать участок и определить план застройки. Здесь выбор между «экспертизным» и «доэкспертизным» проектированием определяется не только сроками, бюджетом, экспертизой проектной документации и финансовой моделью объекта, но и принципиально разными подходами в сдаче объекта в эксплуатацию.
Пример из практики
Клиент заказал разработку проектной документации на здание физкультурно-оздоровительного комплекса, которое по всем параметрам проходило под упрощенную систему получения разрешения на строительство, при этом в техническом задании были даны условия по одновременному пребыванию 120 человек в час — при допустимых 50. Мы были вынуждены доработать проект, поскольку снижать количество людей не входило в планы заказчика.
Протест жителей
Этот «коварный» термин выражается в том, что администрация населенного пункта на момент межведомственного согласования может дать отрицательное мнение по строительству объекта по причине высокой «социальной напряженности», но официальной причиной назовут несоответствие проектной документации действующим нормативам или отсутствие какого-то сопутствующего документа.
Чаще всего администрации не нравится внешний вид недвижимости (несмотря на упрощенный порядок согласования и временную приостановку в согласовании архитектурно-градостроительного облика) или планы по благоустройству прилегающей территории. Я, в свою очередь, надеюсь, что в ближайшем будущем власти разработают регламент, позволяющий собственникам понимать определенные условия, влекущие отказ в получении разрешения на строительство в каждом городском округе.
В моей практике также встречаются отказы разрешения на строительство со ссылкой на огрехи в проектной документации, при этом куратор дополнительно сообщает, что постановление выдано администрацией городского округа или района по причине высокой социальной напряженности.
Это означает, что жители района, скорее всего, будут против подобной застройки. Как правило, в таких случаях администрацией собирается рабочая группа, цель которой — найти варианты решения. Это, пожалуй, самый непрогнозируемый пункт, поэтому для собственников земли в окружении многоквартирных домов советую быть готовым к такой ситуации.
Как решать проблему
Организовать встречу с горожанами, на которой выяснится основная проблема недовольства, и будут приняты решения для ее устранения. Допустим, жители района испокон веков использовали ваш участок для выгула собак, да и вообще у людей уже не осталось никаких мест для отдыха.
Конечно, оставить участок для четвероногих вы не сможете, но вот построить объект и разместить рядом детскую площадку, а также облагородить территорию, пограничную с вашей кадастровой границей, — вполне. Таким образом снизится градус недовольства от подавляющего большинства жителей и исчезнет препятствие для получения разрешения на строительство.
