Квартира как актив: как автоматизировать управление бизнесом краткосрочной аренды

Принцип первый: цифровизация

Наши внутренние качественные исследования показали, что одна из основных болей собственников — отсутствие целостной картины работы объекта. Доходы, расходы, отзывы, динамика — все в разрозненных таблицах, чатах, письмах. Мы тоже сначала вели учет вручную. Но когда у тебя пять объектов, кажется, что все под контролем. А если масштаб приходит раньше системы, то он начинает работать против тебя.

Мы начали строить собственную цифровую платформу уже на этапе 20 объектов. С момента старта на разработку ушло до $100 тыс. Сначала собрали карту всех процессов — от бронирования до клининга и выплат — и определили, какие данные важны на каждом этапе.

Мы сознательно отказались от аутсорса и сразу сформировали in-house команду, чтобы можно было адаптироваться под реальную операционку, учитывать состояние и историю каждой квартиры, внедрить трекинг ключевых параметров.

Информация для собственников жилья сводится в личном кабинете в виде отчета. Арендодатель может проанализировать:

• доход,

• структура расходов,

• история заселений,

• отзывы о качестве обслуживания.

Данные обновляются автоматически. Собственникам это позволяет понимать, что происходит с их объектами, а нам — брать на себя управление объектом как активом.

Принцип второй: стандартизация

Стандарты нужны не для лишней бюрократии, а для масштабирования. Без них каждый новый объект или партнер становится проектом «с нуля».

Так, например, подходящие квартиры мы выбираем по нескольким критериям.

• Локация — смотрим на удаленность от метро, близость к деловым центрам, прогулочным маршрутам.

• Формат — студии и однокомнатные квартиры, иногда двухкомнатные для семей. Выбор не случайный: основной портрет нашего гостя — «современный путешественник». В это понятие входят цифровые кочевники, бизнес-туристы и семьи. Еще до запуска мы исследовали, какой формат отвечает их базовым потребностям, и пришли к текущему фокусу.

• Жилой фонд — чаще новые дома, но возможна и вторичка, если она соответствует нашим требованиям. В частности, важны техническая исправность всех систем (вентиляция, вода, электрика), отсутствие нерешаемых юридических или коммунальных вопросов.

• Состояние — современный ремонт, наличие базовых элементов: рабочей кухни, качественной сантехники, чистого и удобного санузла, полноценного спального места, звукоизоляции.

После отбора проводится техническая проверка и все фиксируется в системе. Дальше — готовимся к запуску:

• проводим генеральную уборку;

• завозим стандартный комплект из 50 позиций, от посуды и белья до мелкой бытовой техники (фен, чайник и прочее), в том числе продукты от локальных брендов, с которыми сотрудничаем, — это косметика, чай и базовые удобства;

• устанавливаем умный замок;

• организуем профессиональную фотосъемку.

После базовой подготовки объявления о сдаче попадают в наш канал (на основной сайт) и более чем на 20 платформ-агрегаторов, с которыми мы партнеримся. Такой подход позволяет быстро подключать новые объекты — на это уходит примерно пять рабочих дней.

Список вещей, которые мы завозим в квартиру, не стихийный. Мы прошли через десятки объектов, где все приходилось перепроверять вручную: кто-то забыл положить второе полотенце, где-то не хватало чашек, в другой квартире не было фена. Отдельно это казалось мелочами, но в масштабе даже такие детали начинают сбивать процессы и порождают лишнюю нагрузку.

Принцип третий: адаптация цен

В ценообразовании мы отказались от фиксированных ставок. Вместо них используем алгоритмы, которые ежедневно подстраивают цену под рыночную ситуацию: спрос на наши объекты, спрос на объекты конкурентов и цены отелей.

Это не значит, что цены всегда растут. Они могут и снижаться, например в «пустые» даты или при падении спроса. Но за счет этого собственник в итоге получает более высокий совокупный доход: квартира не простаивает и приносит максимум в периоды пиков.

Мы настраиваем отдельные тарифы: скидки на длительное проживание, бесплатная отмена, раннее бронирование. Цены мы формируем с учетом города, спроса и сезона — в начале делаем исследование рынка и конкурентов. Каждая квартира проходит оценку и попадает в один из 13 ценовых классов, у каждого — свои рамки по минимальным и максимальным ставкам.

Далее алгоритм ежедневно подбирает цену — учитывается более 20 параметров, включая загрузку, дни между бронированиями, спрос, цены конкурентов и другие. На основе этой цены система формирует до 10 вариантов предложений по длительности проживания и условиям отмены.

Мы работаем по модели прогноза: на старте сотрудничества даем владельцу недвижимости вилку доходности — от и до, исходя из класса объекта, сезона и локации. Наша задача — обеспечить попадание в этот диапазон. В исключительных случаях, если спрос резко меняется, алгоритм может рекомендовать снижение цены, чтобы сохранить заполняемость. Но даже тогда итоговая доходность чаще всего остается в пределах заранее оговоренного прогноза. Это помогает учитывать как интересы и возможности гостей, так и доход для собственников.

Принцип четвертый: полный цикл управления

На старте мы использовали агентов для подключения квартир. Это дало быстрый результат: база объектов росла. Но вскоре стало понятно, что такая модель плохо масштабируется и искажает спрос. Один и тот же объект обрабатывался разными людьми, владельцы завышали цены, считая, что спрос выше, чем есть на самом деле. Квартиры размещались параллельно — и через нас, и напрямую, и через другие платформы. Это приводило к перегреву и снижению управляемости: спрос размазывался, не было контроля над качеством и загрузкой.