«Аренда дорожает, а прибыли ждать три года»: что нужно знать девелоперу об экономике креативных кластеров

Для начала стоит разрушить миф о дешевой аренде в кластерах.

Эффект ожерелья

56% таких объектов сдают помещения дороже, чем соседние бизнес-центры или офисные здания. В среднем разница достигает 45%. Причина в том, что арендаторы платят не только за площадь, но и за атмосферу, историю и принадлежность к сообществу.

Наиболее востребованные кластеры располагаются не в самом центре, а в шаговой доступности от него. Это так называемый эффект «ожерелья»: локации, близкие к историческому центру, но не перегруженные туристами и офисным трафиком, становятся новыми точками роста, что позволяет сохранить баланс между престижностью локации и доступной арендой.

Дорожает не только аренда

Себестоимость создания кластера сегодня превышает 180 тыс. руб. за кв. м — это на 60% больше, чем семь лет назад.

Для сравнения, еще два-три года назад этот показатель составлял 130–140 тыс. руб. за кв. м (суммы приведены к нынешним деньгам с учетом инфляции):

• из них 30–40 тыс. руб. уходили на «вход в проект», покупку зданий;

• остальное — на ремонт, оснащение и обслуживание бридж-кредитов.

Сейчас подходящие под критерии здания стали намного дороже, а финансовая нагрузка выросла из-за удорожания кредитов на период ремонта. В эту цену входит не только строительство, но также:

• сохранение индустриального наследия;

• создание инфраструктуры для резидентов;

• формирование «нематериальных активов» — культуры, которая повышает капитализацию объекта и привлекает аудиторию.

Экономика кластеров

Вместе с тем важно понимать экономику кластера. События и мероприятия — это лишь бонус, который дает менее 10% выручки.

Основной доход формируется за счет повседневной коммерческой активности:

• аренды офисов;

• производственных мастерских;

• торговых площадей.

При этом, креативный кластер — это всегда проект с длинным горизонтом окупаемости. Как правило, от идеи до первой устойчивой прибыли проходит не менее трех лет.

Новая роль государства

Сегодня мы можем наблюдать тренд: на рынок выходят крупные государственные проекты — «Москино», «МЕТМАШ», кластер видеоигр и анимации в «Сколково», «Киностудия им. Горького».

Но это не «вытеснение» частных игроков. Государство берет на себя самую долгоокупаемую инфраструктуру:

• масштабные кинопавильоны;

• медиалаборатории;

• технопарки для анимации.

Им остаются высокомаржинальные арендаторы:

• дизайн-студии;

• архитектурные бюро;

• фэшн-бренды;

• галереи;

• общепит.

Точных данных о суммах вложений государственных объектов нет. Но у коммерческих игроков мы видим тенденцию на усложнение проектов. Реализовывать небольшой кластер, изолированный от окружения, становится невыгодно. Думаю, в будущем мы увидим встраивание креативных кластеров в комплексные проекты крупных девелоперов.

Что дальше

Вот, что ждет рынок в ближайшем будущем.

• До конца этого года откроется креативно-деловой кластер «Густав», запустится «Тон-центр» и «Ряды» на базе Кругового Депо за Ленинградским вокзалом.

• Готовятся проекты двух крупных креативных кластеров у метро «Динамо» и «ВДНХ».

• До конца следующего года выйдет новая очередь «Москино», откроется кластер медиатехнологий креативного кластера в «Сколкове».

В результате общая площадь креативных кластеров достигнет 1,2 млн кв. м.