Рынок покупателя обострил конкуренцию между застройщиками. Сегодня стандартные критерии выбора — площадь, локация, транспортная доступность — далеко не единственное, на что обращают внимание покупатели.

Простые решения

Иногда совсем небольшие удобства становятся нормой и меняют рынок. Отличный пример — лапомойки. Еще десять лет назад это казалось странной избыточной функцией, а сегодня без них сложно себе представить качественный ЖК. Если рядом три новых дома одного класса, быстрее раскупят квартиры там, где застройщик позаботился о питомцах.

Для бизнеса это незначительные траты: такое помещение не требует окон, отдельного входа или сложных инженерных решений — просто небольшая комната на первом этаже, облицованная плиткой, с подведенной канализацией. Но для жителей это огромный плюс, который может повлиять на выбор квартиры. По данным Всероссийской переписи домашних животных 2023 года (она проводится раз в три года), более половины семей в России имеют собак или кошек, и это число постоянно растет. Количество домашних собак увеличивается на 200-250 тыс. каждые три года.

Например, лапомойка запроектирована в одном из моих строящихся проектов — комплексе премиальных апартаментов на Саввинской набережной. Там ее разместили на первом этаже рядом с гранд-лобби: это основной вход, расположенный в центре здания.

Гранд-лобби соединено широким коридором первого этажа с лифтами и лестнично-лифтовыми узлами (ЛЛУ) каждой секции. Это значит, что всем жителям будет удобно пользоваться лобби, а владельцам собак и их питомцам — лапомойкой.

Другой пример — зеркала в лифтовых холлах на каждом этаже: в многоэтажном доме они могут скрасить жителям время ожидания. Это решение в пересчете на всех жителей дома почти не удорожает проект, при этом здорово улучшает качество жизни.

Это стандартный ход для проектов комфорт-класса и выше. Например, застройщик «Брусника» отдельно вынес информацию об оборудовании зеркалами всех лифтовых холлов на сайте своего московского проекта «Дом А». Этот жилой комплекс стал победителем премии Urban-2024 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса Москвы».

Семейные ценности

Мы наблюдаем тренд на заботу о семьях с детьми. Например, раньше застройщики не задумывались о ширине и механизме открытия входной двери. Но теперь очевидно, что родителям с коляской нужен не только пандус, но и удобный вход и глубокий тамбур, чтобы было где развернуться и не нужно было просить кого-нибудь подержать дверь.

Девелоперы сразу ставят такую задачу архитекторам и просят показать на планах человека с коляской. Кроме того, необходима колясочная комната, которая пригождается и другим жителям, чтобы хранить велосипеды и самокаты.

Для детей чуть постарше в премиальных домах делают игровые комнаты, где они могут провести время вместе с няней. Если родителям в квартире нужна тишина, а за окном дождь, можно не выходить на площадку, а побыть в игровой.

Забота о персонале

Кстати о нянях, а также о домашних поварах и других помощниках, без которых почти немыслима жизнь большой состоятельной семьи. Премиальное жилье — это не только огромные площади, красивые виды и разные атрибуты роскоши вроде персонального лифта.

В другом моем проекте мы сделали в квартирах отдельные входы для персонала. Второй вход в квартиру предусмотрен из холла сервисного лифта через просторную постирочную. Она, в свою очередь, связана с основными помещениями квартиры через гардеробную у главного входа. Это проект Luzhniki Collection от застройщика «Инвестиционная Группа Абсолют».

Доставка и посылки

Еще одна интересная тема — зона для доставки. После пандемии все больше людей переходит на онлайн-шопинг, поэтому в домах появляются специальные помещения для хранения посылок. И это не просто кладовка, а продуманная система, которая позволяет жильцам получать заказы в их отсутствие.

Важно разграничить маршруты жителей и курьеров. Чтобы доставщики не заходили с коробками и рюкзаками в гранд-лобби с дорогой отделкой, для них делают отдельный вход с улицы. Он должен быть удобным и доступным, при этом не нарушать красоту фасада. Это сложная архитектурная задача, которая требует гибкого и тщательного проектирования.

В «Саввинской, 27» мы расположили комнату для посылок недалеко от ресепшн. Курьер заходит в соседнюю с главным входом дверь и ждет в тамбуре, не задерживаясь перед входом, пока к нему выйдет сотрудник и примет посылку.

Все это усложняет и удорожает проект, так что весьма вероятно, что рынок ждет обновление нормативов, которые позволят гибче проектировать паркинги с учетом современных запросов. А пока, даже если официально в ЖК нет паркинга для электрокаров, девелоперы стараются заложить электрические мощности на будущее.

Бассейн

Наконец, некоторые улучшения очень дороги в реализации, но могут стать весомым конкурентным преимуществом. Например, бассейн в жилом комплексе — это не просто удобство: для этого нужна дополнительная инфраструктура и много ресурсов для поддержания его работы. В мировой практике бассейн в жилых зданиях — обычное дело, но в России с начала 2020-х годов санитарно-эпидемиологическое законодательство запрещает располагать квартиры над и под бассейном (например, если бассейн расположен на последнем этаже здания).

Особенно не повезло тем, кто начал проектировать ЖК с бассейнами, но в процессе работы вышло новое законодательство: проект есть, но согласовать бассейн нельзя. А у тех, кто только планирует ЖК, новый вызов: для строительства бассейна теперь нужен отдельный корпус. А это, в свою очередь, влечет за собой увеличение этажности жилых корпусов: квартиры, которые можно было бы расположить над бассейном, уходят в соседние корпуса. А значит, нужно строить дополнительные лифты — все это еще больше удорожает проект.

Почти во всех премиальных жилых комплексах в рамках строительства затраты на устройство бассейна невелики. В отличие от последующих расходов на эксплуатацию. К тому же, у топовых фитнес-клубов есть требования к минимальному размеру бассейна: длина — не менее 25 м, ширина — не менее трех дорожек. Поэтому его инфраструктура, включая подсобные помещения, занимает много места. А значит, нужно резервировать значительные коммерческие площади. Куда быстрее было бы реализовать пространство, нарезав его на более мелкие лоты. Эту задачу в каждом случае решает команда маркетологов и продуктологов со стороны девелопера: она просчитывает, насколько выгодно устройство бассейна.

В «Саввинской, 27» и RED7 есть полноразмерные бассейны (длинной 25 м). Однако оба проекта разрабатывались как апартаментные комплексы, так что с точки зрения законодательства это общественные здания. К тому же, оба проекта были придуманы до ужесточения норм к размещению бассейнов. Теперь рынок адаптируется к новым нормам, а также к запрету строительства апартаментов в Москве с конца 2024 года.

Зато у тех ЖК, которые все-таки смогут построить бассейн, будет серьезное преимущество на рынке. Спуститься в бассейн в домашних тапочках, избегая московской зимы, это дорогого стоит. Поэтому отдельностоящее здание бассейна соединяют с жилыми башнями стилобатом.