Рассрочка вместо ипотеки: как меняется рынок вторичного жилья

За первое полугодие 2025 года доля сделок с использованием ипотеки на вторичном рынке жилья в России снизилась с 34% до 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Продавцы вторичек предлагают покупателям сделать первый взнос за квартиру, а остаток выплачивать частями в течение оговоренного срока (обычно от нескольких месяцев до нескольких лет). Эта практика особенно распространена в небольших городах. По прогнозам экспертов, число рассрочек при покупке жилья до конца года вырастет в 1,5 раза.

Польза и риски

Право собственности на недвижимость, как правило, переходит к покупателю только после полной выплаты.

Для покупателей такие сделки выгодны из-за:

• отсутствия необходимости в одобрении банком;

• возможности избежать высоких процентов по ипотеке.

Есть выгода и для продавцов:

• сделка проходит быстрее;

• есть возможность выставить более высокую стоимость за объект, потому что рассрочка привлекает больше желающих, чем ипотека.

Но, помимо этого, существуют риски для обеих сторон.

• Покупатель рискует потерять внесенные средства и жилье, если не сможет вовремя вносить платежи.

• Продавец рискует, оформляя сделку без гарантий своевременной выплаты всей суммы, и может столкнуться с трудностями возврата недвижимости в случае нарушений договора.

Кейс из моей практики

Владелец продал квартиру по договору рассрочки. Право собственности на недвижимость переоформили на покупателя, составили график платежей. Чтобы подстраховаться и снизить вероятность последствий возможного недобросовестного поведения покупателя, продавец оформил проданную квартиру в качестве залога до выплаты полной суммы.

Купля-продажа недвижимости по договору рассрочки между физическими лицами регулируется Гражданским кодексом РФ.

• Статья 395 ГК РФ — ответственность за неисполнение денежного обязательства. Если покупатель просрочил внесение платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, и привлекается к ответственности.

• Статья 488 ГК РФ — право продавца на удержание вещи до оплаты. С момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме.

• Статья 328 ГК РФ — встречное исполнение обязательства. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув покупателю полученные от него средства.

Договор оформляется в письменном виде — в противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры обязательно нужно зарегистрировать в органах Росреестра.

Причина подождать

Недавно ко мне обратилась клиентка, которая хотела продать трехкомнатную квартиру в Ярославской области. Из-за сложной ситуации на рынке покупатели предлагали цену ниже ожидаемой, но ей нужны были деньги для переезда в другой город.

Другие потенциальные покупатели — молодая семья — предложили рассрочку на один год: они готовы были внести 30% сразу, а остальные 70% выплачивать ежемесячно равными частями. При этом право собственности должно было перейти к ним только после полной оплаты.

Чтобы оформить сделку безопасно, я предложила:

• подписать договор купли-продажи с отсрочкой регистрации — нотариально заверенный, с четким графиком платежей;

• договориться о залоге — до полной оплаты квартира оставалась в собственности клиента, но покупатели могли въехать по договору аренды;

• как страховку от невыплаты включить условие, что при пропуске платежей Елена может расторгнуть сделку без возврата уже внесенных средств.

В итоге покупатели въехали в квартиру, начали платить согласно графику, который был утвержден. Через год, после последнего платежа, Росреестр зарегистрировал переход права собственности. Клиентка получила полную сумму без задержек, а семья — квартиру без переплат по ипотеке.

Образ покупателя

Современных клиентов уже не привлечь только низкой ценой или удачным расположением. При выборе недвижимости покупатели ориентируются на следующие критерии.

• Юридическая чистота сделки. Покупатели тщательно проверяют документы и продавцов. Никто не хочет рисковать деньгами и нервами ради сомнительной экономии.

• Окружение. Клиенты внимательно изучают не только саму квартиру, но и причины продажи, соседей, атмосферу в доме.

• Работа управляющей компании. Покупатели спрашивают, как обслуживается дом, в каком состоянии подъезды и двор, кто отвечает за уборку и ремонт. Им нужна гарантия, что через пару лет дом не превратится в проблемный.

• Безопасность. Закрытые дворы без машин, видеонаблюдение, достаточное количество парковочных мест уже не роскошь, а базовые требования. Современные покупатели хотят чувствовать себя защищенными.

• Скорость сделки, но не в ущерб безопасности и качеству. По моему опыту, покупатель готов потратить больше времени на проверку документов, оценку состояния объекта и юридическую экспертизу, чтобы избежать проблем в будущем. Сделка по покупке квартиры в среднем занимает от одного до трех месяцев.

Жилье надолго

За последние годы срок владения квартирами вырос почти вдвое, и этот фактор имеет значительное влияние на рынок недвижимости.

• Во-первых, снижается количество объектов, доступных для покупки, и увеличивается риск роста цен.

• Во-вторых, потенциальные покупатели ищут более качественное жилье, что подстегивает спрос на квартиры с улучшенной планировкой.

Особенно востребованными становятся объекты, отвечающие требованиям долгосрочного проживания. Это могут быть:

• квартиры в спальных районах с хорошей экологией и доступом к образовательным учреждениям;

• квартиры-студии и однокомнатные квартиры в центральных районах с развитой инфраструктурой (они привлекательны для молодых людей или инвесторов).