Борьба с грибком и дефицит шкафчиков: как построить термальный комплекс с выручкой 193 млн руб. и избежать популярных ошибок

До основания управляющей компании «Термы» более 20 лет я занимался строительным бизнесом в Удмуртии, Перми и Татарстане. В начале 2010-х ситуация на рынке ухудшилась, и я решил найти новое бизнес-направление. В 2013 году мы вместе с командой заметили не освоенную нишу и решили переквалифицироваться на проектирование термальных комплексов.

По данным Rusprofile выручка ООО «УК Термы» за 2024 год составила 193 млн руб., а чистая прибыль — 142 млн руб. — Прим. ред.

В 1992 году я открыл в городе Воткинске (Удмуртия) строительно-промышленную компанию «Мастер», которая просуществовала более 20 лет. Среди заказчиков были и администрации, и корпорации, и частные лица. Например, мы делали горнолыжный курорт «Чекерил» и резиденцию президента Удмуртии. Объекты были самыми разными — в том числе, бассейны, бани, оздоровительные и медицинские комплексы. Часто ездили в Европу, в легендарные термы в Германии и Италии, изучали, как они устроены.

Я с детства люблю баню и все, что с ней связано. В России мне не хватало — и до сих пор не хватает — таких оздоровительных проектов: доступных, но со сложной курортной инфраструктурой. Я захотел изменить ситуацию.

Сейчас в стране работают чуть больше 80 терм, а в 2013 году, когда мы зарегистрировали компанию, их можно было посчитать по пальцам одной руки. Потенциал все еще огромный: емкость рынка термальных комплексов в России составляет 2,5–3 тыс. объектов.

Первый термальный комплекс мы открыли в Воткинске в 2015 году. Город небольшой — с населением всего около 98 тыс. человек. Запуск обошелся в 78 млн руб. Основные статьи расходов — это отделка (на стенах и полу должна быть плитка, желательно не скользкая) и оборудование:

• котельная;

• вентиляция;

• печи;

• парогенераторы.
  

Как таковых сложностей при проектировании не было, поскольку у нас уже был большой опыт строительства похожих объектов, была своя проектная организация, инженерная служба, дизайнеры. Но была проблема с самим зданием — оно давно не эксплуатировалось.

Нам пришлось полностью откопать здание, укрепить девятиметровую траншею, чтобы она не обваливалась, отбить всю штукатурку снаружи и внутри. Потом полностью закрыть герметиком — это сложная инженерная работа, на которую мы потратили 5 месяцев. Если бы не это,  мы бы построили термы быстрее и дешевле. По итогу, вся эта процедура составила 15% от суммы инвестиций в запуск.

Мы запускали термы в две очереди:

• осенью — крытую часть с банями и хаммамами;

• весной — уличную зону.

В Воткинске у нас более 16 бань и саун, крытые и открытые бассейны, спа-зоны и зоны отдыха. Мы построили маленький хаммам на 5 кв. м, так как большой там не помещался, открыли инфракрасную баню, баню Кела и многое другое. В какой-то момент возникла идея сделать бассейн «Мертвое море» с соленой водой. Встал вопрос, какую концентрацию соли выбрать. В Израиле — 350 г на литр воды, но в такой концентрации неудобно лежать, а к тому же, если такая вода попадет в глаз — мало не покажется. Решили остановиться на 200 г соли на литр воды, но такого оборудования ни у кого не было. При концентрации соли выше 50 г на литр воды техника начинала глючить. Пришлось самим разработать технологию, чтобы все действовало так, как мы задумали.

Мы рассчитывали, что проект окупится за два года. Так и получилось. Сначала жители отнеслись с недоверием,  думали, что это что-то недоступное для них. Но у нас час в будни тогда (в 2015 году) стоил 100 руб., а в выходные — 200 руб. Сейчас 345 руб. — в будни,  а в выходные — 295  руб.

«Воткинские термы» открылись в сентябре, и в первый месяц посетителей было немного. Но уже в октябре на школьных каникулах у нас было по 300 человек в день. Летом открылась уличная зона, и люди массово пошли в термы. Стали приезжать из соседнего Ижевска, рекорд комплекса — 1723 человека за день — мы зафиксировали в январе 2025 года. За 10 лет работы комплекс посетили 1,5 млн гостей.

С момента открытия терм в город стало приезжать больше туристов: в 2024 году приехало 350 тыс.  человек, в 1,5 раза больше, чем в 2020 году. И они задерживаются в городе дольше. Посещение музея-усадьбы Чайковского — самой популярной культурнй локации Воткинска — обычно занимает около 2 часов, а визит в термы длится 4–6 часов. То есть туристу уже, вероятно, потребуется дополнительный день на отдых, а это автоматически повышает спрос на гостиницы, сервисы и локальный ретейл. В итоге деньги остаются в городе и начинают работать на местную экономику.

Концепцию первого комплекса разработал немецкий архитектор Виктор Хельфер. Он помог создать коммерческую технологию, которая позволяет нам сегодня проектировать термы в любой локации, например:

• в ТЦ;

• на парковках;

• на площадях стрит-ретейла;

• в здании бывшего кинотеатра.
  

Приведу в пример другой комплекс под нашим управлением — «Нижнекамские термы». Он открылся в 2022 году. Если в Воткинске у нас компактное пространство (всего 2,5 тыс. кв. м), то в Нижнекамске комплекс просторный — с большой уличной зоной и новыми форматами (нефритовая и каменная сауны, национальные татарские бани Мунча, пивная баня, стеклянная сауна и многое другое). Общая площадь комплекса — 18 тыс. кв. м. Поэтому и инвестиции были в 10 раз больше.

Под термы мы реконструировали дом культуры. Объект начали строить еще в советское время,  по факту это был недострой. И тут бы я хотел отметить работу Министерства экономического развития Татарстана и администрации Нижнекамска: они помогли оформить концессию на здание и землю. Весь процесс — соблюдение регламентов, проведение торгов — занял год, и это еще было очень быстро. Наш проект понравился администрации, а после того, как мы закончили строительство и получили свидетельство соответствия, нам очень быстро выдали разрешение на ввод объекта.

Термы продают в первую очередь время. Чем комфортнее человеку, тем дольше он остается, тем выше чек. Именно продажа времени в виде билетов и абонементов приносит 80–90% дохода.

Около 20% площади мы сдаем в аренду, поэтому оставшиеся 10–20% выручки формируются за счет арендаторов и дополнительных сервисов: массажей, спа-процедур, косметологии, кафе и фудкорта. Все это часть отдыха, а не отдельный продукт, и приносит дополнительный доход без агрессивных продаж. Чем больше комплекс, тем больше мы ставим арендаторов. Например, в Нижнекамских термах 33 арендатора.

Самый высокий поток гостей — когда шкафчиков не хватает, термальный комплекс полный и стоит очередь — бывает в каникулы, выходные, а также когда на улице или очень холодно, или очень жарко. Скажем, если прогноз — +25 градусов, то мы ждем 100% загрузку, а если +30, то будет очередь.

Если все правильно распланировать, базовая себестоимость квадратного метра может составить 100–150 тыс. руб. Для этого надо понимать технологию проектирования:

• соблюдать размеры и пропорции зон, начиная с ресепшн и заканчивая саунами, душевыми и моечными;

• соблюдать соотношение количества лежаков с площадью воды.
  

Чем меньше стен, тем меньше расходов на их возведение и отделку. Чем просторнее помещение, тем больше людей, а значит — доходов. А вот на оборудовании нельзя экономить — если какую-то трубу прорвет, то вода может затопить половину комплекса.

Расчет мощностей — отдельная статья расходов, которую мы оптимизируем. Чтобы подвести нужные для функционирования терм мощности, необходимо будет подвести электроэнергию или даже построить отдельную подстанцию.

Многие проектировщики делают расчет мощностей по нормам СНИП (Строительные Нормы и Правила — комплекс нормативных документов, которые устанавливают обязательные требования к проектированию, строительству, реконструкции и эксплуатации зданий, сооружений и инженерных систем. — Прим. ред.), принятым для бань во времена Советского Союза. Мы решили поменять подход, опираясь на десятилетний опыт эксплуатации объектов. Сейчас наши расчеты на 35–50% ниже, чем те, что по СНИП.

В среднем термы можно построить за 1,5–2 года, но бывают разные ситуации. Например, термы, которые открываются в ТЦ, можно запустить быстро: в Видном процесс занял всего 3,5 месяца, а в Ижевске — 6 месяцев.

Маржинальность наших концепций — 50%. При грамотной организации проект окупается за 2–3 года. Но нужно продумать детали:

• подачу и очистку воды;

• вентиляцию;

• поддержание комфортной температуры и влажности;

• расчет энергопотребления.

Все это может съедать маржинальность: любой недочет приводит к росту расходов и снижению качества услуг, что напрямую влияет на экономику проекта.