Поделиться • 16 мая 2025
Вы будете платить за уборку вместо арендатора: топ ошибок в договоре аренды коммерческой недвижимости
Вы будете платить за уборку вместо арендатора: топ ошибок в договоре аренды коммерческой недвижимости
Текст: Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7
Фото: Unsplash
Практика показывает, что предприниматели все чаще покупают коммерческую недвижимость для сдачи в долгосрочную аренду. Кто-то полностью уходит в эту сферу инвестирования, кто-то приобретает объекты для диверсификации портфеля активов, а кто-то просто стремится получать стабильный пассивный доход. Кажется, что это легкий заработок, но на деле, даже если приобрести подходящее помещение и найти надежного арендатора, ошибки при подписании договора могут дорого обойтись.
Практика показывает, что предприниматели все чаще покупают коммерческую недвижимость для сдачи в долгосрочную аренду. Кто-то полностью уходит в эту сферу инвестирования, кто-то приобретает объекты для диверсификации портфеля активов, а кто-то просто стремится получать стабильный пассивный доход. Кажется, что это легкий заработок, но на деле, даже если приобрести подходящее помещение и найти надежного арендатора, ошибки при подписании договора могут дорого обойтись.
Расскажу о ключевых упущениях, которые чаще всего совершают российские бизнесмены, и о последствиях, которые это влечет за собой.
Ошибка 1
Недостаточное внимание к срокам расторжения
Чтобы помещение заработало, требуется определенный объем инвестиций, которые пойдут на ремонт, получение разрешений, рекламу и прочие нюансы. Эти вложения всегда невозвратные, чтобы покрыть расходы на них, следует внимательно относиться к срокам расторжения договора:
- предусматривать период, в течение которого его невозможно расторгнуть;
- указывать, каким способом необходимо уведомлять о таких решениях.
Если этого не сделать, то собственник рискует потерять как вложенные средства, так и источник дохода, а также получить массу проблем, связанных с необходимостью срочно искать нового арендатора и готовить к этому объект недвижимости.
С другой стороны, недостаточное внимание арендатора к срокам расторжения может стать для него огромным финансовым ударом, так как бизнес напрямую зависит от данного помещения.
В моей практике был случай, когда инвестор приобрел помещение, которое намеревался сдать сетевому ритейлеру. По условиям договора собственник должен был сделать на объекте ремонт в формате white box, а арендатор имел право съехать в любой момент, предупредив об этом за 30 дней.
В итоге, вложив в ремонт помещения 1,7 млн руб., собственник практически сразу получил уведомление о расторжении, и через месяц арендатор съехал. Практически все вложенные в ремонт средства собственник потерял.
Совет
Заключая договор аренды, следует обязательно прописывать в нем четкие и разумные сроки уведомления о расторжении. Также стоит оговорить и документально зафиксировать случаи, при которых арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора: грубые нарушения условий, задолженность по арендной плате, использование помещения не по назначению и прочие сценарии.
Ошибка 2
Недостаточное описание прав и обязанностей сторон
Вне зависимости от размера и типа помещения с ним рано или поздно что-нибудь может произойти: треснет окно, будет повреждена входная группа, прекратится поступление воды или электричества. Чтобы потери собственника и арендатора от подобных событий были минимальны, они должны заранее договориться, кто за что ответственен.
Однажды мы столкнулись с ситуацией, когда инвестор приобрел отдельно стоящее здание, которое сдал сетевому супермаркету. Его задняя часть выполняла функцию зоны погрузки-разгрузки. По условиям договора арендатор отвечал за здание и территорию длиной в 5 метров вокруг него.
Когда зимой выпало много осадков, подъезд к зоне погрузки-разгрузки был завален снегом. Арендатор потребовал от собственника организовать его уборку, чтобы транспорт, осуществляющий погрузку, мог добираться до магазина. Так как компания отвечала только за территорию в 5 метров от объекта собственнику ничего не оставалось, как согласиться на такие условия.
В итоге весь зимний период он нес дополнительные затраты, чего можно было бы избежать, предусмотрев в договоре условия, по которым арендатор ответственен за уборку территории в пределах хотя бы 20-25 метров от здания.
Совет
В договорах аренды необходимо четко прописывать все обязанности сторон, касающиеся поддержания помещения в рабочем состоянии, включая мелкий ремонт — полов, дверей, окон, сантехники, покраску стен. Важно четко указать, какие расходы несет арендатор, а какие — арендодатель, включая сроки и способы оплаты.
Ошибка 3
Игнорирование акта приема-передачи
Это очень важный документ, который позволяет зафиксировать состояние помещения, его техническое оснащение, все повреждения и недочеты до начала работы там арендатора. К сожалению, на российском рынке к нему нередко относятся без должного внимания.
Без акта приема-передачи каждая из сторон сможет обвинить другую в нанесении ущерба или повреждений помещению либо, наоборот, отказаться от их устранения, сославшись на то, что они появились раньше. И доказать что-либо будет сложно.
Приведу такой пример: мы помогли инвестору приобрести помещение с уже действующим там арендатором. Когда срок действия договора истек, тот выразил желание съехать, подписал акт приема-передачи, передал ключи. Однако через некоторое время он вновь объявился и попросил вернуть ему оставшуюся в помещении систему отопления и кондиционирования.
Оказалось, что в момент, когда он арендовал помещение, там не была установлена система отопления и компании пришлось ее провести за свой счет — установить котел, радиаторы, кондиционеры, трубы. Однако на просьбу новый собственник совершенно законно ответил отказом и оборудование не вернул, мотивируя это тем, что акт приема-передачи подписан. В итоге арендатор понес значительные убытки.
Совет
Составьте акт приема-передачи помещения, детально описывающий его техническое состояние и перечень передаваемого имущества. Это поможет избежать споров о состоянии объекта на момент передачи и последующего возврата. Фото и видеофиксация также будут не лишними.
Ошибка 4
Невнимательность к целевому использованию помещения
Если проигнорировать эту деталь, никто не помешает арендатору использовать склад как производственную площадку и работать там со специями или какими-нибудь пахучими материалами, или на месте офиса организовать закрытый ночной клуб, куда будут приходить толпы людей и мешать окружающим. Это может не только привести к конфликтам и судебным спорам с управляющей компанией или местными жителями, но и довести помещение до состояния, в котором его будет затруднительно дальше использовать без серьезного ремонта.
Также от невнимательности к целевому использованию помещения может пострадать арендатор. Был интересный кейс, когда инвестор приобрел объект недвижимости, занятый арендатором, которого хотел заменить на другого, готового платить более высокую ставку. По условиям договора собственник имел право расторгнуть договор, предоставив арендатору не менее 3 месяцев для переезда. Столько ждать он не был готов, поэтому начал искать законные варианты для разрыва договора. И тут вскрылось нецелевое использование помещения.
В договоре было указано, что объект предназначен для размещения заведения общественного питания или реализации товаров народного потребления, а фактически там располагался пункт выдачи заказов интернет-магазина. Использовав это, собственник в одностороннем порядке написал претензию и выслал уведомление о расторжении, и арендатор был выселен буквально за несколько дней.
Совет
В договоре аренды обязательно следует указать вид деятельности, который будет осуществляться в помещении, а также оговорить возможность субаренды. Иначе можно получить массу проблем и испортить отношения с соседями в широком смысле этого слова.
Детально продуманный договор может стать фундаментом долгих взаимовыгодных отношений между собственником и арендатором. При этом нужно стараться не перегружать документ большим объемом ненужной информации, лишних пунктов, незначительных деталей, и учитывать интересы обеих сторон, а не быть кабальным для кого-то из участников сделки.
Практика показывает, что большинство сетевых арендаторов имеют свои версии договоров аренды. Они нередко пытаются убедить собственника, что данные шаблоны не редактируются и не подлежат корректировке. В реальности это не так. Даже в договорах крупных сетевых арендаторов встречаются ошибки и нелогичности, от которых следует избавиться. Будучи собственником помещения никогда не соглашайтесь с договором, который ущемляет ваши права, даже если боитесь упустить выгоду.
