— Это и осознанный выбор, и стечение обстоятельств. Изначально нам удалось договориться с партнерами на совместную реализацию проекта «Цвет 32». Нам нравится более высокий сегмент, потому что в нем есть возможность создать более интересный продукт, выявлять тренды рынка. Там больше возможностей попробовать новые технологии, материалы более высокого качества, которые потом можно применять и в более низком сегменте. Экспериментировать на низких сегментах сложнее, есть ограничение в бюджете. Мы попробовали этот подход на своих первых объектах — на Цветном, на MITTE, на LUMIN. Кроме того, здорово, когда можно сделать вещь, которая имеет культурную и архитектурную ценность. Это хорошо и для построения девелоперского бренда. Когда тебя никто не знает и ты строишь обычную серую коробку, впоследствии тебя ассоциируют с этой коробкой. А если построил хороший продукт, с таким бэкграундом, мне кажется, проще идти в доступный сегмент. Например, нас в основном ассоциируют со смелым архитектурным проектом LUMIN в самом центре города. Он камерный — но его знают все профессионалы рынка.

— Прежде всего класс проекта определяет локация. Чем ближе к центру — тем премиальнее и, соответственно, дороже. Хотя можно сделать проект выше классом и в неочевидной для него локации, продукт все равно будет востребован, но местоположение все же играет ключевую роль.

В бизнес-классе больший объем инженерных систем, чем в сегментах ниже, — не просто отопление, вода и канализация, но и, возможно, приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование, подготовка воды и воздуха и другие системы. Помимо дополнительных инженерных систем, обязательно наличие общественных пространств для жителей и их качественное наполнение. В таких объектах также очень важен уровень управляющей компании и качество сервисов, которые она может предоставить. У многих возникает вопрос, почему так дорого обходится обслуживание зданий более высокого сегмента.

— Как говорил ранее, бизнес и премиум-недвижимость — это другой уровень сервиса. Это более насыщенное инженерное обеспечение дома, которое требует и большего количества инженерного состава и их квалификации. Это как дорогой автомобиль: есть плановые регламенты — замена жидкостей, деталей. Конечно, первые несколько лет оборудование может работать практически без вмешательства. Но если его не обслуживали надлежащим образом, по истечении гарантийного срока оно постепенно будет выходить из строя. Некоторые управляющие компании осознанно занижают стоимость эксплуатации, зная, что на этом можно сэкономить. Зато позже возникают проблемы и собственникам приходится платить гораздо дороже. Более разумно сразу назначить адекватную стоимость обслуживания. Также в домах бизнес-класса работают консьержи. Они помогают жителям доносить тяжелые сумки, принимают доставку у курьеров, желают доброго утра, спрашивают, как прошел день. Эти маленькие вещи не всегда сразу заметны и воспринимаются как что-то естественное. Но когда они исчезают, люди начинают осознавать их ценность. Это все стоит денег.

— В 2019 году мы ввели в эксплуатацию первый объект, «Цвет 32», мы там сами живем — я и партнер HUTTON Александр Антонов. Искренне считаю, что это один из лучших домов в Москве. 2,5 года назад построили MITTE на Летниковской, а в декабре 2022 года — LUMIN. Сейчас мы строим LUNAR на Ленинском, закончили первую очередь бизнес-центра GEOLOG, строим вторую очередь — только что прошла торжественная заливка первого куба бетона. Есть еще проект наших партнеров, клубный дом класса de luxe DUO, где мы выступаем техническим заказчиком или девелопером — ведем все от маркетинга до продаж. Проект дорогой и сложный, в центре, где много сетей, памятников. Есть еще несколько крупных проектов в пайплайне.

— За MITTE мы получили Urban Awards, «Премьера года», и European Architecture Awards — это номинировалась компания Apex, архитекторы проекта. Также мы вошли в шорт-лист архитектурной премии мэра по архитектуре в 2021 году с LUNAR и в том же году получили архитектурную премию мэра по LUMIN как лучший архитектурный проект апартаментов. При этом мы обошли известные крупные проекты с иностранными архитекторами, очень большие и очень классные. Конечно, тут большой вклад архитекторов, но сыграло роль и то, что это очень маленький проект в центре, который мы хорошо вписали в среду. А политика города — поддерживать такие «жемчужины».

— На 70–75% это конечный потребитель, хотя, безусловно, инвесторы тоже есть. Рынок коммерческой недвижимости ориентирован больше на инвесторов. Мы осознанно выбираем не давать дисконтов и не делать прелончей. У нас нет цели всеми средствами собрать больше денег и набить эскроу-счет. Мы хотим, чтобы наш продукт ценился. Мы тратим на него много времени и денег. Когда к нам приходят оптовые покупатели, хотят взять целый этаж и просят скидку, мы все равно стараемся продать близко к текущей цене.

— Да, и это, скорее, хороший знак, потому что в наших бизнес-центрах не будет большой вторичной конкуренции при перепродаже или сдаче в аренду. Люди будут сразу заезжать, делать ремонт, и бизнес-центр будет жить, а не долгое время стоять пустым.

Кроме того, конечный потребитель тоже может быть инвестором. Денег в стране много, а их покупательская способность, как и во всем мире, постепенно снижается. Квартир много не купишь, сдавать их неудобно, это не профессиональный рынок. Офисы — это более понятный инструмент инвестирования для более крупного инвестора. Один лот может стоить 300–400 млн руб. и выше — и его можно сдавать в аренду, как и квартиру. Но есть большое преимущество. При сдаче офисов в аренду, как правило, собственник общается не с физическим лицом, а с юридическим департаментом компании, поэтому отношения более прозрачные, профессиональные и порой менее эмоциональные.

Коммерческая недвижимость — один из инструментов хеджирования, сохранения капитала и диверсификации, защиты от инфляции. Бизнес, вопреки ожиданиям, развивается, идет импортозамещение, открывается много новых компаний, им нужны офисы. В общем, мы довольны спросом. Кроме того, мы одни из немногих продаем офисы по ДДУ, который регламентируется 214-ФЗ.

— Нам это просто подходит и нравится — по 214-ФЗ очень понятная структура сделки для клиента, нас банки знают, у нас хорошая репутация. Физические лица, когда покупают у нас квартиры и узнают, что также по 214-ФЗ можно купить и коммерческую недвижимость, часто покупают и офисы тоже.

— Мы взяли тех же архитекторов, с кем работали на проекте GEOLOG. Нам очень понравилось их решение — очень простая, легкая и эффективная архитектура. Объект находится на улице Обручева, которая связана с историей геологии, мы хотели внести эту логику в проект. Основой идеи стали сдвиги тектонических плит. Кстати, в этих местах сдвигов есть террасы, что в принципе достаточно редкое решение для офисов. Вторая очередь продолжает идею первой — она крупнее, выше и имеет другой оттенок.

— Удобство для клиентов и качество. Мы видим тренды в жилье, понимаем, кто у нас покупает офисы, — это современные молодые люди, любящие эффективность. Им не важна большая площадь офиса, но нужно большое количество общественных пространств — чтобы можно было на общих территориях провести совещание или пообщаться с друзьями.

— Да, у нас есть кафе, ресторан. Есть кладовые комнаты для хранения посылок и сервисный лифт с отдельным входом, через который в офисы доставляют воду и канцелярские товары. Для нас как для девелоперов это большие издержки — закупить лифт, сделать под него шахту, отдельный проход, это потеря полезных площадей. Но выигрыш — качественный продукт. В GEOLOG2 будет еще небольшой фитнес-центр, где люди смогут заниматься спортом после или до работы, и достаточно неплохая зеленая зона, и все это — в непосредственной близости к метро.

— Район исторически был достаточно насыщен офисами, там в свое время была штаб-квартира Газпрома. Они давно уехали, но компании-сателлиты все равно продолжают там работать.

Многим бизнесменам нравится, что есть удобная развязка с выездом на МКАД: можно быстро добраться куда нужно. Особенно комфортно для тех, кто живет за городом.

В пешей доступности две станции метро — Калужская и Воронцовская. В непосредственной близости строятся несколько крупных жилых объектов, которые скоро будут заселяться. Там будут жить, в том числе, представители малого и среднего бизнеса. То есть это самодостаточная локация, в которой уже есть нехватка офисов. Клиенты, которые въезжают в новые корпуса и видят наш бизнес-центр, просто снимают там площади для себя.

— Все системы центральные — это приточно-вытяжная вентиляция, холодоснабжение, возможность открывать все окна, что есть не во всех бизнес-центрах. Это немного повышает себестоимость, но очень сильно влияет на комфорт. Конечно, качественная отделка мест общего пользования, около одного машиноместа на 110 кв. м, это считается достаточно высоким коэффициентом, в GEOLOG2 четыре уровня подземного паркинга. И современная архитектура с архитектурной подсветкой.

— Сейчас достаточно высокая ключевая ставка, но это все равно лучшее время, дешевле недвижимость вряд ли будет. Экономика развивается, жизнь идет. Это отличный момент улучшить жилищные условия для своего бизнеса. Помимо того что мы продаем по ДДУ, мы также предлагаем рассрочку.

Сейчас можно выбрать любой подходящий лот, внести первый платеж в размере 10%, а остальное без процентов оплатить в срок до 18 месяцев, — по сути, это бесплатная кратковременная ипотека. У бизнеса будет время аккумулировать необходимые средства на ремонт и переезд, не надо брать кредит и можно спокойно прогнозировать свои затраты. Лоты от 78 до 1,1 тыс. кв. м, их можно объединять, а для крупных клиентов мы можем даже перенарезать какие-то помещения. Мы тут достаточно гибки. Нашим клиентам это нравится, они часто переходят из проекта в проект.

— Планируется в конце 2025 года. Через два месяца закончим заливать монолит подземной части. У нас уже отработаны все решения на первой очереди. Мы выбрали того же генподрядчика, ФОДД, это один из лидеров строительной индустрии Москвы. Все самое сложное пройдено — бывает, котлован вырываешь и выясняется, что проблема с грунтами. У нас уже все прогнозируемо, срывов сроков и задержек не будет.