Спецпроекты • Партнерский материал • 26 декабря 2024
Управляющая компания 3.0:
как забота об арендаторах меняет рынок коммерческой недвижимости
Согласно данным IBC Real Estate, на офисном рынке острый дефицит предложения: свободных площадей мало, а цены на них растут. При этом объем ввода коммерческой недвижимости увеличивается рекордными темпами, а значит, в 2025 году ситуация может измениться. Если сегодня компании испытывают сложности с арендой, то вскоре уже собственники могут столкнуться с нехваткой резидентов. Как бизнес оптимизирует расходы на аренду, что позволяет бизнес-центрам выстраивать долгосрочные отношения с арендаторами и какую роль в этом процессе играют управляющие компании и цифровые сервисы, рассказал Андрей Кулагин, управляющий директор MANUFAQTURY.
Офисный вопрос
По данным аналитиков IBC Real Estate, по итогам третьего квартала 2024 года доля свободных коммерческих площадей в Москве составила 5,5%. Это абсолютный минимум с 2008 года. Основная причина нехватки свободных офисных помещений — растущий спрос и ограниченное предложение. Такая ситуация подстегнула цены на аренду: по данным консалтинговой компании NF Group, средняя ставка для офисов класса А выросла на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Дефицит офисных площадей и высокая стоимость аренды заставляют компании переводить сотрудников на гибридный график — такой режим дает возможность закрепить одно рабочее место за несколькими специалистами. Избежать накладок помогают цифровые сервисы, которые позволяют забронировать стол, переговорную комнату или парковку. Например, с помощью платформы Q: OS ГК «Самолет» сократила площадь офиса с 8 790 до 3 021 кв. м. Количество сотрудников осталось неизменным — 900 человек, при этом коэффициент использования рабочего места вырос с 1 до 3,9. Согласно данным платформы, команда ГК «Самолет» забронировала с помощью Q: OS офисные ресурсы на 47 лет вперед.
Бизнес также стал чаще рассматривать субаренду — то есть брать в аренду у других компаний офисные помещения, которые в данный момент не нужны. В этой ситуации все оказываются в плюсе: выгода субарендатора в условиях дефицита на офисном рынке очевидна, а арендатор сокращает издержки за счет сдачи ненужных площадей.
Еще один вариант решения проблемы — сервисные офисы. Эти помещения полностью оборудованы для рабочего процесса, и условия аренды более гибкие, чем у классического офиса: такой договор проще заключить и расторгнуть, а при необходимости можно увеличить или сократить занимаемую площадь.
Лицом к арендатору
В России активно продолжается ввод новой коммерческой недвижимости. Эксперты полагают, что это может распределить спрос на аренду офисных помещений между текущими и новыми БЦ. Согласно прогнозам компании Nicoliers, по итогам 2024 года в стране будет введено 6,4 млн кв. м коммерческих площадей, что является абсолютным рекордом за последние 10 лет.
Бизнес-центрам стоит уже сегодня готовиться к такому варианту развития событий: выстраивать с резидентами долгосрочные отношения и работать над повышением их лояльности.
В этом им помогают управляющие компании нового образца — их можно назвать УК 3.0. До недавнего времени УК выступали просто посредником между собственником и арендатором, занимаясь в основном сбором платежей и обслуживанием зданий. Сегодня растет спрос на УК 3.0 — это компании, которые используют человекоцентричный подход.
Ключевой принцип, на котором строится человекоцентричное управление бизнес-центрами, — это забота об арендаторах: развитие оперативной коммуникации с резидентами, улучшение инфраструктуры на основе их запросов и формирование комьюнити.
Офисные сотрудники большую часть дня проводят в бизнес-центре и хотят иметь возможность решать бытовые вопросы. Поэтому для управляющей компании важно регулярно проводить опросы удовлетворенности арендаторов инфраструктурой здания и на основе обратной связи улучшать ее, расширять линейку сервисов.
Например, УК MANUFAQTURY провела большой ежегодный опрос удовлетворенности резидентов БЦ Poklonka Place, и в 2024 году на его территории появились нотариальная контора, химчистка, банкоматы, зона завершения поездок для каршеринга, обновленные велопарковки, платный паркинг и другие современные сервисы. Чтобы резидентам было проще попасть в БЦ Poklonka Place, УК MANUFAQTURY обновила линейку СКУД-носителей, создав универсальную карту доступа во всем БЦ, носители в том числе стали частью новой бренд-идентичности бизнес-центра. Компании-резиденты получили возможность использовать для доступа в БЦ мультикарты, работающие как автомобильный и пешеходный пропуск, а также браслеты и стикеры, которые крепятся на телефон. Внедрение системы считывания номеров и RFID-меток позволило тем, кто приезжает на работу на автомобиле, экономить время на парковке.
Для арендаторов также важны эстетичные общественные пространства бизнес-центра. Поэтому УК MANUFAQTURY в зависимости от сезона оформляет входные группы БЦ Poklonka Place: в преддверии Нового года в центре холлов появились ели и праздничные инсталляции, а на фасадах зданий — подсветка. В летнее время резиденты могли отдохнуть на свежем воздухе в шезлонгах или сыграть в мини-гольф и пинг-понг.
Еще одна задача человекоцентричной управляющей компании — формировать лояльное комьюнити арендаторов с помощью разных мероприятий. Они позволяют резидентам общаться между собой и с представителями УК в неформальной обстановке, найти среди соседей по бизнес-центру новых клиентов и партнеров, обратиться к УК с идеями по улучшению инфраструктуры БЦ. На одной из таких встреч арендаторы выступили с предложением установить в холлах фандоматы для сбора пластика, батареек и использованных электронных сигарет, и эти устройства появились в здании. За год УК MANUFAQTURY организовала десятки мероприятий для резидентов БЦ Poklonka Place, в том числе День донора, День окружающей среды, а такие сезонные праздники, как «Лето на Поклонке» и «Зима на Поклонке», собирают до тысячи участников.
Строить и развивать комьюнити резидентов, собирать обратную связь помогает телеграм-канал для арендаторов БЦ Poklonka Place, где появляются анонсы мероприятий и новости бизнес-центра, проводятся опросы удовлетворенности. За 2024 год аудитория канала выросла до 2 тыс. человек.
Технологии для человекоцентричного управления
Сделать управление бизнес-центром человекоцентричным и обеспечить высокий уровень клиентского сервиса позволяют цифровые сервисы. В России до недавних пор не существовало программного комплекса, который помогал бы эффективно решать внутри одной системы все задачи по обеспечению пропускного режима, диспетчеризации бизнес-центров и взаимодействию с резидентами. Поэтому MANUFAQTURY разработала собственную PropTech-экосистему PRYSM.
С помощью мобильного приложения PRYSM резиденты могут в формате одного окна быстро решать с УК любые вопросы, например отправлять сообщения о забытых вещах и неисправностях. Все запросы резидентов попадают в CRM-систему и не теряются: управляющая компания получает возможность оперативно реагировать на них, а арендаторы — следить за статусом своего обращения.
Мобильное приложение PRYSM также позволяет арендаторам в несколько кликов оформить автомобильный или пешеходный пропуск на территорию офисного центра для своих сотрудников и гостей, а модуль маркетплейс — заказать любые услуги и товары, не выходя из офиса, например записаться на мойку автомобиля или оплатить кофе в кафе на первом этаже и забрать его без очереди.
С помощью PRYSM управляющая компания может формировать вокруг бизнес-центра лояльное сообщество, рассказывая резидентам о новостях и акциях управляющей компании и партнеров бизнес-центра, отправлять всем, кто находится в здании, важные push-уведомления на мобильный телефон — оповещать об учебной или пожарной тревоге.
Собственники коммерческой недвижимости могут оценивать эффективность работы управляющей компании в CRM-системе PRYSM. Информация доступна в формате дашбордов и показывает скорость обработки заявок, а также позволяет проводить опросы уровня удовлетворенности и другую аналитику.
PRYSM — платформенное решение, которое подходит для управления не только бизнес-центром, но и крупными штаб-квартирами. Продукт работает по модели White Label, что позволяет настраивать интерфейс в соответствии с корпоративным стилем и брендом управляющей компании. PRYSM интегрируется с существующими инженерными системами, включая СКУД, видеонаблюдение, диспетчеризацию и управление парковкой, а также может заменить отдельные узкоспециализированные решения.
Внедрение в работу УК таких цифровых решений, как PRYSM, позволит обеспечить качественный сервис резидентам и повысить привлекательность бизнес-центра для арендаторов, сделать управление коммерческой недвижимостью более человекоцентричным. Такой подход в будущем станет стандартом для управляющих компаний, а бизнес-центрам обеспечит полную загрузку здания и позволит остаться востребованными.
Реклама. ООО «АГЕНТСТВО МАССИРОВАННЫХ КОММУНИКАЦИЙ», ИНН 9729062516, erid: 2Vtzqx9LLrf
