Спецпроекты • Партнерский материал • 19 декабря 2025
НЕ «СИТИ» ЕДИНЫМ: КАК РАЗВИВАЕТСЯ ОФИСНЫЙ КЛАСТЕР В РАЙОНЕ МЦК «ЗОРГЕ»
Компаниям становится тесно в традиционных деловых кластерах: плотность, трафик и рост цен на аренду заставляют искать районы с удобной логистикой и понятной инфраструктурой. Тренд на децентрализацию продолжается, на карте появляются новые деловые точки, одной из которых становится станция «Зорге».
Поменялось при этом и само отношение бизнеса к офисам: предприниматели борются за таланты с помощью гибких, современных рабочих пространств и инвестируют в комфорт.
Как развивается новый транспортный хаб в столице и какие перспективы он открывает для бизнеса — рассказываем вместе с Capital Alliance.
Спецпроекты • Партнерский материал • 19 декабря 2025
НЕ «СИТИ» ЕДИНЫМ: КАК РАЗВИВАЕТСЯ ОФИСНЫЙ КЛАСТЕР В РАЙОНЕ МЦК «ЗОРГЕ»
Компаниям становится тесно в традиционных деловых кластерах: плотность, трафик и рост цен на аренду заставляют искать районы с удобной логистикой и понятной инфраструктурой. Тренд на децентрализацию продолжается, на карте появляются новые деловые точки, одной из которых становится станция «Зорге».
Поменялось при этом и само отношение бизнеса к офисам: предприниматели борются за таланты с помощью гибких, современных рабочих пространств и инвестируют в комфорт.
Как развивается новый транспортный хаб в столице и какие перспективы он открывает для бизнеса — рассказываем вместе с Capital Alliance.
НЕ ТОЛЬКО ЦЕНТР
За пару десятков лет развития офисного рынка в Москве сформировалось несколько основных деловых кластеров. Все началось с Садового кольца, но места в центре не хватало — тогда появился «Москва-Сити», заполнились локации вдоль Ленинградского шоссе, а также на Павелецкой и Белорусской.
Однако и эти площади бизнес быстро занял. С развитием транспортных сетей стали активироваться бывшие «серые» зоны в других районах Москвы, стимулируя инвесторов строить там коммерческую недвижимость.
По результатам исследований Core XP, дефицит свободных офисов под аренду сохраняется уже более двух лет. В «Москва-Сити» и на западе города таких офисов практически нет.
Именно поэтому набирает обороты тренд на децентрализацию деловых кластеров. По сообщению компании NF Group, к 2030 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 137 бизнес-центров совокупной офисной площадью более 6,5 млн кв. м. Большинство заявленных проектов (90%) относится к классу, А и расположено за пределами ТТК (71%).
Эксперты отмечают, что в ближайшие несколько лет могут появиться новые крупные бизнес-кластеры: «Большой Сити», Савеловский и Калужский кластеры, а также «Северный речной порт» и «Южный порт».
Строящиеся деловые центры аккумулируют вокруг себя трафик, создавая новые центры притяжения. Кроме того, география серьезно влияет на экономику проектов. Средневзвешенная базовая ставка аренды офисов в новых объектах в Москве на сентябрь 2025 года — 31,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом внутри центрального «делового» района она составляет 58,5 тыс. руб. в год.
31 900 руб. м2 /год
Средневзвешенная базовая ставка аренды офисов в новых объектах в Москве на сентябрь 2025
58 500 руб. в год
Средневзвешенная базовая ставка аренды офисов внутри центрального «делового» района на сентябрь 2025
КАКИЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ ПРИВЛЕКАЮТ ТАЛАНТЫ?
В мире коммерческой недвижимости меняется не только география. Другим стал сам подход к обустройству офиса: он должен привлекать самые ценные кадры, которые есть на рынке труда.
Согласно недавним исследованиям Финансового института при Правительстве РФ, многие российские компании сегодня инвестируют в комфорт. Предприниматели стремятся привлечь и удержать таланты, поэтому им нужны комфортные пространства с зонами для концентрации, общения, отдыха и брейн-штормов. Аналитики утверждают, что компании борются за талантливых сотрудников не меньше, чем за клиентов.
Гибкие офисы выбирают не только стартапы, все чаще их арендуют как крупные, так и средние компании, которым важно быстро масштабироваться или, наоборот, оптимизировать площадь.
От открытых опен-спейсов бизнес переходит к формату multi-space (это и есть то самое гибкое пространство) или к hub-офисам (Hub в переводе с английского — центр деятельности. Hub-офис — это многофункциональная коммерческая недвижимость, в которой коворкинг может быть объединен с гибким офисом и складом. — Прим. ред.).
Как правило, такие помещения отличаются смешанной планировкой, которую можно адаптировать под конкретные задачи бизнеса. В гибких офисах обычно есть open-space, переговорные, небольшие тихие кабинеты, кухни или кофепоинты, зоны отдыха, лобби, event-пространства.
Исследования показывают, что сотрудники, удовлетворенные физической средой, демонстрируют на 20–25% более высокую продуктивность и на 40% меньше склонны к выгоранию. В России эту тенденцию подхватили крупные игроки, такие как «Сбер», «Яндекс», VK, Ozon, «Т-Банк»: они активно обновляют свои пространства, внедряя регулируемые столы, мобильные перегородки, акустические кабины для звонков и зоны релакса.
Предприниматели стремятся создавать среду, в которой их команда будет развиваться и учиться новому. Поэтому офисное пространство также включает в себя зоны для обучения, спринтов и тимбилдингов.
Показательно, что в России рынок гибких рабочих пространств растет на 25–30% ежегодно. Как отмечают в Финансовом университете при Правительстве РФ, это связано не только с ростом числа фрилансеров и ИТ-компаний, но и с тем, что крупные корпорации начали использовать коворкинги как вторые офисы, хабы для проектных команд, стартап-групп, филиалов в регионах.
Из-за растущего спроса на гибкие рабочие пространства растет инвестпривлекательность средних и крупных лотов — как правило, именно они позволяют арендаторам подстраивать планировку под задачи бизнеса.
«ЗОРГЕ»: НОВЫЙ ДЕЛОВОЙ СУБКЛАСТЕР
Одна из таких деловых точек на карте города — район станции МЦК «Зорге». Рядом находятся три станции метро — «Полежаевская», «Хорошевская» и «Октябрьское Поле». Хорошевский район удачно сочетает в себе разнообразную архитектуру, престижность и доступность. Время в пути до главных городских локаций — около получаса, причем как на общественном транспорте, так и на автомобиле. Из других преимуществ — высокая плотность сервисов: кафе, магазины, спортивные и социальные объекты здесь находятся в пешей доступности от многих зданий. Кроме того, в районе идет строительство жилых объектов бизнес-класса, что также повышает качество среды.
Центром нового делового кластера призван стать новый бизнес-центр AVIUM. Это современный офисный комплекс класса А, расположенный у станции МЦК «Зорге». Его название отражает связь с авиационной историей района и подчеркивает научный, интеллектуальный подход к созданию офисной среды.
Колыбель российской авиации
Хорошевский район часто называют «колыбелью российской авиации». В 1910 году на Ходынском поле был официально открыт первый в Москве аэродром, который позже стал Центральным аэродромом имени М. В. Фрунзе. С этого аэродрома в 1922 году начались первые в истории России международные авиарейсы (Москва — Кенигсберг), а в 1923 году — регулярные внутренние рейсы.
В основе концепции БЦ AVIUM — формула восходящей динамики: сочетание амбиций, инновационного делового комплекса и качественной клиентоориентированной инфраструктуры. Авторы проекта опирались на исследования: они провели более 70 интервью с инвесторами, резидентами и экспертами рынка.
Проект объединяет современные офисные пространства, парк и ретейл-галерею. БЦ AVIUM создает многофункциональную среду, в которой бизнес получает не только рабочие площади, но и полноценную инфраструктуру для самых разных повседневных сценариев. В составе комплекса более 80 тыс. кв. м офисных пространств общей площадью 134 тыс. кв. м, включая две 34-этажные башни, галерейное ретейл-пространство и собственный ландшафтный парк с прогулочным бульваром.
Главная особенность БЦ AVIUM — интеграция в городскую ткань. Территория общественных пространств открыта для горожан, а не замкнута в формате офисного «острова». Парк работает как точка притяжения: по нему удобно пройти от станции МЦК до офисов, он формирует маршруты для прогулок, служит местом для коротких встреч или спортивных пауз в течение дня. Это не серая однообразная дорога от метро до офисной двери.
Ретейл-галерея закрывает бытовые и деловые задачи. Здесь размещаются кафе, мини-ресторан, сервисные точки и пространства для встреч. Это снижает нагрузку на окружающий жилой район и позволяет компаниям не тратить время на поиск инфраструктуры вне комплекса. Галерея дополняет офисные блоки: здесь можно выпить кофе перед переговорами, пойти на обед или провести неформальные рабочие встречи внутри комплекса.
Инженерная часть проекта соответствует требованиям современного класса А. В офисах установлены современные системы вентиляции и кондиционирования, продуманная IT-инфраструктура, а также системы управления зданием (BMS), позволяющие обеспечивать предсказуемый климат и высокую энергоэффективность. Резервные контуры электроснабжения повышают стабильность работы бизнеса и минимизируют технологические риски.
БЦ AVIUM формирует устойчивую экосистему, в которой компании получают рабочие пространства, инфраструктуру и комфортную среду. Такой подход повышает ценность района для бизнеса и усиливает тренд на развитие новых деловых кластеров за пределами традиционных центров Москвы.
ПОДХОДИТ ЛИ РАЙОН «ЗОРГЕ» ДЛЯ ВАШЕГО БИЗНЕСА?
Этот район отвечает запросам компаний, которым важна гибкая офисная среда и сервисы в пешей доступности.
Также он подойдет тем, кто заботится о психологическом комфорте сотрудников: маршрут от станции МЦК до рабочего места проходит через парк и благоустроенную территорию — это снижает уровень повседневного напряжения.
Локация также соответствует требованиям бизнеса, который ищет средние и крупные офисные блоки. В Москве дефицит качественных площадей класса, А и, по прогнозам, эта ситуация сохранится ближайшие пять-семь лет. Район «Зорге» предлагает редкую возможность арендовать крупные лоты в современной деловой среде, не конкурируя за квадратные метры в перегретых кластерах. Особый интерес зона представляет для компаний, которые планируют апгрейд офисного уровня и рассматривают переход в класс, А по инвестиционным ценам. На этапе строительства стоимость ниже, а выбор конфигураций шире: это открывает возможность создать офис будущего под свои задачи — от планировочных решений до технических требований.
Реклама: ООО СЗ «Зорге» ИНН 9703131444. ОГРН 1237700058980. Erid: 2VtzqwDsQ6n
