Какие условия предусмотрены для приобретения?

Есть распространенный миф о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость — только для людей при больших деньгах. Однако клиентоориентированный девелопер всегда располагает удобными финансовыми инструментами, что существенно уменьшает стартовые риски и позволяет быстрее «выйти в плюс».

Инвестору необходимо знать об этом, так как условия приобретения напрямую влияют на доступность актива и сроки окупаемости. Существуют гибкие инструменты, например, вариативность рассрочек — как минимальный срок без наценки, так и срок, равный периоду строительства, который может достигать трех лет, — предложения по кредиту или лизингу от банков- партнеров, а также система скидок при полной оплате.

Важно уточнить у девелопера: возможна ли рассрочка и на каких условиях, какова минимальная сумма первого взноса, какой максимальный срок, есть ли наценка на стоимость, какова регулярность платежей, привязаны ли они к этапам строительства?

Например, девелопер FORMA в своих пространствах для бизнеса workplace предлагает удобные финансовые инструменты: выгода до 25% при 100% оплате, беспроцентная рассрочка сроком до 12 месяцев и рассрочка до РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). Также в арсенале финансовых инструментов лизинг и зачет НДС при любом платеже.

Где расположен объект?

Локация — ключевой фактор, влияющий на рост как инвестиций, так и будущей арендной ставки. Даже в кризис удачно расположенные проекты продолжают приносить доход. Изучите транспортную доступность — есть ли метро или МЦД в пешей доступности, остановки общественного транспорта, выезды на ключевые магистрали и выделенные транспортные полосы. Стоит также обратить внимание в целом на перспективы развития транспортной сети в той или иной локации — это напрямую влияет на рост ликвидности проекта в долгосрочной перспективе.

Например, вблизи проекта LAVIN будет строиться дублер МСД (Московский скоростной диаметр), который разгрузит транспортную сеть и обеспечит легкий подъезд к деловому пространству даже в часы пик. Деловое пространство MOUNT находится на пересечении МКАД (Московская кольцевая автодорога) и Боровского шоссе, что позволяет быстро добраться как до «Москвы-Сити», так и до аэропорта Внуково. А JENGA уже сегодня имеет 20-ти минутную доступность до Белой площади.

Какая инфраструктура предусмотрена в проекте и рядом с ним?

Это сложившийся деловой кластер или развивающийся район? Какие зеленые зоны будут прилегать к проекту и каким будет вид из окон? Будут ли в бизнес-центре ретейл, рестораны, кафе, кантина, гостевая парковка? Все эти вопросы стоит задать уже на моменте обсуждения проекта — как правило, девелопер планирует концепцию своего проекта заранее. Это может снять ряд вопросов, связанных с комфортом резидентов уже на этапе выбора проекта.

Отдельно стоит обратить внимание на парковочный коэффициент, который предусмотрен проектом. Несмотря на то, что в большинстве проектов предусмотрен собственный паркинг, в зависимости от приобретаемой площади можно приобрести ограниченное количество машиномест.

В пространства workplace расположены в новых деловых локациях, при этом выдерживают единый стандарт линейки с социально ориентированной инфраструктурой. Например, в проекте LAKES предусмотрена торговая галерея с супермаркетом, ресторанами и спортивным комплексом со SPA и термальной зоной. Во всех проектах предусмотрены зона drop-off, гостевой паркинг, а также ретейл и помещения для ресторанов.

Какие планировки максимально эффективны?

Универсальные лоты с возможностью перепланировки легче сдать и продать. Уточните, можно ли объединять или делить помещения. Какая глубина офиса и шаг колонн? Есть ли мокрые точки? Как для дальнейшей сдачи, так и для эксплуатации, важно максимально утилизировать помещение.

Например, часто бывает, что лот находится в угловой части здания и большую часть помещения занимает остекление. Это может быть как преимуществом, так и минусом — в зависимости от целей конечных пользователей. Поэтому важно оценить, кто будет пользоваться офисом.

В пространствах workplace есть возможность приобрести как мелкую, так и крупную нарезку в зависимости от проекта — такие помещения можно сдавать в аренду как небольшим стартапам, так и крупным компаниям. Кроме того, во всех проектах предусмотрены и структурное остекление со створками естественного проветривания, и мокрая точка в каждом помещении, что позволяет оборудовать кухню, кофе поинт или санузел внутри своего лота.

Какие технологии и сервисы будут доступны сотрудникам бизнес-центра?

После пандемии сотрудники начали пересматривать стандарты комфорта в офисах. Климат-контроль, системы вентиляции, шумоизоляция, современные лифты, зоны отдыха — все это повышает ценность лота.

Уточните, какие общественные пространства предусмотрены в проекте. Чем их больше, тем гибче можно выстроить офисное зонирование: часть функций для отдыха и неформальной работы удобно вынести в общие зоны, освобождая пространство внутри офиса.

В объектах линейки workplace интегрированы продуктовые решения, которые поддерживают высокий уровень комфорта резидентов — многофункциональные гранд-лобби с экспрессо-барами, зонами отдыха банкоматов и постаматов, парковки для велосипедов и возможность установки зарядок для электрокаров.

Есть ли потенциал роста актива на разных этапах строительства?

Разницу между ценой входа на этапе котлована и стоимостью объекта при вводе в эксплуатацию можно назвать капитализацией. Чем она будет выше, тем быстрее инвестиции окупятся и тем более гибким может быть выход из проекта. Самые выгодные инвестиции — на старте продаж, так как цены в уже строящихся объектах могут вырасти вплоть до 60%.

Сравните с похожими проектами на рынке: насколько выросли цены от старта продаж до ввода в эксплуатацию, какие были темпы продаж и прирост в процентах за квартал. Уточните, нет ли юридических ограничений на перепродажу до ввода. Если вы не чувствуете уверенности в девелопере, стоит рассмотреть проекты на большей стадии готовности или рассмотреть другие предложения.

Как ликвидность влияет на диверсификацию портфеля?

Лоты должны быть ликвидны, что означает их легкую перепродажу при необходимости .

Сравните цену лота с аналогами в этом районе. Уточните у девелопера минимальную площадь для покупки, возможность покупки нескольких блоков, статистику перепродаж, если проект у застройщика не первый. Ведь хороший объект — это тот, который можно продать без дисконта и в короткие сроки.

Перед тем, как инвестировать в офисную недвижимость, важно задать правильные вопросы девелоперу. Если застройщик отвечает на них четко, демонстрируя цифры и реальные кейсы, скорее всего, перед вами — зрелый продукт. Если же ответы вас не устраивают, не бойтесь отказаться от объекта, в 2025 году рынок предлагает достаточно альтернатив.

В FORMA дадут ответы на любой вопрос и помогут подобрать ликвидный лот под любой бизнес — от стартапа до большой корпорации, а также наилучшее предложение для самой выгодной инвестиции.

Реклама: Общество с ограниченной ответственностью «ФОРМА». ИНН 7729604691. ОГРН 1087746771133. 107143, г. Москва, вн. тер. муниципальный округ Гольяново, 2-й Иртышский проезд, д. 6, стр. 3. Erid: 2Vtzqw6ngB3