«Эффект Долиной». Почему кейс известной артистки обвалил рынок вторичного жилья и как не нарваться на мошенников

Что сейчас происходит на рынке

Только за 2024 год суды рассмотрели более 3 тыс. исков об оспаривании прав на недвижимость, из них около 77% были удовлетворены полностью или частично. А в 2025 году, по оценкам Российской гильдии риэлторов, количество таких дел выросло еще на 15–20%.

Речь идет не только о наследственных спорах и банкротствах — все чаще продавцы заявляют, что стали жертвами телефонных мошенников, хотя доля таких дел остается не такой большой, говорит эксперт по недвижимости, владелица агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. И теперь каждый покупатель рискует потерять и недвижимость, и деньги, если владелец заявит, что его обманули.

История затронула не только вторичное жилье, но и рынок коммерческой недвижимости, утверждает основательница юридической компании VALEX Legal Group Валерия Тормозова.

Дело Долиной вышло далеко за рамки судебных заседаний и спровоцировало масштабную кампанию «отмены» артистки. Московский ресторан «Кафе Пушкинъ» удалил информацию о новогоднем выступлении певицы, в соцсетях запустили флешмоб под ее же хит «Погода в доме», где пользователи иронично требуют вернуть деньги за покупки, совершенные «под воздействием мошенников». У дома Долиной в Хамовниках появилась стихийная «стена Долиной», куда люди приносят тапочки и свечи — «на удачу в квартирных сделках».

Последствия «эффекта Долиной»

Первые признаки паники уже видны: на сайтах объявлений появились пометки «Квартиру продает НЕ Лариса Долина», а покупатели начали массово требовать от пожилых продавцов дополнительные справки и присутствие родственников на сделках.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит считает, что из-за сложившейся ситуации сильно вырастут трансакционные издержки. А это приведет к падению или стагнации цен на вторичку.

Вероника Крамарова убеждена, что если ситуация останется неизменной, то покупателей и продавцов вторичного жилья ждет несколько неприятных тенденций:

• рост числа фиктивных исков, где продавец заранее моделирует историю «я стал жертвой мошенников»;

• увеличение числа злоупотреблений, когда продавцы сознательно используют правовую лазейку, чтобы вернуть квартиру без возврата денег;

• падение доверия к сделкам на вторичном рынке — покупатели будут предпочитать новостройки или сделки через банки или агентства, где контроль выше;

• рост стоимости юридического сопровождения и страховых продуктов.

Константин Пахомов добавляет: «Если сейчас ничего не изменится, то в будущем картина будет удручающей. В элитном сегменте, где есть риск того, что за квартирой стоят вырученные нелегальным путем деньги или она в центре корпоративного конфликта, цены также резко повысятся». Ведь покупатели будут закладывать огромную скидку за риск.

Как защититься покупателю вторички

В действующем законодательстве нет понятия «механизм защиты покупателя». Есть установленные в законе и выработанные в судебной практике ограничения на оспаривание сделок по статьям 177 (совершение сделки в состоянии, не позволяющем понимать значения своих действий и руководить ими), 178 (совершение сделки под влиянием заблуждения) и 179 (совершение сделки под влиянием обмана) Гражданского кодекса, говорит Юрий Пустовит.

По словам эксперта, в деле Долиной суд признал договор купли-продажи недействительным в противоречие этим нормам. Также суд в противоречие статье 167 Гражданского кодекса не применил двустороннюю реституцию, вернув квартиру продавцу и не вернув одновременно деньги покупателю. То есть все указанные нормы эффективно работают только тогда, когда суд их правильно применяет.

Верховный суд РФ уже истребовал дело Долиной для детального изучения — возможно, будет выработана новая позиция. Но пока этого не произошло, рынок в подвешенном состоянии.

Есть еще титульное страхование. Этот механизм хоть как-то компенсирует последствия признания сделки недействительной. При утрате права собственности по мотивам недееспособности или заблуждения продавца страховая компания обязана покрыть стоимость объекта. На практике эффективность зависит от качества страхового продукта и добросовестности страховщика, поясняет Вероника Крамарова.

Как не нарваться на мошенников

Сегодня сложно установить четкие критерии подозрительного продавца, потому что в таких сделках участвуют не только одинокие пенсионеры.

Были случаи, когда квартиры продавали под воздействием мошенников супруги, мать с сыном или даже два брата.

Одним из способов не нарваться на мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке остается внимательное изучение договора купли-продажи и внесение в него пунктов, которые ограничивают действия продавца. Это позволяет покупателю получить больше гарантий, поясняет Никита Бабчук.

По мнению опрошенных экспертов, потенциальному покупателю перед сделкой необходимо следующее.

• Заказать полную выписку из ЕГРН. Это позволит посмотреть историю переходов квартиры. Ищите аресты, запреты, отметки о возражениях, исковые требования. Если цепочка владельцев странная или были непрерывно быстрые переходы — это повод насторожиться.

• Проанализировать цену. Если она сильно ниже рыночной — это красный флаг. Особенно если при этом схема расчетов сложная, с промежуточными звеньями, наличными, частями. Добросовестная сделка обычно строится просто: цена соответствует рынку, а расчеты прозрачные.

• Проверить самого продавца, это критически важно. Есть ли у него судебные споры, банкротства, исполнительные производства, не участвует ли он в уголовном деле, какая у него еще недвижимость в активе. Если речь о дорогой квартире, но продавец вообще не известен по сделкам, это повод для дополнительной осторожности.

• Максимально обелить расчеты. Никаких наличных, если возможно — аккредитив, эскроу, благотворительные платежи с прозрачным следом. Зафиксировать все договоренности письменно, не полагаться на устные соглашения.

• Привлечь профильного адвоката по недвижимости. Это обходится недешево, но стоимость экспертной оценки схемы и рисков будет ничтожна по сравнению с тем, чтобы потом выяснять, что право на квартиру оспаривается.

Что изменить в законодательстве

Сегодня для защиты покупателей от ведомых продавцов на вторичном рынке недвижимости предлагаются периоды охлаждения. Работает это так:

• нотариусы предлагают семидневный период охлаждения между датой подачи заявки на совершение сделки и датой удостоверения договора купли-продажи нотариусом;

• банки предлагают свой период охлаждения, во время которого деньги должны отлежаться на расчетном счете продавца без возможности их снятия или перевода на другой счет;

• Росреестр предлагает вернуться к 30-дневному сроку государственной регистрации перехода прав, чтобы за это время продавец мог передумать и отменить сделку.

Светлана Краснова считает, что сам по себе период охлаждения не способен решить проблему. По словам эксперта, мошенники часто обрабатывают и ведут свою жертву не неделю и даже не месяц, а по полгода и больше.

Константин Пахомов убежден, что нужны радикальные меры. Во-первых, уточнить статус добросовестного приобретателя в Гражданском кодексе. То есть закрепить презумпцию добросовестности покупателя-физлица, если он соблюдал определенный стандарт проверки: смотрел ЕГРН, проверял судебные базы, не купил по цене ниже определенного порога от рыночной стоимости.

Во-вторых, по его словам, нужна жесткая связка уголовного процесса с гражданским оборотом. Если имущество перешло к лицу, которое действовало добросовестно и заплатило рыночную цену, суд не должен просто так его изымать.

Наконец, говорит Пахомов, стоит ввести обязательный стандарт проверки для сделок свыше определенной суммы: через нотариусов, через специализированных регистраторов. Идея простая: профессионал должен подтвердить, что он провел базовую проверку на добросовестность.

«Без этого период охлаждения будет просто перекладыванием ответственности на покупателя», — считает Константин Пахомов.