Как защититься от потерь (если ваш бизнес в доме под снос)

Московская программа реновации затронет интересы бизнеса.
По данным компании Urvista, около 10 тысяч компаний
и индивидуальных предпринимателей будут вынуждены менять дислокацию или закрыться. Предприниматели-собственники или арендаторы помещений в домах под снос должны знать как защитить свои права. Старший партнер коллегии адвокатов «Железников
и партнеры» Роман Щербинин рассказал Inc., как бизнесу минимизировать потери от реновации и стоит ли судиться с мэрией.

Первое — нужно войти в инициативную группу жильцов дома, предполагаемого к сносу, и склонить их к вашему мнению. Так вы можете влиять на решение о сносе — правда, лишь косвенно. Влиять напрямую не получится — согласно постановлению правительства Москвы, право голоса есть только у собственников и нанимателей жилья.

Если снос все-таки состоится, узнайте, в какие сроки, — чтобы распланировать переходный этап, оценить убытки и решить, переводить ли бизнес на новое место или бороться за адекватную компенсацию. В этом вопросе пока нет финального нормативного урегулирования. По опыту сноса коммерческого самостроя в 2016 году, заручившись поддержкой профессиональных юристов, предприниматели добиваются больших преференций — при условии, что их бухгалтерские, хозяйственные, разрешительные и правоустанавливающие документы в порядке.

Многие российские бизнесмены зачастую пренебрегают ведением документооборота. Если вы рассчитываете получить равноценное помещение или компенсацию, ваши правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на собственность, учредительные и корпоративные, бухгалтерские, кадровые и хозяйственные документы должны быть в наличии и систематизированы. До передачи чиновнику оригинала документа сделайте его нотариально заверенную копию. Обязательно получите письменное подтверждение передачи документов (почтовую квитанцию, отметку на копии с датой вручения и ФИО принявшего сотрудника, акт приема-передачи).

Гарантии собственникам нежилых помещений
в сносимых пятиэтажках прописаны в законе, который Мосгордума приняла 17 мая. В этом документе говорится
о полном возмещении рыночной стоимости недвижимости, попавшей под реновацию. Убытки собственника могут возместить как деньгами, так и предоставлением
равноценного нежилого помещения.

При этом понятие «равноценности» в законе прямо не раскрыто. В тексте документа дано лишь определение равнозначности, да и то — для жилья (но по аналогии
его можно применить и для нежилых помещений). Оно предполагает тот же (или больший) метраж и количество комнат, улучшенную отделку и соответствие московским стандартам благоустройства. Кроме того, новое помещение должно быть расположено в том же районе Москвы, что и сносимый дом (за исключением Зеленоградского, Троицкого, Новомосковского АО города Москвы — там помещение предоставляется в границах того же административного округа).

На арендаторов нежилых помещений гарантии
не распространяются.

Бизнесменам-арендаторам следует заранее договориться с собственниками недвижимости о совместных действиях для минимизации возможных неприятных последствий. С точки зрения гражданского права, реновация — форс-мажорное обстоятельство, которое освобождает стороны от компенсации убытков, связанных, например, с досрочным расторжением договоров аренды. Поскольку большая часть договоров заключалась на 11-месячный срок, с расторжением вряд ли возникнут проблемы.

Сплошные убытки

Бизнесмены могут понести убытки не только от неравноценности альтернативного помещения или недостаточной денежной компенсации, но и от затрат на перерегистрацию юридического адреса и перезаключение договоров с контрагентами. Придется заново получать лицензии и разрешения, «привязанные»
к адресу, — например, алкогольные лицензии, разрешения на размещение наружных рекламных конструкций.

В сносимом помещении наверняка был сделан ремонт, проложены коммуникации, установлены рекламные конструкции и специальное оборудование. На новом месте все придется делать заново, а значит — нести расходы. Недополучение доходов (упущенная выгода) за время переезда — тоже убыток. Устраиваясь на новом месте, вам придется платить зарплату сотрудникам и налоги в бюджет.

Все вышеперечисленное актуально и для арендаторов нежилых помещений в домах под снос. Не говоря уже о закрытии бизнеса, если переезжать некуда. Фото 1

Стоит ли судиться?

Суд — это долго и затратно. Решение в вашу пользу не гарантирует ни один юрист. Есть смысл судиться, если компенсация совершенно недостаточна, а предлагаемые властями помещения ощутимо хуже снесенных. Но прежде соотнесите причиненные убытки с предстоящими расходами и оцените экономическую целесообразность этого шага.

Ни один собственник самостроев, снесенных в 2016 году,  не получил за них компенсацию через суд. Но кадастровую стоимость помещения (она обычно совпадает или близка к размеру денежной компенсации при сносе) удается во внесудебном и судебном порядке изменить в пользу собственника, привлекая независимого оценщика.

Повлияет ли независимая оценка бизнеса на размер денежной компенсации или
на характеристики альтернативного помещения? С точки зрения «чистого права
в вакууме» — должно. Отправляя под снос дом, где расположен бизнес, власти обрекают предпринимателя на убытки и обязаны их компенсировать.

Городу следовало бы учесть потенциальные убытки бизнесменов, честно оценить
и возместить их — наряду с выплатой компенсации или предоставлением альтернативного равноценного помещения. Но это затратно. Скорее всего, мэрия ограничится компенсацией стоимости и предоставлением помещения.

Бизнес вправе обратиться в суд с исками о взыскании убытков, но не все воспользуются своим правом. Для тех, кто все же пойдет в суд, базовым доказательством станет оценка бизнеса независимым экспертом. Поскольку эта услуга дорогая (в Москве — 100 и более тысяч рублей, в зависимости от размера бизнеса), желательно заранее подготовить необходимый комплект документов и найти компанию, которая выполнит оценку быстро и за адекватные деньги.

Как отмечалось выше, собственники снесенных в 2016 году самостроев проиграли власти все суды. Лишь один — владелец торгового павильона в Перово — выиграл суд первой инстанции, но проиграл апелляцию, — и компенсацию не получил. Но большинство (если не все) снесенных тогда сооружений были действительно размещены в нарушение закона. О жилых домах, попавших под реновацию, такого сказать нельзя. Поэтому собственники помещений в этих домах имеют хорошие шансы добиться достойной компенсации.