Куда движется спрос: что происходит с коммерческой недвижимостью в России

— Все это время ключевая ставка и высокая доходность депозитов сказывались на коммерческой недвижимости.

В феврале ставку снизили до 15,5%. Как на это отреагировал рынок? Продолжили ли инвесторы активнее вкладываться в квадратные метры?

— Нужно понимать, что коммерческая недвижимость — это довольно консервативный способ инвестировать деньги. И даже самый качественный проект никогда не будет обещать тебе невероятных годовых процентов. Но этот способ дает фундамент, землю под ногами. Понимание, что у тебя есть актив, который вряд ли потеряет в цене.

2025 год по сравнению с 2024-м показал снижение: по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость в России по итогам 2025 года достиг 935 млрд руб., это на 29% ниже показателя 2024 года (1 315 млрд руб.). Но 2024-й был для рынка рекордным — такого фурора уже лет десять не было. Закрылось несколько крупных сделок.

При этом показатели прошлого года сопоставимы с 2023 годом (945 млрд руб.). И рынок сейчас остается существенно активнее докризисного периода. Так, результат 2025 года более чем в три раза превышает среднегодовые значения 2016–2021 гг.

Да, из-за снижения ставки мы не видим какого-то резкого взлета спроса. Инвесторы не побежали забирать деньги с депозитов, люди осторожны, стараются не делать резких движений. Будет ли дальнейшее снижение ставки влиять на рынок коммерческой недвижимости? Да, но не так радикально, как многие ожидают. Все-таки инструмент депозитов более простой для широкой аудитории, а инвестиции в коммерческую недвижимость требуют специальных знаний.

— А что еще, кроме ключевой ставки, влияло на рынок?

— Изменения в сфере жилой недвижимости. Мы увидели приток новых инвесторов, которые раньше долго и прочно сидели в привычной для себя сфере. Сейчас они вкладываются в стрит-ретейл, в проекты, сопоставимые по бюджету с качественными объектами в жилых кварталах.

— Кто сегодня вообще является основным покупателем коммерческой недвижимости?

— Рынок коммерческой недвижимости исторически в большей степени арендный. Если взять всю совокупность предложений, которое тут есть, и сделок, которые заключаются на рынке, примерно 78% — это аренда.

— Почему?

— Люди выбирают гибкость и скорость запуска бизнеса. Открыл пекарню в центре, не получилось — закрыл, снял помещение в спальном районе, попробовал там. Этот тренд особенно заметен в складской и офисной недвижимости (аренду выбирают в 89% случаев) и чуть реже — в помещениях свободного назначения и для торговли (77–78%).

Выбор в пользу аренды обусловлен и стоимостью кредитов. Не все сейчас готовы использовать заемные средства, чтобы взять себе помещение в собственность.

— А как у покупателя или арендатора меняются требования к объектам?

— Я заметила, что бизнес все чаще хочет снимать объекты поменьше. Даже крупные розничные сети сейчас открывают более компактные магазины. Если раньше рассматривались площади в диапазоне 250–300 кв. м, сейчас все чаще стали встречаться нарезки формата «магазин у дома» — 100–150 кв. м.

— Какой из сегментов рынка сейчас более устойчивый?

— Рынок коммерческой недвижимости в целом можно назвать устойчивым, и в каждом из его сегментов есть интересные активы. Начнем, например, со складов. В России 2025 год стал рекордным по объемам ввода в сегменте складской недвижимости. По данным консалтинговой компании Nikoliers, ввели 7 670 тыс. кв. м, динамика — 68% год к году. Это привело к увеличению вакантных площадей до 3,1% (+2,1% год к году) и стабилизации ставок: арендовать склады стало дешевле на 5–8%, чем год назад.

Большое количество новых квадратных метров вышло на рынок потому, что системные застройщики начали строить склады.

— Так массово все начали строить склады из-за развития маркетплейсов?

— Да, в том числе.

Но тут есть свои нюансы. Когда маркетплейсы начали расти, рынок ощутил нехватку складских площадей и бизнес начал их строить. Но пока найдешь землю, построишь, все согласуешь — пройдет время.

Получается, что помещения вышли на рынок, а маркетплейсам уже столько не надо.

В общем, спрос остается таким же (не растет и не падает), а предложение увеличивается. Тем не менее я считаю склады стабильным сегментом. Так или иначе, системные застройщики успешно реализуют все свои помещения.

— А как дела в офисах?

— Согласно данным CMWP (российская компания, оказывающая консультационные, инвестиционные и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости в России и СНГ, Commonwealth Partnership. — Прим. ред.), в категории офисов в Москве вырос объем нового строительства объектов классов Prime (сверхпремиальная категория), A и B: по итогам 2025 года рост составил около 11%. По данным витрины «Авито Недвижимости», средневзвешенная цена продажи в столице за год снизилась на 8% и составила 400 тыс. руб. за кв. м. В то же время аренда подорожала на 35% — до 31,5 тыс. руб. за кв. м в год.

На витрину выходят новые объекты, но спрос на качественное рабочее пространство также очень высокий, хорошие лоты быстро расхватывают. Еще заметно увеличился спрос на аренду коворкингов (+24% за год).

Если говорить об общероссийских тенденциях, стоит отметить, что к концу 2025 года выросли и предложение, и спрос на продажу офисов. Причем мы наблюдали рост по всем нарезкам в классе, А и по большинству нарезок в классе В (снижение и в спросе, и предложении показал только крупный формат, от 500 кв. м).

— Стрит-ретейл, наверное, в связи с падением популярности торговых центров чувствует себя лучше всех?

— Да, ретейл в жилых комплексах динамично развивается. Сегодня представления о комфортной жизни сильно изменились. Людям важно иметь все необходимое рядом: магазин, кафе, спортзал, детский сад. Неслучайно о концепции 15-минутного города сейчас так часто пишут. Особенно важно учитывать портрет жителей конкретного района и ЖК, их запросы и текущую представленность объектов в инфраструктуре — не дублировать объекты, а открывать то, что действительно нужно.

Девелоперы это понимают и закладывают коммерческую инфраструктуру уже на стадии проектирования ЖК. Средняя доля коммерческих помещений в новостройках может достигать 10–15% в отдельных проектах.

— Понятно, что рынок довольно динамично меняется. Как вы в «Авито» адаптировались к изменениям?

— Мы развиваем новые категории, на которые больше всего растет спрос, в первую очередь это ГАБы (готовый арендный бизнес) и кладовки.

Также внедряем искусственный интеллект: ИИ уже сейчас понимает текст объявления и автоматически определяет нужные атрибуты (площадь, состояние объекта и его особенности), а еще помогает очищать изображения, чтобы карточки выглядели аккуратнее.

Еще мы сейчас много работаем над персонификацией и релевантностью и формируем выдачу таким образом, чтобы пользователи получали нужные объявления, соответствующие даже нестандартным и необычным запросам. При составлении выдачи алгоритмы анализируют более 100 факторов.

— А как обстоят дела с безопасностью? Часто ли покупатели натыкаются на недобросовестных продавцов?

— Как и в любой сфере, в коммерческой недвижимости есть недобросовестные продавцы. Мы стараемся минимизировать риски пользователей. Все профессиональные продавцы верифицированы, поэтому пользователи могут зайти в профиль агентства и посмотреть историю объявлений и срок работы на платформе. В выявлении недостоверного контента нам тоже помогают алгоритмы, в том числе нейросети.

— Недавно «Авито» совместно с Минэкономразвития исследовали женское предпринимательство в России. Там есть интересные данные: в январе 2026 года женщины составляли 41,7% от общего числа всех зарегистрированных МСП в стране. Почти каждый второй бизнес в секторе основан женщиной.

А как насчет коммерческой недвижимости? Есть какие-то интересные цифры?

— По нашим данным, женщины сегодня составляют значимую часть аудитории в сегменте коммерческой недвижимости. Среди тех, кто подбирал помещение для покупки или аренды под собственный бизнес, доля женщин по России составляет 46%, а в регионах — около 48%. С февраля 2025 по февраль 2026 года суммарная активность женщин в поиске коммерческой недвижимости выросла примерно на 56%. Наиболее заметный рост пришелся на поиск складских помещений (22%) и офисов (12%).

— Известно, как они потом используют объекты?

— Если говорить о мотивации, то при аренде помещения женщины чаще ориентируются на запуск собственного бизнеса, как самостоятельного проекта, так и франшизы. При покупке логика чаще инвестиционная: объект рассматривается как способ сохранения капитала и источник стабильного дохода за счет арендных платежей.

Реже встречается сценарий, когда помещение приобретается именно для развития собственного бизнеса, чаще масштабировать бизнес все же предпочитают через аренду.

Коммерческая недвижимость напрямую связана со структурой предпринимательства, поэтому портрет покупателя или арендатора во многом отражает те сферы, в которых сегодня развиваются женщины-предприниматели.

— А в каких это сферах? Если судить именно по коммерческой недвижимости.

— Женщины активно представлены в торговле, услугах, ремонте, образовательных и медицинских проектах. В коммерческой недвижимости они чаще всего выступают как арендаторы или инвесторы именно под эти форматы бизнеса. В этом смысле коммерция  — это не самостоятельный рынок, а инфраструктура для предпринимательской активности.

Кроме того, женщины все чаще рассматривают коммерческую недвижимость не только как помещение под свой бизнес, но и как инвестиционный актив — особенно в сегменте небольших объектов с понятной экономикой и прогнозируемым спросом. При этом портрет становится более рациональным: внимание уделяется доходности, ликвидности, качеству локации и устойчивости арендатора.