Ментальный гэп и индустриальное наследие: как открыть лофт и не облажаться
Лофты — не только модный тренд, но и успешный бизнес. Объем рынка креативных пространств и event-площадок Москвы и Санкт-Петербурга уже оценивается в полмиллиарда рублей (SOM) и стремительно растет (по нашим оценкам — на 30% в год). Запуск нового лофта сродни передвижению по минному полю: достаточно ошибиться с локацией площадки или неправильно организовать ее внутреннее пространство — и вы останетесь без клиентов. Рассказываем, как этой неприятности избежать.
«Рядом с метро, центр…»
Самое сложное в этом бизнесе — выбор локации. Правильный лофт должен находиться в центре (или недалеко от него) и как можно дальше от жилых домов — иначе первая же шумная вечеринка вызовет поток жалоб от жильцов. Но из-за плотности застройки выполнить эти два условия — сложно. Нам, например, пришлось просмотреть 30 помещений, прежде чем мы остановили свой выбор на нужной площадке. Чтобы облегчить эту задачу всем, кто собирается открыть лофт, мы составили специальный чек-лист — он поможет вам найти наиболее подходящую локацию.
Чеклист для поиска идеальной площадки под лофт
Обязательные требования к площадке:
возможность шуметь после 23:00 (а значит, помещение должно быть на расстоянии от жилых зданий);
лифт (если помещение выше 2-го этажа);
высокие — от 3,2 метров — потолки (это помогает создать уникальную атмосферу);
площадь от 70 м2 до 180 м2 (оптимально для мероприятий на несколько десятков человек);
ставка арендной платы не выше 18 тыс. рублей/м2 в год до 150 метров и не выше 17 тыс. рублей/м2 в год до 180 метров — иначе будет невыгодно пересдавать помещение в краткосрочную аренду (цены актуальны для Москвы, в регионах — значительно ниже);
наличие или возможность оборудования небольшой кладовой / технической комнаты. Это помещение вам понадобится для хранения дополнительной мебели (например складных стульев для мастер-классов), хозпринадлежностей, оборудования, реквизита и личных вещей гостей. Иногда в кладовке обустраивают и гримерку;
приличная входная группа;
расположение в пределах третьего транспортного кольца (если ваш лофт в Москве);
не более 15 минут от метро пешком, но можно и дальше, если площадка очень особенная (например имеет выход на крышу или возможность оборудования веранды);
кондиционер (или возможность его установки).
Предпочтительные требования к площадке (рассматриваем в первую очередь):
свой санузел;
помещение с отделкой;
помещение с планировкой: зона ресепшн — кладовая — опен спейс — санузел;
вход с улицы, без пропускной системы;
высокие большие окна;
подводка к воде, возможность установки раковины и оборудования посудомойки для барной зоны;
расположение внутри Садового кольца (если ваш лофт в Москве);
возможность выхода на крышу или оборудования веранды;
место под мангал.
Не рассматриваются:
«убитые» помещения, требующие вывоза мусора или переноса коммуникаций;
противоречащие пунктам из списка «обязательные» (за исключением расположения в пределах Садового кольца).
«Косметика» или «капиталка»?
Все расходы на открытие лофта нужно тщательно посчитать еще на этапе планирования — иначе вы быстро уйдете в минус и столкнетесь с кассовым разрывом. По нашему опыту: на запуск одной площадки размером 120-150 м2 в Москве требуется минимум 1,5 млн рублей. Вот как — примерно — выглядят основные статьи затрат:
Учтите: арендодатели любят заключать договор не более чем на 11 месяцев с ежегодным продлением (иначе им нужно официально регистрировать договор и нести расходы). В начале с вас, скорее всего, возьмут оплату за 2 месяца – первый и последний.
Что касается ремонта — в большинстве случаев достаточно ограничиться косметическими изменениями (это все-таки лофт!). Конечно, при желании можно потратиться на архитектурный проект и капитально переоборудовать помещение, — возможно, это позволит продавать площадку за более высокий чек. Но это не наш случай: мы направили на ремонт ровно столько средств, сколько требовалось для быстрого запуска и нормальной работы лофта: покрасили стены и оконные рамы, оборудовали широкие подоконники — чтобы на них можно было сидеть.
И уж точно не стоит радикально перекраивать помещения, сохранившие свой исторический дух (у нас в лофте, например, — своды и арки из кирпичной кладки столетней давности). Очень часто креативные пространства размещают в промышленных зданиях XIX–XX веков. Такое индустриальное наследие позволяет увидеть достижения людей того времени, их инженерную мысль и строительные решения. В конце концов, это придает вашему лофту дополнительную ценность.
Заранее продумайте мебель и оборудование для вашей площадки. Скорее всего, вам понадобятся:
проектор,
колонки,
микшер,
микрофоны,
Wi-Fi-роутер,
мебель: столы, стулья, диван, кресла,
барная стойка (мы делали ее на заказ),
средства пожарной безопасности.
Если хватит денег, можно привлечь к работе дизайнера или художника — чтобы он создал в вашем лофте уникальный арт-объект.
Великолепная тройка
Стандартный коллектив лофта состоит из трех человек. Менеджер занимается продвижением и продажами, администратор дежурит во время мероприятий, уборщица наводит чистоту до и после прихода гостей (а по желанию клиента — и во время события).
От персонала во многом зависит успех лофта — ведь именно ваши сотрудники станут лицом заведения, будут общаться с клиентами, встречать и провожать гостей, собирать отзывы. Грубость, бестактность, невнимание к посетителям — смерти подобны.
Особенности бизнеса по сдаче в аренду event-площадок
Двери лофтов открыты для любых мероприятий: от свадеб и вечеринок выпускников — до тренингов и презентаций международных компаний. Такая многофункциональность позволяет добиться максимальной загрузки — как в выходные, так и в будни (в том числе в дневное время).
Зачастую на вечерних мероприятиях люди выпивают. Однажды гости одного из наших лофтов стали бродить по территории завода — арендодателю это не понравилось. С тех пор на крупные вечерние мероприятия мы нанимаем охранников.
Работники лофтов — как правило, молодежь. Старшее поколение не выдержит такой работы.
Быстрый износ помещения и оборудования. За площадкой нужень глаз да глаз. После каждого мероприятия мы обязательно осматриваем лофты на предмет повреждений. Часто приходится производить локальные ремонтные работы, чистить мебель, докупать посуду.
Между арендатором и арендодателем случается ментальный гэп. Наш лендлорд, например, поначалу совсем не понимал суть работы лофтов и периодически предлагал нам организовать какой-нибудь полезный семинар. Пришлось объяснять, что мы лишь предоставляем площадку в аренду, а организация мероприятия — забота клиента (но мы всегда рады ему помочь).
Контент – всему голова
Помните, Airbnb начал кратно расти, когда отснял фото своих квартир в Нью-Йорке. С лофтами та же история: изображения площадки на сайте — первое, на что обращает внимание клиент, выбирая место для проведения мероприятия. Для своих партнеров мы даже создали специальную страницу, где рассказываем про стандарт фотографий.
Если вкратце: изображение должно передавать атмосферу вашего лофта и подчеркивать его плюсы. Отдавайте предпочтение ярким и детальным снимкам, охватывающим все пространство. Не забудьте выложить фото с мероприятий — «живые» фотографии лучше всего расскажут о настроении ваших посетителей. И не скупитесь на хорошего фотографа-профессионала: он не только подловит хорошие кадры, но и сможет откорректировать снимки по цвету и яркости.
Что делать, если не получается
Иногда владельцы старых индустриальных объектов не могут найти им применение или пытаются организовать event-площадку своими силами. Если что-то пошло не так — всегда можно передать свой лофт в доверительное управление компании, которая специализируется на этом бизнесе. Конечно, прибылью придется поделиться (30% от выручки и выше), зато вас избавят от головной боли — весь процесс от привлечения клиентов до контроля за мероприятиями станет заботой профессионалов.
