• Usd 69.97
  • Eur 81.39
  • Btc 6258.95 $

Редакция

editorial@incrussia.ru

Реклама

ad@incrussia.ru

Журнал

GrowGrow: как построить бизнес за $80 благодаря любителям марихуаны и легалайзу в Грузии

GrowGrow: как построить бизнес за $80 благодаря любителям марихуаны и легалайзу в Грузии

Рубрики

О журнале

Соцсети

Напишите нам

Разбираем кейсы: как бизнесу защититься от недобросовестных арендодателей

Разбираем кейсы: как бизнесу защититься от недобросовестных арендодателей
Фото: iStock

Аренда помещений и участков для компании — это всегда риск. Не все арендодатели одинаково честно выполняют свои обязательства. Вам могут сдать помещение, которое уже кем-то занято или непригодно к использованию, или отказаться делать капитальный ремонт — хотя должны. Вот советы юриста, что делать бизнесу в таких ситуациях (и как их предотвратить).


Арендованное имущество занято третьим лицом


Ситуация:

Департамент городского имущества города Москвы передал в аренду строительной компании земельный участок под гаражный комплекс, но участок оказался занят гаражным кооперативом — с гаражами, охранником и забором. Кооператив с земли не съезжал и мешал строительству. Департамент ограничивался отписками, не пытаясь освободить участок, но продолжал выставлял счета за аренду, которые оплачивались в срок.

Что делать:

Обратиться в уполномоченный орган по контролю за соблюдением земельного законодательства (в Москве это госинспекция по недвижимости и управление Росреестра) о проверке. По результатам направить арендодателю мотивированную претензию (иначе суд не примет заявление), а затем подавать иск в суд.

Как избежать подобного:

Заключая договор аренды, тщательно осмотрите имущество. Если оно занято, нужно указать это в договоре и предусмотреть оплату аренды с момента полного освобождения имущества. Акт приема-передачи лучше не подписывать и указать в нем, что передаваемое имущество занято.

Что было дальше:

По запросу строительной компании госинспекция выявила препятствия для доступа арендатора. После нескольких претензий компания подала иск к департаменту с требованием передать ей освобожденный земельный участок и вернуть 10 млн рублей арендной платы за время вынужденного простоя — почти за год. Поскольку на участке находилось имущество третьего лица, суд посчитал передачу земли арендатору не состоявшейся и удовлетворил требования истца.


Арендатор не может пользоваться помещениями из-за пожара


Ситуация:

собственник передал в аренду производственной компании комплекс помещений под пошивочный цех. По вине неустановленных лиц в помещениях произошел пожар, пользоваться ими стало невозможно. Арендодатель, усматривая в пожаре вину арендатора, препятствовал ему вывезти сохранившееся имущество, удерживал обеспечительный платеж в размере 1 млн рублей, требовал несколько млн рублей платы за восстановительный ремонт и 1,5 млн рублей — за аренду помещений в срок после пожара и до расторжения договора.

Что делать:

После звонка «01» необходимо сразу сообщить арендодателю о пожаре, а после тушения потребовать от пожарной службы копию протокола осмотра места происшествия. В протоколе детально фиксируются все повреждения. Если протокол составлен в отсутствие собственника, желательно составить с собственником акт осмотра помещений. А если он от этого отказался (или просто проигнорировал) — сделать об этом пометку в акте и подписать его в одностороннем порядке.

Если из-за повреждений помещение нельзя использовать по назначению, нужно письменно уведомить арендодателя о прекращении договора аренды и потребовать возврата обеспечительного платежа.

Если собственник не согласен с выводом о причинах пожара, не лишним будет провести экспертизу, которая установит вероятную причину и очаг возгорания, проверит противопожарную охрану объекта и т.д. Для этого надо обратиться в специализированные экспертные организации.

Что было дальше:

Суд встал на сторону арендатора, который доказал, что помещения стали непригодными для использования по не зависящим от него причинам. В качестве доказательств рассматривались:

протокол осмотра места происшествия, в котором отражено состояние помещений после пожара;

акт осмотра, зафиксировавший все повреждения в результате ЧП;

заключение пожарной экспертизы и отчет об оценке убытков от повреждений и утраты имущества.

Суд взыскал с собственника обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его возврата, отказав во взыскании арендной платы и стоимости восстановительного ремонта.


Собственник отказывается проводить капремонт


Ситуация:

Логистическая компания заключила длительный договор аренды офиса с владельцем административного здания советской постройки. В период действия договора арендатор несколько раз обращался к собственнику с просьбой провести капитальный ремонт помещения: в здании протекала крыша, и возникла угроза обрушения потолка. Арендодатель посчитал, что работы по устранению течи не относятся к капитальным и должны выполняться арендатором. Компания отремонтировала кровлю в счет арендной платы, примерно за 1 млн рублей. Собственник обратился в суд с иском о расторжении договора, выселении арендатора из помещения и взыскании задолженности по арендной плате.

Что делать:

При передаче помещения — тщательно осмотреть техническое состояние, в первую очередь несущих конструкций, целостность стен, пола, потолка, труб, батарей. Для осмотра и оценки технического состояния инженерного, сантехнического оборудования и перекрытий желательно привлечь специалиста. При выявлении недостатков, препятствующих полноценному использованию помещения, сделать об этом отметку в акте приема-передачи.

По закону (п. 1 ст. 616 ГК РФ) производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу обязан арендодатель. Нарушение этой обязанности дает арендатору право произвести капремонт, предусмотренный договором или неотложно необходимый, в счет арендной платы или взыскать с собственника стоимость ремонта. Но собственник зачастую отказывается возмещать арендатору несогласованные расходы на ремонт, так как законом не определен порядок реализации этого права.

На собственника можно возложить расходы только на капремонт, поэтому пропишите в договоре, какие ремонтные работы относятся к капитальным. Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта — это побелка, покраска, ремонт пола, стен и т.п. Капитальный ремонт восстанавливает ресурс помещения (с возможной заменой конструктивных элементов и инженерных систем) и улучшает его эксплуатационные показатели — это ремонт перекрытий, электропроводки, вентиляции, водопровода и т.п.

При необходимости капремонта необходимо письменно уведомить об этом арендодателя способом, предусмотренным в договоре (если способ не предусмотрен — вручить уведомление собственнику под роспись либо направить по почте с уведомлением о вручении и описью вложения).

Расходы, понесенные арендатором на капремонт, необходимо доказать. Доказательствами могут служить документы, где четко указан объект ремонта и проведённые работы, — сметы, договор подряда, акты приема-сдачи работ к нему, договор купли-продажи стройматериалов, платежные поручения, товарные накладные, товарные и кассовые чеки. Главное, чтобы эти документы свидетельствовали о ремонте в арендуемом помещении.

Что было дальше:

Суд принял сторону арендатора и отклонил иск.

Рассылка журнала Inc.
Подпишитесь на самые важные материалы о бизнесе
и технологиях в России

Gett для Бизнеса

Все фишки
и секреты сервиса