Сегодня, четвертого апреля, в Государственной Думе обсуждают новый законопроект — о реновации жилья в Москве. Многие видят в этом законопроекте часть программы Сергея Собянина на выборах мэра 2018 года. Проект закона, который планируется принять к лету этого года, возмутил собственников нежилых помещений и предпринимателей. Снос пятиэтажек затронет десятки тысяч бизнесов, но в законопроекте не прописаны условия компенсации для владельцев и арендаторов нежилых помещений и происходит подмена понятий «равноценное» и «равнозначное». Inc. разобрался, что известно на сегодняшний день о сносе пятиэтажек и как действовать бизнесу, чтобы защитить свои интересы.
Новый проект реновации
Двадцать первого февраля мэр Москвы Сергей Собянин встретился с Владимиром Путиным и обсудил тему сноса ветхих и аварийных пятиэтажек, в которых невозможно провести капитальный ремонт. Президент рекомендовал Собянину снести хрущевки. Уже десятого марта в Госдуму был внесен законопроект о реновации, обеспечивающий сносу пятиэтажек правовую базу.
Глава комиссии Мосгордумы по градостроительству Олег Сорока и префекты Западного и Северо-Восточного округов Москвы сообщили РБК, что массовый снос начнется с блочных и панельных пятиэтажных домов серий I-510 и I-515 1950-1960-х годов постройки.
Первая программа сноса пятиэтажных домов стартовала в 1999 году и должна завершиться в 2018. По этой программе сносятся 1722 дома, из которых на сегодняшний день осталось разобрать 67. Новая программа, по оценке столичных властей, включит в себя приблизительно 25 миллионов квадратных метров ветхого жилого фонда (около 8000 домов) и затронет более полутора миллионов человек. Собственники нежилых помещений впервые столкнутся со столь масштабным переселением их бизнеса на новую территорию.
Что новая программа сноса значит для собственников нежилых помещений
Пока нет точных сведений, скольких бизнесов коснется новый законопроект. При появлении списка сносимых пятиэтажек московские чиновники оценят данные и предоставят информацию собственникам нежилых помещений и владельцам бизнесов. По предварительным оценкам президента «Ассоциации владельцев недвижимости» Владимира Капустина, примерно в 20% планируемых под снос зданий есть нежилые помещения. Это около 1600 домов, а в каждом доме, по его расчетам, примерно 10 бизнесов. Таким образом, реновация затронет десятки тысяч бизнесов. А поскольку бизнесы создают рабочие места, множество людей столкнется с проблемой трудоустройства.
На официальный запрос Inc. в московскую мэрию, каким образом городские власти будут регулировать вопросы с бизнесом в сносимых пятиэтажках, Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы сообщил, что механизм компенсаций пока не готов: «Говорить о конкретных сроках или содержании программы реновации жилья в Москве преждевременно. Конкретика появится не ранее, чем будет принят федеральный закон. Механизмы передачи находятся в проработке. Город учтет интересы предпринимателей».
Инициаторы законопроекта тоже до сих пор не понимают, как будут предоставлять площадь собственникам нежилых помещений взамен старой. Депутат Госдумы и один из авторов законопроекта Михаил Дегтярев через пресс-секретаря передал Inc.: «Сейчас в законе не предусмотрены меры для предпринимателей. Это будут делать постановлением правительства и подзаконными актами. Президент пока не подписал законопроект, и по нему еще будут доработки».
Предвыборная акция
Константин Янкаускас
депутат районного совета Зюзино
— Я считаю, что снесут максимум 4-5 кварталов, чтобы обеспечить переизбрание Собянину. А как решать вопрос с переездом магазинов, думаю, пока нет понимания даже у мэрии.
Собственность в аренде
Сами владельцы почти никогда не ведут бизнес в своих помещениях. Кафе, аптеки, ателье и магазины, как правило, арендуют помещения, а собственники — инвесторы в недвижимость. Самая распространенная схема: собственник берет в банке кредит под залог помещения, покупает новое, а кредит оплачивает за счет сдачи в аренду площадей. Сергей Куранов, муниципальный депутат и предприниматель, пояснил Inc: «Это очень скользкая тема — объявить, что первые этажи занимает малый бизнес. Обычно бизнесы, которые там находятся, принадлежат арендаторам, а не собственникам помещений».
После того, как стало известно о законопроекте сноса пятиэтажек, собственники нежилых помещений начали обращаться за помощью в «Ассоциацию владельцев недвижимости» (АВН).
Ассоциация образовалась 4 года назад как общественная организация, оказывает помощь собственникам и владельцам недвижимости: юридическое сопровождение, представительство в суде, — и привлекает с этой целью другие общественные организации. В августе 2016 года, действуя совместно с бизнес-омбудсменом Борисом Титовым, ассоциации удалось добиться от правительства компенсационных выплат тем собственникам, кто решился на добровольный снос своих павильонов.
По мнению президента АВН Владимира Капустина, предпринимательское сообщество очень инертное и поэтому сейчас в Ассоциации состоит всего около 200 человек. «По новому законопроекту о сносе пятиэтажек мы пока активно не призывали новых членов и находимся в режиме наблюдения. Еще нет точного списка зданий под снос. Есть только предположительные. Но мы, собственники, уже решили для себя, что самое главное получить не равнозначное помещение, то есть метр в метр, а равноценное — деньги в деньги».
Почему предпринимателям важно получить равноценное помещение
Разница в терминах принципиальна для собственников: новое равнозначное помещение может оказаться очень далеко от предыдущего места расположения (например, в Новой Москве), и тогда собственник-бизнесмен не сможет организовать равноценный бизнес или сдать помещение в аренду за ту же цену. Поэтому, по словам Капустина, основная цель ассоциации — отстаивать право на такую же цену: «Упускать этот момент нельзя. Сейчас в ассоциации немного участников, но скоро их будет больше, потому что закон коснется десятков тысяч помещений по всему городу».
Чем отличается «равноценность» и «равнозначность» помещения
Критерий равноценности: оценщик определяет стоимость помещения с учетом его износа и месторасположения. Собственник получает новое помещение, той же рыночной стоимости. Критерий равноценности учитывает в первую очередь стоимость помещения, а не его площадь.
Критерий равнозначности: собственнику выдается новое помещение, которое по размерным характеристикам соответствует старому. Но этот критерий не учитывает район города и расположение в доме — например, имеется ли прямой доступ с проходной улицы или только со двора.
Юрист «Ассоциации владельцев недвижимости» Станислав Дегтярев видит в новом законопроекте неоправданное ужесточение процедуры переселения: «Действующее в настоящий момент законодательство предоставляет собственнику право отказаться от переселения и выбрать денежную форму возмещения в случае сноса дома, а в сделке по переходу прав собственности не ограничивает его временными рамками.
Предлагаемый законопроект лишает граждан возможности отказаться от переселения и получить выкуп за изымаемое помещение. Срок в 60 дней, предоставленный для выбора, депутаты напрямую обосновывают текущей экономической конъюнктурой, под которую недопустимо подгонять федеральное или местное законодательство».
«Конституция говорит, что передача имущества возможна в случае предварительного и равноценного возмещения. А законопроект предлагает критерий равнозначности. Это грубейшее нарушение основного закона», — подтверждает юрист Дегтярев.
Игорь приобрел свое помещение у физического лица в 2015 году за 10 миллионов рублей и имеет на руках договор купли-продажи. Для покупки он взял кредит в 6 миллионов на десять лет, банк же взял в залог его помещение. Игорь платит банку из поступлений от арендаторов. Он недоволен предлагаемым законопроектом: «Если по прихоти Собянина и строительной мафии у меня отнимут мое имущество и дадут более дешевое, что тогда сделает банк? Он попросит меня вернуть деньги — а мне осталось платить около 5,5 миллионов рублей. Где гарантия, что предоставленное мне новое помещение будет стоить хотя бы эту сумму? Мне же могут дать на любой окраине, а не в центре Москвы, как у меня было. Такое помещение может стоит дешевле — 3-4 миллиона рублей. В законе же не сказано, что оно должно быть новым. Сказано: любое помещение, находящееся в собственности Москвы, а у города много старых помещений в цоколях, подвалах, которые никто не хочет покупать даже на аукционах. Получается, что на мне висит долг за помещение, а мэрия хочет его снести и дать новое, более дешевое».
Депутат Мосгордумы Андрей Клычков сообщил по итогам встреч с жителями северных районов Москвы, что у собственников нежилых помещений много вопросов: «Они вкладывали средства, чтобы получить нежилое помещение в определенном районе, а теперь им надо будет менять территорию. И прибыльность, на которую они рассчитывали, будет другой. Это вызывает у них большие вопросы. Собственникам нежилых помещений обещают по метрам столько же, но точка не обязательно будет в районе сноса. Им предлагают получить помещение на территории всей Москвы, даже Новой».
Принудительное отчуждение
Игорь (фамилию назвать отказался)
один из собственников нескольких нежилых помещений
— Что это за слово «понуждать»? Как такое слово вообще может быть в законе? Это просто не укладывается в голове, когда на дворе 2017 год.
К тому же текст нового законопроекта противоречит статье 35 части 2 Конституции РФ, которая гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Как мы видим, правительство Москвы и депутаты Госдумы, ставшие инициаторами внесения этого законопроекта в Госдуму, совершают подмену понятий. Конституция предлагает возмещение равноценным объектом недвижимости, а мэрия — равнозначным.
Какое помещение могут предложить собственнику по новому закону
В законопроекте сказано, что собственнику нежилого помещения предложат равнозначное нежилое помещение на территории всей Москвы, но не обязательно именно в том районе, где сейчас располагается его собственность. Если же в течение 60 дней собственник не подпишет договор, то, как сказано в Статье 7 нового законопроекта, «уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соответствующий договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение». На сегодняшний день не определено, кто будет заниматься поиском компенсационных мест: город или компании-застройщики.
Предприниматели и собственники столкнулись с проблемой равноценности в ходе первой волны сноса пятиэтажек, которая началась в 1999 году. Сергей Куранов в начале 2000-х годов имел помещение в пятиэтажке, которую планировали снести: «Поскольку предоставленное мне помещение было новым, а мое предыдущее здание было 1963 года постройки, то мне выдали справку о том, что мое старое помещение обладает износом более 80%, и вместо 1170 метров, которыми я владел, мне предложили совсем немного. Только благодаря постоянному участию в совещаниях, встречах у префекта и суду я смог сохранить свою площадь».
Равноценность дает больше рычагов защиты при изъятии имущества, рассказал Inc. юрист Дегтярев: «Во время первой волны сноса пятиэтажек, когда оценка места шла по его стоимости, у собственников нежилых помещений было право оспорить решение в суде. Сейчас такого нет. Критерий равнозначности несет в себе больше коррупциогенного элемента, чем принцип равноценности. Если в новом законопроекте будут руководствоваться критерием равнозначности — метр в метр, то собственнику однозначно дадут помещение такого же размера. Но месторасположение может ухудшиться и коммерческий потенциал сильно при этом пострадает».
Что делать, если вы владеете помещением в сносимом доме
Хотя пока еще нет официального списка домов под снос, предприниматели и собственники, которые предполагают, что их пятиэтажка может быть снесена, уже сейчас должны обращаться в ассоциации и союзы, которые занимаются поддержкой предпринимателей и умеют разговаривать с чиновниками на профессиональном языке, считает Куранов:
Что нужно делать сейчас, если вы собственник
— Готовиться к суду. Первым делом напишите официальное письмо в мэрию, чтобы вас проинформировали о возможных сроках и перспективе сноса. Вам обязаны дать ответ, и это должно быть первое, что вы сохраните из документов. Сразу переходите к формату официальных писем. Только так можно будет в дальнейшем защитить себя — без документов суд не будет рассматривать иск. Поэтому важно также сохранять протоколы собраний собственников помещений и предпринимателей. Следуйте простому правилу — никаких душевных разговоров с чиновниками и застройщиками, только документы.
Что будет с бизнесменами-арендаторами
Несмотря на то, что закон в первую очередь касается собственников помещений, арендаторы — владельцы аптек, цветочных магазинов, кафе и других бизнесов — также пострадают в результате сноса. Им необходимо будет искать другие помещения, заново делать ремонт и получать при необходимости согласования, а их сотрудникам искать новую работу.
Корреспондент Inc. прошелся по нескольким десяткам пятиэтажек серий I-510 и I-515, которые, вероятно, пойдут под снос. Все кафе, салоны красоты и магазины оказались бизнесами арендаторов. Несколько владельцев бизнеса знали о том, что их дом планируется сносить, остальные узнали новость от Inc.
В ателье «Два шва» в Краснопресненском районе работники слышали, что их дом планируют сносить, и не знают, что делать. Собственник ответил им, что еще много лет пройдет, прежде чем что-то снесут, поэтому можно дальше продолжать спокойно работать.
Директор ветеринарной аптеки «Гомеовет» Георгий Трум арендует помещение в районе Краснопресненской уже 15 лет. Дом, в котором он ведет бизнес, планируется сносить, но никаких собраний на эту тему с жителями и предпринимателями района не было. «Я арендую это помещение у пожилого человека, который совершенно не в курсе того, что происходит. Я знаю гораздо больше, чем сам собственник. Мы располагаемся на проходной улице, а не во дворе, и для меня важно, чтобы по проходимости и площади нам выдали такое же помещение. Также нужен отдельный вход и доступ к сантехническим помещениям».
«В свое время мэр с нашей подачи принял решение о переводе жилого фонда в нежилой, — заявил Inc. вице-президент „Опоры России“ Александр Жарков. — В этих помещениях на первых этажах работает малый бизнес в тех формах, которые начали активно развиваться после сноса палаток. Это большая польза для города. И в связи с новым законопроектом предприниматели взволнованы. Власть иногда ущемляет их права, и сейчас опасения собственников нежилых помещений понятны: у них есть четко отработанные места и клиентура, которая ходит к ним за определенными услугами. Бизнесмены боятся, что взамен могут получить помещение меньшей площади или не в том районе».
Судебные тяжбы
Зиннятуллин Зиннур
адвокат юридической компании «Князев и партнеры»
— У арендодателя и арендатора обязательно должны быть прописаны правила расторжения договора аренды. Если собственник бизнеса заключил договор аренды с собственником нежилого помещения, то его могут расторгнуть в одностороннем порядке. Тогда тяжбы имеют шансы затянуться на месяцы. Если же город, а не физлицо, владеет нежилым помещением, то в таких случаях он обычно заключает договор аренды на срок менее года. Тогда арендатор успеет съехать прежде, чем дом начнут сносить.
Как будет приниматься законопроект о реновации
Законопроект о реновации обсуждается четвертого апреля в Государственной Думе. Пока что в нем не прописан корректный порядок предоставления нежилых помещений взамен располагавшихся в сносимых домах.
Президент «Ассоциации владельцев недвижимости» Владимир Капустин сообщил Inc., что, на его взгляд, собственникам и предпринимателям рано паниковать и необходимо просто вести конструктивный диалог с властью: «Мы добились участия, мы начали сплачиваться. Вышегородцев (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Москве — Inc.) будет представлять наши интересы на обсуждении в Госдуме».
Михаил Вышегородцев рассказал Inc., что к нему уже обращаются собственники помещений и просят до принятия закона провести совещания и собрания. Их волнует, что закон может быть принят без учета всех нюансов ситуации. На заседании в Госдуме четвертого апреля Вышегородцев планирует представить поправки к законопроекту и обсудить все неточности: «Бизнесмены боятся, что им выдадут неравнозначное по доходности бизнеса помещение. Но мы уже все это проходили в ходе первой волны сноса». В то же время первая волна сноса по примерным оценкам бизнес-омбудсмена составила лишь 15% от того, что планируют снести сейчас и не так сильно затронула бизнес.
