Войти в недвижимость без ипотечных забот: «квальные» ЗПИФы смогут стать доступными для всех

Разобраться • 7 августа 2025

Войти в недвижимость без ипотечных забот: «квальные» ЗПИФы смогут стать доступными для всех

Текст: Иван Сало

Фото: Unsplash

В конце июля Банк России опубликовал условия, при которых «квалифицированные» закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) смогут стать доступными для обычных инвесторов. Указание Центробанка вступит в силу с 1 марта 2026 года. Оно принято в соответствии с декабрьскими поправками в закон об инвестфондах. «Инк» разобрался в новых правилах, какие возможности открываются для инвесторов и как это может повлиять на рынок коллективных инвестиций и экономику в целом.

Тренд на коллективное инвестирование в России

ПИФы — это одна из форм коллективных инвестиций. Она предполагает создание единого фонда из средств вкладчиков, которые затем управляющая компания (УК) инвестирует в ценные бумаги, недвижимость или другие активы. Одним из преимуществ такой формы инвестирования является ее доступность, так как сумма вложений через покупку паев кратно меньше стоимости приобретения актива целиком. Например, один объект недвижимости может стоить миллионы рублей, а пай в фонде, ориентированном на сегмент девелопмента, 1−3 тыс. руб. Минимальная стоимость пая может начинаться буквально от одного рубля.

ЗПИфы отличаются от открытых фондов тем, что количество выпускаемых паев является ограниченным, приобрести их можно только в периоды формирования фонда или дополнительного выпуска, а погасить — в течение указанного в уставе ЗПИФа срока (от 3 до 15 лет), объясняет ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Такая форма чаще всего применяется для инвестиций и управления недвижимостью (как коммерческой, так и жилой). Однако распространены и другие сферы использования: структурирование бизнес-активов, венчурные инвестиции и т.д.

В России в целом наблюдается тренд на коллективные инвестиции. Совокупная стоимость чистых активов (СЧА) паевых инвестиционных фондов в России по состоянию на 30 июня 2025 года составила 19,43 трлн руб. (+2,63 трлн руб. за полгода). Активы рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам второго квартала 2025 года выросли на 9%, достигнув 672 млрд руб. Наибольший прирост обеспечили вложения в жилую недвижимость (+45,4 млрд руб.). Это связано с поиском девелоперами альтернатив дорогому банковскому финансированию. При этом впервые с 2024 года основной приток средств (28 млрд руб.) пришелся на фонды для неквалифицированных инвесторов.

Как будут работать новые правила

С 1 марта 2026 года ПИФы смогут поменять статус «квального» (только для квалифицированных инвесторов) в «неквальный» (доступный для всех). Ограничение на «переквалификацию» сохраняется только для фондов, управляющей компанией которых выступают страховщики.

Управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ Елена Часовских объяснила, какие требования выдвигаются к закрытым фондам для «переквалификации»:

Фонд должен быть сформирован, паи фонда полностью оплачены (правилами ПИФ для квалифицированных инвесторов может быть предусмотрена неполная оплата паев при создании фонда), в отношении фонда не наступило основание для его прекращения.

Правилами фонда не предусмотрена и не осуществлялась выдача паев разного класса. Возможность введения паев разных классов в фондах для квалифицированных инвесторов также появится с 1 марта 2026 года.

Управляющая компания не владеет паями этого фонда.

Инвестиционная декларация фонда и фактические состав и структура активов фонда должны соответствовать требованиям к составу и структуре активов фондов для неквалифицированных инвесторов. А также на момент «переквалификации» у фонда отсутствуют неисполненные обязательства по сделкам, заключение которых для «неквальных» фондов ограничено законом.

В отношении управляющей компании, специализированного депозитария, регистратора и агентов по выдаче и погашению паев не введены ограничения на проведение операций с паями.

В правила фонда должны быть внесены изменения, приводящие правила в полное соответствие с требованиями фондов для неквалифицированных инвесторов. Такие изменения должны быть согласованы специализированным депозитарием фонда и предоставлены в Банк России на дату подачи изменений о «переквалификации» фонда на регистрацию. Сами изменения о «переквалификации» фонда подлежат регистрации в ЦБ.

Что это даст участникам рынка

Держатели паев «квальных» ЗПИФ теперь смогут в упрощенном порядке трансформировать свои фонды для продажи частным инвесторам, а частные инвесторы, в свою очередь, получают доступ к расширенному спектру ЗПИФов, включая более интересные девелоперские и арендные стратегии, отметили в группе «Самолет».

Трансформация дает возможность, например, для привлечения дополнительного финансирования проекта на стадии строительства (рискованная стадия) средствами квалифицированных инвесторов, а после сдачи в эксплуатацию трансформировать фонд в «неквальный» и привлечь в проект розничных не квалифицированных инвесторов на гораздо менее рискованной стадии — сдачи в аренду, добавили там.

Генеральный директор инвестиционной платформы «The Деньги» Евгения Шеншина полагает, что для девелопера такой «режим розницы» — способ быстро вернуть вложенный капитал и начать новый проект, а для инвестора — редкая возможность войти в доходную недвижимость без ипотечных забот и с прозрачными правилами игры.

Однако основатель инвестиционной платформы Lender Invest Дмитрий Исаков призывает изучить специфику таких фондов. ЗПИФы остаются закрытыми фондами с долгосрочным горизонтом инвестирования (часто 5−15 лет) и обладают ограниченной ликвидностью (продажа паев до окончания срока фонда может быть сложной или убыточной). На стадии эксплуатации фонды могут нести рыночные риски: это и арендные ставки и их колебания, переоценка активов. Перед инвестированием необходимо тщательно изучить правила и инвестиционную декларацию фонда, оценить опыт управляющей компании, состав активов и четко понимать механизм выхода из инвестиции.

Генеральный директор сети healing-отелей Green Flow Александр Тертычный также призывает перед покупкой паев убедиться, что стратегия фонда действительно стала низко‑ или среднерискованной, а документы оформлены в соответствии с требованиями для «неквалов» (устав, правила управления и т. п.).

Значение для рынка и экономики

По данным Центробанка, в первом квартале 2025 года количество квалифицированных инвесторов составило 914 тыс. лиц, а обычных розничных инвесторов с активами на счетах — 4,9 млн. Первым положительным изменением для рынка коллективных инвестиций станет расширение круга потенциальных инвесторов: фонды смогут привлекать неквалифицированных частных лиц, что увеличит общий объем капитала, доступного фондам, отметил Тертычный.

Новые правила стимулируют создание новых фондов, ориентированных на реальные активы, и способствуют развитию самого рынка ЗПИФов, считает Исаков. Для экономики в целом эти нововведения создают дополнительный канал привлечения частных сбережений населения в долгосрочные проекты реального сектора и недвижимости. Такой приток «длинных» денег снижает зависимость этих проектов от заемного финансирования и банковских кредитов, особенно актуальную в условиях ограниченного доступа к международным рынкам капитала, отметил эксперт.

ЗПИФы нового формата могут закрыть нишу «на «осязаемые» активы с доходностью выше депозита, но без нервной волатильности», если управляющие компании не перегрузят фонды комиссиями и сохранят понятную отчетность, полагает Шеншина. В этом случае инструмент станет спокойной, а главное — доступной альтернативой традиционной схеме «куплю квартиру, сдам в аренду», добавила она. По ее мнению, для экономики — это способ пустить «длинные» рублевые деньги в реальные объекты, а не на спекулятивную биржу.

В то же время основатель инвестиционной платформы «ВДело» Сергей Федореев считает, что массового притока частных инвесторов в ЗПИФы не произойдет, так как изменения не превращают их в массовый продукт. Формально нововведение открывает доступ к новому инструменту, но на практике оно может оказаться не столь привлекательным, добавил он. «Основную доходность уже получили те, кто вложился в проект на раннем этапе. Те, кто заходит позже, часто сталкиваются с меньшей доходностью. Кроме того, минимальный порог входа остается высоким, а юридическая и финансовая конструкция фонда — сложной для непрофессионального участника», — объяснил эксперт.

Темы

2025 инвестиции недвижимость финансы