Придумать • 25 апреля 2022
«Наша аудитория — это люди эпохи сервисов доставки и шеринга. Мы для них такой же сервис — только в сфере жилья»: основатель Colife Артем Бабинов о коливингах в России и ОАЭ
Придумать • 25 апреля 2022
«Наша аудитория — это люди эпохи сервисов доставки и шеринга. Мы для них такой же сервис — только в сфере жилья»: основатель Colife Артем Бабинов о коливингах в России и ОАЭ
Текст: Анастасия Курашева
Фото: Сolife
В октябре 2021 года российская компания Colife открыла в Москве дом-коливинг на 58 студий. До этого команда три года готовила и сдавала в наем только отдельные комнаты и квартиры. Коливинги — относительно новое явление для российского рынка недвижимости (не путать с коммуналками). Это форма совместного проживания, при которой у каждого жильца есть отдельное приватное пространство — одна или даже несколько комнат, — а остальные зоны (кухни, санузлы, места для работы и отдыха) обычно общие. В феврале 2022 года основатель Colife Артем Бабинов, который пришел в сферу недвижимости из e-commerce, переехал в Дубай для работы над новым филиалом. Inc. поговорил с ним о том, насколько формат коливингов актуален для России, кто станет его целевой аудиторией в ОАЭ и что ждет рынок недвижимости в обеих странах.
— Кто и зачем живет в коливингах?
— Когда мы создали аккаунты в соцсетях, они очень быстро набрали подписчиков. Если молодой человек, живущий в Москве, зайдет в наш Instagram, он наверняка увидит, что кто-то из его знакомых на нас подписан. Причина в том, что у нас однородная целевая аудитория, — в коливингах живут ребята в возрасте от 20 до 35 лет, которые приехали в Москву и хотят фокусироваться на своей учебе, работе, а не на бытовухе. Мы сдаем готовые, полностью меблированные комнаты и квартиры с включенным сервисом. В стоимость проживания входит коммуналка, уборка, и мы сами ремонтируем все, что ломается. Если забилась раковина, достаточно скинуть запрос в службу поддержки и мы пришлем сантехника. Наша аудитория — это люди эпохи сервисов доставки продуктов, такси, шеринга самокатов. Мы для них такой же сервис — только в сфере найма жилья.
В октябре 2021 года мы открыли дом-коливинг, и через два месяца он был на 100% заселен. Это случилось в два раза быстрее, чем мы рассчитывали. Так было до марта — апреля, сейчас часть апартаментов свободна, потому что некоторые гости решили релоцироваться и съехали. Однако освободившиеся комнаты занимают очень быстро, потому что спрос превышает предложение.
— Сколько стоит наем такого жилья?
— Мы занимаемся разными объектами: кроме коливинга, у нас есть однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также меблированные квартиры для одного съемщика. Например, однокомнатная квартира на Тверской, 6, стоит 140 тыс. руб. в месяц. То есть нам могут сдать как однушку, так и десятикомнатную квартиру, а мы уже адаптируем площадь под нашу концепцию. В здании-коливинге у нас есть разные категории жилья, начиная от спального места в комнате для двух человек, стоимость которого начинается от 29 тыс. руб., заканчивая двухкомнатной студией за 70 тыс. руб. Стоимость месячной аренды стандартной отдельной студии в коливинге стоит 50 тыс. руб. Что касается квартир: у нас есть отдельные комнаты, стоимость которых стартует от 22 тыс. руб., и спальные места в двухместных комнатах — от 15 тыс. руб.
— В апреле из-за роста ставок и числа объявлений наем квартиры в России стал в среднем в три раза дешевле ипотеки. Планируете ли вы менять цены?
— Пока еще рано об этом говорить. Да, некоторые люди выехали в связи с тем, что эмигрировали или потеряли работу, но на их место уже заехали другие, поэтому в краткосрочной перспективе цены у нас меняться не будут. Дальше будем смотреть по ситуации: в России вырастут цены на все — и цены на наем жилья не исключение.
— Как на бизнесе отразился кризис? Насколько дороже теперь готовить квартиры к сдаче — делать ремонт и закупать мебель?
— Как только начал расти курс доллара, мы поняли, что будет происходить, и закупили впрок вещи, которые активно используем. Ценники очень сильно выросли, но нам пока хватает запасов. Большую часть мебели мы закупали в IKEA, и уход ее из России прочувствовали, но уже нашли аналоги от российских поставщиков, начали с ними работать.
Стоимость ремонта сильно зависит от квартиры. Мы можем взять почти полностью готовый к сдаче объект, а можем — квартиру с «бабушкиным» ремонтом, которая требует серьезных вложений. Например, здание коливинга изначально напоминало руины, у него даже крыши не было. В этот проект суммарно вложили около 300 млн руб. Большую часть взял на себя арендодатель, мы подключились на стадии планировки и ремонта. Договор аренды у нас на 10 лет.
— Когда проект выйдет в плюс?
— Такой формат проживания относительно новый для мира и тем более для России. Если говорить о его актуальности для россиян, она будет расти, потому что коливинги закрывают главные потребности современного человека. Во-первых, это общение и нетворкинг, которых из-за удаленки стало очень не хватать. Во-вторых, экономия времени на бытовых вопросах. В-третьих, расположение — мы находимся в ЦАО. В-четвертых, адекватная стоимость — цена за наем отдельной студии в этом районе выше, чем у нас. И, в-пятых, «интерьерность»: у нас классная команда дизайнеров, и мы стараемся думать о комфорте людей — в каждой комнате оборудуем рабочее место, ставим необходимую мебель и технику.
Чтобы на этом зарабатывать, нужно быть крупным и очень эффективным. Сейчас у нас в портфеле 300 квартир в Москве и 58 студий в здании-коливинге. Но даже на этом моменте это низкомаржинальный бизнес. Чтобы окупить ремонт, который мы делаем в квартирах, нужно ждать больше двух лет. Люди в России не привыкли вкладываться в долгосрочные проекты, и это причина, по которой коливингов так мало. За 3,5 года существования компании мы еще ни разу не выводили дивиденды — все 100% инвестируем обратно, чтобы проект рос. В 2022 году прогнозируем выручку в 600 млн руб.
— Как на бизнесе отразился кризис? Насколько дороже теперь готовить квартиры к сдаче — делать ремонт и закупать мебель?
— Как только начал расти курс доллара, мы поняли, что будет происходить, и закупили впрок вещи, которые активно используем. Ценники очень сильно выросли, но нам пока хватает запасов. Большую часть мебели мы закупали в IKEA, и уход ее из России прочувствовали, но уже нашли аналоги от российских поставщиков, начали с ними работать.
Стоимость ремонта сильно зависит от квартиры. Мы можем взять почти полностью готовый к сдаче объект, а можем — квартиру с «бабушкиным» ремонтом, которая требует серьезных вложений. Например, здание коливинга изначально напоминало руины, у него даже крыши не было. В этот проект суммарно вложили около 300 млн руб. Большую часть взял на себя арендодатель, мы подключились на стадии планировки и ремонта. Договор аренды у нас на 10 лет.
— Есть ли у вас прямые конкуренты на московском рынке?
— В Москве есть другие коливинги, но я бы не назвал их конкурентами, так как концептуально мы разные. Они обычно тематические, например VEG-COLIVING для вегетарианцев, «Дети Джона Голта» для предпринимателей, и т. д., и сдают всего несколько комнат.
— Когда появилась идея выходить в Дубай?
— Мы решили выйти на новый рынок еще в конце 2021 года, составили список стран, которые интересны, выписали важные для нас критерии — стоимость найма жилья, количество приезжих, отсутствие сильных конкурентов. По всем параметрам победил Дубай. Кроме него, в нашем топ-3 были еще города в Германии и Испании, но, судя по всему, нам очень сильно повезло. В начале февраля я переехал, чтобы развивать проект с нуля, в Москве у Colife сильная команда, и она справится без меня.
— Почему решили выходить не в другие российские города, а сразу в другую страну?
— Если говорить про Питер, ставки найма там ниже, а размер инвестиций примерно такой же. Соответственно, в Питере мы получаем меньшую маржу. В Дубае ставки по найму выше и при вложении примерно тех же денег мы получаем большую прибыль.
— Что вы планируете сдавать Дубае? Это будет целое здание, как в Москве, или отдельные квартиры?
— В Дубае мы начали с отдельных квартир. Но в будущем сместим акцент на однушки-студии, потому что меблированное жилье здесь — это очень популярный вариант. Первые три готовых объекта находятся в районе Дубай Марина рядом с заливом. Мне кажется, он самый комфортный для жизни.
— Во сколько вам обошелся выход на новый рынок? Насколько сложнее вести такой бизнес в Дубае?
— Сложно говорить обо всех тратах. Могу только сказать, что здесь многие стартовые вещи дороже, чем в России. Например, в Дубае намного дороже открыть компанию. Нам это обошлось в 28 тыс. дирхамов (650 тыс. руб.), в России же можно открыться за 30 тыс. руб. Открытие, переезд, проживание, наем первых сотрудников, ремонт квартир — я не могу назвать цифру, так как все это еще находится в процессе.
Пока сложно прогнозировать, сколько потребуется времени, чтобы начать получать дивиденды. Мы планируем расти в четыре раза быстрее, чем сейчас, и для этого планируем привлекать внешние инвестиции во втором квартале.
— Сколько будет стоить наем комнат?
— Если говорить про Дубай Марина, то ценник будет выше, чем в других районах. Комнаты будут стоить примерно 4–5 тыс. дирхамов (100 тыс. руб.). Для престижного района это не так дорого. Мы сдаем комнаты, и это выгоднее, чем искать студию, которые здесь стоят в среднем по 8,6 тыс. дирхамов (200 тыс. руб.). Но мы планируем работать по всему Дубаю.
— На какую аудиторию рассчитан коливинг в Дубае?
— Изначально рассчитывали, что нашей целевой аудиторией будут европейцы и русские. Сейчас понимаем, что очень много людей, в том числе предпринимателей, переезжают из России, а значит, именно русскоговорящих гостей будет больше. Почти 90% Дубая — это приезжие, они хотят жить в удобных условиях недалеко от места работы, поэтому целевая аудитория схожа с московской. Первый клиент к нам пришел через сарафанное радио, потому что мы еще даже не успели выложить фото со съемок в квартирах.
— Ваш прогноз — что в ближайшие месяцы будет с рынком недвижимости в Дубае?
— Чем дольше я нахожусь в Дубае, тем больше верю в рынок. Если посмотреть на население Дубая, видно колоссальный прирост. За последние шесть лет население Дубая увеличилось на 40%, и в следующие шесть лет рост составит еще 40%. Понятно, что этим людям надо будет где-то жить. Думаю, это абсолютно реалистичный прогноз, и верю, что все рынки здесь будут расти, и рынок недвижимости в частности. Если я вижу, что компанией хорошо руководят, я верю в эту компанию. То же самое можно сказать про страну. В ОАЭ очень грамотно строят систему государственного управления как понятный, прозрачный бизнес-процесс. Про российский рынок сложно дать прогноз, так как ситуация слишком быстро меняется.
— Есть мнение, что одно из лучших вложений в кризис — это вложение в недвижимость. Вы согласны?
— Деньги дешевеют, а недвижимость будет стабильно расти в цене, поэтому это хорошее долгосрочное вложение средств. Мы сейчас предлагаем потенциальным партнерам вложиться в недвижимость в Дубае, обеспечивая им пассивный доход. Инвестор только подтверждает, что этот объект ему подходит, и дает деньги на покупку. Мы помогаем провести сделку, сделать из пустой квартиры ликвидный объект и обеспечиваем сдачу. С этого мы берем себе комиссию в 3%, еще есть комиссия за управление, она такая же, как в Москве, — 15%.
— Есть ли у вас прямые конкуренты в Дубае?
— Здесь формат коливингов более популярен, чем в России, но сильных игроков на рынке нет. Для сравнения: в Италии есть проект Dovevivo, который забрал всю страну, в Китае есть компания ZiRoom, у которой 800 тыс. объектов.
— Какие еще страны в планах и почему?
— Мы рассматриваем Саудовскую Аравию — она на том этапе развития, на котором Дубай был 20 лет назад. Сейчас страна сильно либерализуется, меняется, плюс, это самая крупная страна на Ближнем Востоке. Нам, приезжающим из России, кажется, что Дубай — богатый город, но на самом деле Эмираты меньше и беднее Саудовской Аравии. Мы будем смотреть, что происходит в стране, действительно ли она идет по пути европеизации и открытости, и в ближайший год примем окончательное решение.
